나이스옥션 법원경매 울산 2024타경104637 [2] 울산광역시 남구 신정동 480-1 지움포유 10층1002호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경104637 [2] 울산광역시 남구 신정동 480-1 지움포유 10층1002호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매8계 2024타경104637 | 소재지: 울산광역시 남구 팔등로41번길 9, 10층1002호 (신정동,지움포유) | 감정가: 260,000,000원 | 최저가: 127,400,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 개요

울산지방법원 2024타경104637 (2)호 부동산강제경매 사건으로, 울산광역시 남구 신정동에 소재한 아파트(공동주택) 물건입니다.

감정가는 260,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 형태입니다.

본 물건은 소유자(주OOOOOOOO), 채무자(주OOOOOOOO)와 채권자(주OOOOOOO)가 관련된 강제경매 물건입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 울산광역시 남구 신정동 480-1 지움포유 10층1002호

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 260,000,000원

전용면적(건물): 68.38㎡ (약 20.69평)

추정 분양면적: 약 92.56㎡ (약 28평형) - 일반적인 전용률(74%) 역산 추정

대지권(토지): 15.67㎡ (약 4.74평)

구조: 철근콘크리트구조 (15층 중 10층), 2019년 준공된 건물입니다.

이용상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 입지 조건

본 물건은 울산광역시 남구 신정동 "남부교회입구사거리" 북동측 인근에 위치하며, 아파트, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

교통 상황은 일반적인 교통사정 보통으로 차량 출입이 가능합니다. 주변 리뷰에 따르면 버스 정류장이 도보 3분 거리에 있어 교통이 편리하다고 평가됩니다.

주변에 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 모여 있어 생활 편의성이 높습니다.

본 건물은 일반상업지역에 위치하며, 소로2류(폭 8m-10m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접합하고 있습니다.

2. 권리 분석

2.1. 매각대상 및 경매 구분

매각대상은 토지/건물 일괄매각으로, 토지 지분(대지권) 및 건물 전체를 매각하는 일반적인 아파트 경매 물건입니다.

경매 구분은 부동산강제경매로, 채권자의 채권 회수를 목적으로 법원에 의해 진행됩니다.

2.2. 등기부상 권리 분석

본 보고서에 제시된 정보만으로는 상세한 등기부 현황을 파악할 수 없으나, 강제경매의 경우 통상적으로 매각으로 인해 모든 근저당권 및 압류 등은 소멸됩니다.

(최종적인 권리 소멸 여부는 반드시 말소기준권리 분석을 통해 확인해야 합니다.)

소유자와 채무자가 동일한 것으로 보아 비사업자(주식회사)의 채무에 의한 경매일 가능성이 높습니다.

2.3. 점유 관계 (특이 및 주의 사항)

임대 관계는 "미상"으로 기재되어 있어, 점유자가 소유자인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부가 불분명합니다.

**주의사항:**

1. 대항력 있는 임차인(선순위 임차인)이 존재할 경우, 낙찰자가 임차보증금을 인수해야 할 수 있습니다. 입찰 전 현장조사 및 전입세대 열람을 통해 반드시 점유 관계를 확인해야 합니다.

2. 건물의 구조상 주차 공간이 협소하다는 후기가 있으므로, 주차 편의성에 대한 현장 확인이 필요합니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 생활 정보 및 주변 환경

지움포유는 2019년에 준공된 비교적 신축 아파트(주상복합 형태 포함)로, 인근에 다수의 주거시설 및 근린생활시설이 있어 생활 여건이 우수합니다.

주변은 "남부교회입구사거리" 인근으로 상업지구와 주거지구가 혼재되어 상업시설 이용이 편리합니다.

주변 리뷰에서 교통 편의성(도보 3분 거리 버스정류장) 및 근처 편의시설(마트, 병원, 약국 등)의 편리성이 높게 평가되고 있습니다.

3.2. 혐오 시설 및 잠재적 리스크

주변 환경 분석 결과, 일반적인 주거지역 및 상업지역이 혼재된 곳이며, 특별한 대형 혐오시설(예: 화장장, 쓰레기 처리장, 대형 송전탑 등)에 대한 정보는 확인되지 않습니다.

다만, 일반상업지역에 위치하여 주거 환경이 주거 전용지역 대비 다소 시끄럽거나 복잡할 수 있습니다.

또한, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있으나, 이는 도시지역의 일반적인 제한 사항으로 본 아파트의 이용에 직접적인 제약은 없습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

울산 남구 신정동 중심상업지역 인근에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 아파트(전용 약 20.7평, 약 28평형)입니다.

우수한 교통 및 생활 편의시설 접근성(남부교회입구사거리 인근)을 갖춘 실거주 및 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 임차인 현황이 미상이므로 대항력 유무에 대한 철저한 현장조사(명도 리스크 분석)가 필수적입니다. 또한 일반상업지역이라는 특성을 고려하여 소음 및 주차 문제(협소하다는 후기 존재)에 대한 현장 확인이 중요합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 일반상업지역 내 위치하여 상업시설 이용이 편리하며, 생활 편의성이 높습니다.

비교적 신축: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

면적: 전용면적 68.38㎡는 소형 아파트 이상의 면적으로, 실수요층의 선호도가 높은 면적대입니다.

감정가 분석: 감정가(2억 6천만원)의 적정성 판단을 위해 주변 실거래가(2억 4,400만원 등) 및 매물 시세와 비교하여 입찰가를 결정해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계