나이스옥션 법원경매 울산 2024타경116302 [1] 울산광역시 중구 우정동 산5 임야 경매

Name: 나이스옥션 경매정보 서비스
Brand: 나이스옥션

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

울산지방법원 경매8계 2024타경116302 | 소재지: 울산광역시 중구 우정동 산5 | 감정가: 57,348,000원 | 최저가: 28,101,000원 | 용도: 임야

사건번호는 울산지방법원 2024타경116302 (1)이며, 소재지는 울산광역시 중구 우정동 산5입니다.

매각 대상은 임야이며 토지일부지분매각으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

감정가는 57,348,000원이며, 토지 전체 면적은 17,950.00㎡ (약 5,429.8평) 중 지분 매각입니다. 정확한 지분율은 106264.00000000001로 표기되어 있으나, 이는 전체 면적 대비 지분 비율을 다시 확인해야 할 수 있습니다.

본건은 울산광역시 중구 성안동 소재 "울산경찰청" 서측 인근에 위치한 임야입니다.

주변은 북측 성안택지개발지구 내 주택, 근린생활시설, 아파트 등이 형성되어 있어 배후 주거지가 존재합니다.

본건 부근은 임야지대로서 개발제한구역 내에 위치하며 근린공원에도 일부 저촉된 자연림 상태입니다.

본건은 남서향으로 하향하는 급경사지이며, 자연림 상태의 부정형 임야입니다.

교통상황은 인접까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로 상태는 세로(불)의 비포장 임도가 존재합니다.

본건은 토지일부지분매각 물건으로, 지분 투자에 따른 특유의 리스크를 가집니다.

최대 특이사항은 지분매각임에 따라 공유자 우선매수권 행사가 가능하다는 점입니다. 민사집행법 제140조에 의거 공유자가 우선매수신고를 할 경우 매수인이 바뀔 수 있으며, 이에 대한 전략적 접근이 필요합니다.

또한, "미확인 분묘 있을 수 있음(분묘가 존재하는 경우에는 분묘기지권 성립 여지 있음)"으로 기재되어 있어, 낙찰 후 분묘기지권 성립 여부를 확인하고 처리해야 할 추가 비용 및 법적 리스크가 있습니다.

인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다.

임대관계는 미상입니다.

본건은 자연림 상태의 임야로, 도시지역 내 자연녹지지역 및 개발제한구역 등 각종 규제에 묶여 있어 상업적 이용 및 거주 목적의 개발은 현재 매우 제한적입니다.

상권분석은 사실상 무의미하며, 인접한 성안택지개발지구의 생활 인프라(주택, 근린생활시설)를 간접적으로 이용할 수 있는 정도입니다.

혐오시설 관련하여, 해당 지역은 임야 및 공원 지역으로 지정되어 있어 인근에 직접적인 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 추후 공원 조성 계획 등에 따른 변동 사항은 지속적으로 확인해야 합니다.

최고의 리스크는 강력한 법적 제한 사항입니다. 본 임야는 도시지역, 자연녹지지역, 근린공원(저촉), 개발제한구역, 역사문화환경보존지역, 공익용산지, 보전산지 등의 다중 규제를 받고 있습니다. 이로 인해 단기 또는 중기적인 개발 가능성은 매우 낮습니다.

지분 매각 특성상 낙찰 후 타 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 소송을 진행해야 하며, 이 과정에서 시간과 비용이 소요됩니다.

분묘기지권 성립 시 토지 사용에 제한이 발생할 수 있습니다.

공유자 우선매수권 행사로 인해 낙찰이 불발될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

종합 의견: 본건은 강력한 규제와 지분 매각, 분묘기지권 등의 복합적인 리스크를 안고 있는 난이도 상급의 특수 물건입니다. 단기적인 시세차익이나 개발을 통한 수익을 기대하기는 어렵습니다.

투자 포인트:

울산지방법원 경매8계