나이스옥션 법원경매 울산 2024타경115354 [1] 울산광역시 북구 염포동 산61 임야 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경115354 [1] 울산광역시 북구 염포동 산61 임야 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매8계 2024타경115354 | 소재지: 울산광역시 북구 염포동 산61 | 감정가: 72,730,800원 | 최저가: 35,638,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특징 분석

1.1. 기본 정보

본 물건은 울산지방법원 2024타경115354 (1) 사건의 임야(산61)에 대한 공유물분할을 위한 경매 건입니다.

소재지는 울산광역시 북구 염포동에 위치하며, 토지면적은 20,430.00 제곱미터(약 6,180.08평)의 대규모 임야입니다.

감정가는 72,730,800원으로 평당 약 11,768원 수준으로 산정되었습니다.

1.2. 물건 상세

본 물건은 울산광역시 북구 염포동 산61번지 전체를 대상으로 하며, 경매 구분이 '공유물분할을위한경매'이므로 매각이 완료되면 공유 관계가 해소되고 단독 소유가 가능하게 됩니다.

용도는 순수 자연림 상태의 임야로, 형태는 부정형의 능선지대에 소재하고 있으며 이용 현황 또한 자연림 상태 그대로입니다.

토지 위에 건물면적이나 제시외면적은 현재 없는 것으로 확인됩니다.

본 물건은 매각 대상이 '기타'로 분류되어 토지 전체 또는 지분 전체가 매각되는 것으로 보이나, 토지 지분율 항목이 2,043,000으로 기재되어 있어 지분경매의 성격이 강합니다. (제시된 면적 20,430.00㎡이 매각 대상 지분 면적으로 판단됨)

1.3. 특이사항 및 매각 조건

본 경매는 공유자 간의 갈등 해소를 위한 공유물분할 경매로서, 일반 경매보다 채무 관계에 대한 복잡성은 적으나, 본질적인 물건의 리스크는 그대로 안고 있습니다.

가장 큰 특이사항은 '분묘기지권 성립 여지'와 '선하지(고압송전선) 저촉 추정'입니다.

약 43㎡ 정도가 고압송전선 아래에 저촉할 것으로 추정되어 정확한 면적 산정을 위해서는 측량이 필요하며, 이는 향후 개발 및 이용에 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

또한 미확인 분묘의 존재 가능성이 언급되어 있어, 입찰 전 현장 조사를 통해 분묘 존재 여부 및 분묘기지권 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 염포초등학교 북동측 원거리에 위치하며, 염포전망대 주변의 순수 자연림 지대입니다.

교통 상황은 맹지(차량 접근 불가능)로서, 인근 등산로를 통해서만 도보 접근이 가능합니다. 차량을 이용한 진출입이 불가능한 원거리 임야라는 점이 이용 및 처분에 큰 제약으로 작용합니다.

주변 환경은 자연림이 주를 이루는 능선지대로서, 지목 현황과 이용 현황이 일치하는 자연환경입니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 물건의 위치는 순수 자연림 지대로 분류되어 상업 시설이나 생활 편의 시설이 전무한 지역입니다. 주거 목적이나 상업적 활용은 현실적으로 불가능합니다.

인근에 염포전망대 및 등산로가 개설되어 있어, 등산객 등의 유동 인구는 있을 수 있으나 토지 자체의 활용 가치를 높이는 요소는 아닙니다.

2.3. 잠재적 리스크

토지이용계획상 자연녹지지역, 개발제한구역(GB), 공익용산지, 보전산지로 지정되어 있어, 개발 행위에 대한 제한이 매우 엄격합니다. 사실상 건축, 토지 형질 변경 등이 극히 제한되거나 불가능합니다.

43㎡에 대한 전원개발사업구역(전원개발촉진법) 저촉(고압 송전선) 여부가 명시되어 있어, 해당 면적은 물론 인근 면적까지 개발 행위에 제약을 받을 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 법적 문제

3.1. 권리분석

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로, 복잡한 채권 관계보다는 소유자(최OOO)와 채권자(이OO) 간의 공유 관계 해소가 주 목적입니다.

등기부상 권리 관계는 인수되는 권리가 없을 가능성이 높으나, 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸되므로 등기부등본 확인이 필수적입니다.

가장 중요한 권리 분석 대상은 '분묘기지권'입니다. 만약 분묘가 존재하고 일정 요건(20년 평온 공연 점유 또는 승낙)을 갖춘 경우, 매수인이 분묘기지권을 인수하게 되어 토지의 이용이 제한됩니다.

3.2. 법적 제한 사항

본 물건은 법적 제한 사항이 매우 많아 사실상 현 상태 유지를 전제로 한 투자만 가능합니다.

개발제한구역 및 보전산지: 건축물의 신축, 증축, 토지 형질 변경 등이 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 및 「산지관리법」에 의해 강력하게 제한됩니다.

가축사육제한구역: 가축 사육 또한 일부 제한을 받습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

울산 북구 염포동 산61 임야는 넓은 면적(20,430.00㎡)과 낮은 감정가(평당 약 1.1만원)라는 표면적인 장점을 가지고 있으나, 법적 규제(개발제한구역, 보전산지)와 물리적 리스크(맹지, 선하지, 분묘)가 명확하여 실질적인 개발 또는 활용 가치는 극히 낮습니다.

공유물분할 경매라는 점을 고려할 때, 지분 경매의 위험성을 안고 가야 할 수 있으며, 개발 가능성을 보고 투자하기는 매우 어렵습니다.

4.2. 투자 포인트

장기 산림 보존 또는 투자를 목적으로 하거나, 인근 토지 소유자(특히 공유자)가 매수하여 토지 합병 또는 이용 목적을 달성하려는 경우에만 한정적인 투자가치가 있습니다.

투자는 매우 보수적으로 접근해야 하며, 낮은 가격으로 낙찰받더라도 매각 후 개발 및 활용이 어려워 장기 미회수될 리스크를 염두에 두어야 합니다.

최대 리스크인 '분묘기지권'과 '맹지' 문제를 해결할 수 있는 방안을 확보한 경우에만 입찰을 고려해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계