나이스옥션 법원경매 울산 2024타경104811 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 평천길 94 101동 1층106호 (천상청구그린타운) 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경104811 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 평천길 94 101동 1층106호 (천상청구그린타운) 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경104811
• 주소: 울산광역시 울주군 범서읍 평천길 94 101동 1층106호 (천상청구그린타운)
• 용도: 아파트

울산지방법원 경매8계 2024타경104811 | 소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 평천길 94 101동 1층106호 (천상청구그린타운) | 감정가: 195,000,000원 | 최저가: 136,500,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경104811 (1)

* 소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 평천길 94 101동 1층106호 (천상청구그린타운)

* 용도: 아파트

* 감정가: 195,000,000원

* 토지면적: 28.80㎡ (약 8.71평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 84.86㎡ (약 25.67평) - 전용면적 기준 추정

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중OOOOO

* 주의사항:

* 재매각. 매수신청 보증금은 최저매각가격의 30%임.

* 대지권의 목적인 토지 갑구에 별도등기 있음. 토지 을구 1번 근저당권 설정등기(1998. 6. 3. 등기)는 2009. 8. 14. 접수 제72754호 지분포기(101동 106호로 효력이 없음).

1.2. 입지조건

* 본건은 울산광역시 울주군 범서읍 천상리에 소재하며, "천상고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 아파트 단지, 상가, 근린생활시설, 임야, 하천 등이 혼재된 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 환경이 보통 수준입니다.

* 단지 남측으로 폭 약 8미터의 소로에 접하고 있으며, 단지 내 가로망 정비 상태도 양호합니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m-10m) 및 중로1류(폭 20m-25m)에 일부 저촉됩니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 중OOOOO입니다.

* 토지와 건물 전체가 일괄 매각 대상입니다.

* 본 건은 '재매각' 물건으로, 매수 신청 시 보증금이 최저매각가격의 30%로 높은 점을 유의해야 합니다. 이는 과거 경매 절차에서 매수인이 잔금을 납부하지 않거나 기타 사유로 인해 재진행되는 경우입니다.

* 대지권 목적 토지 갑구에 별도 등기가 존재합니다. 토지 을구 1번 근저당권 설정등기(1998. 6. 3. 등기)는 2009. 8. 14. 지분 포기로 인해 101동 106호에 대한 효력이 없어진 것으로 확인됩니다. 이는 권리관계상 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 등기부등본을 통한 최종 확인이 반드시 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 본 건이 위치한 천상청구그린타운은 주변에 아파트 단지, 상가, 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

* 학교, 마트, 병원 등 생활 편의 시설 이용이 용이한 배후 주거 단지로서의 기능을 수행하고 있습니다.

* 인근 버스정류장을 통한 울산 시내 접근성이 양호하여, 외부 유입 인구 및 소비 활동 또한 일정 부분 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 본 건은 철근콘크리트벽식조 슬래브 지붕의 22층 건물 중 1층 106호에 해당합니다.

* 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 내장타일, 창호는 샤시창으로 마감되어 있습니다.

* 내부 이용 상태는 건축물 현황도상 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있어 일반적인 아파트 생활이 가능합니다.

* 위생 및 급배수 시설, 도시가스 설비, 승강기 설비, 소화전 및 화재 경보 설비 등 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 재매각 : 본 건은 재매각 물건으로, 과거 경매 절차에서 매수인이 잔금을 납부하지 않거나 기타 문제가 발생했을 가능성이 있습니다. 재매각 사유에 대한 면밀한 파악이 필요하며, 높은 보증금(최저매각가격의 30%) 납부에 대한 준비가 필요합니다.

* 등기부등본 상 특이사항 : 토지 갑구의 별도 등기 및 을구 근저당권의 지분 포기 관련 등기 내용은 권리상 큰 문제가 없을 것으로 보이나, 법률 전문가의 정확한 검토를 통해 혹시 모를 추가적인 법적 쟁점은 없는지 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상 : 현재 건물의 임대차 관계가 확인되지 않아, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 임차인과의 분쟁 또는 추가적인 명도 비용이 발생할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설 유무 : 본건이 위치한 울산광역시 울주군 범서읍 평천길 94 일대는 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 밀집한 주거 지역으로, 인근에서 혐오시설(폐기물 처리 시설, 산업 단지 등)이 발견되지 않아 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 요소는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 울산광역시 울주군 범서읍의 주거 단지 내 아파트로, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 다만, '재매각'이라는 점과 '임대관계 미상'이라는 정보는 잠재적인 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 권리 분석상 큰 문제는 없어 보이나, 등기부등본 상의 별도 등기 및 지분 포기 관련 내용은 면밀히 검토해야 합니다.

* 적절한 가격으로 낙찰받는다면 실수요자에게는 매력적인 기회가 될 수 있으나, 투자 목적이라면 재매각 사유, 명도 가능성, 향후 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 실수요자 관점 : 안정적인 주거 환경과 양호한 생활 인프라를 갖춘 단지 내 아파트를 합리적인 가격에 매입하여 직접 거주하기에 좋은 기회가 될 수 있습니다.

* 재매각 활용 : 재매각 물건은 일반적으로 시세 대비 저렴하게 낙찰될 가능성이 있습니다. 다만, 재매각 사유 파악 및 높은 보증금 준비가 필요합니다.

* 적정 평형 : 84.86㎡(약 25.67평)은 3~4인 가구가 거주하기에 적합한 크기로, 실수요자층이 두터워 향후 환금성 측면에서도 유리할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계