나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10814 [1] 울산광역시 동구 동부동 150 현대패밀리동부아파트 112동 7층708호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10814 [1] 울산광역시 동구 동부동 150 현대패밀리동부아파트 112동 7층708호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매8계 2025타경10814 | 소재지: 울산광역시 동구 안산로 50, 112동 7층708호 (동부동,현대패밀리동부아파트) | 감정가: 106,000,000원 | 최저가: 51,940,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서 (울산지방법원 2025타경10814)

1.1. 물건 개요

울산광역시 동구 동부동 현대패밀리동부아파트 112동 7층 708호는 울산지방법원 2025타경10814 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로 진행되며, 감정가는 106,000,000원으로 산정되었습니다.

전용면적은 49.85제곱미터 (약 15.08평), 토지 지분은 27.18제곱미터 (약 8.22평)입니다. 해당 면적은 통상적으로 공급면적 약 62제곱미터 (18평대) 전후의 소형 아파트에 해당합니다.

소재지: 울산광역시 동구 동부동 150 현대패밀리동부아파트 112동 7층708호

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 106,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)

건물면적 (전용): 49.85㎡ (약 15.08평)

토지면적 (지분): 27.18㎡ (약 8.22평)

층수: 총 15층 중 7층

채권자/소유자: 일OOOOOO / 이OO

2. 물건 상세 분석

2.1. 최고의 입지 및 교통상황 (입지조건)

본건은 울산광역시 동구 동부동 소재 "남목3동 행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 노선버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 일반적인 교통 상황 역시 보통 수준으로 판단됩니다. 아파트단지 내부 및 주변 가로망 상태도 무난합니다.

2.2. 권리 분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 일OOOOOO에 의해 개시되었습니다. 소유자는 이OO이며 채무자 정보는 별도로 기재되어 있지 않아 소유자가 곧 채무자일 가능성이 높습니다.

매각 대상은 토지와 건물의 일괄 매각입니다.

특이사항이나 주의사항이 보고서 상에 명시되어 있지 않으므로, 말소기준권리 이후의 권리관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로 보고되어 있으므로, 낙찰 후 임차인 유무 및 대항력 여부에 대한 철저한 현장 조사와 명도 계획 수립이 필수적입니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

주변은 아파트단지와 각종의 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 주거 편의시설 이용에는 어려움이 없을 것으로 보입니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역 (일부 필지는 제1종일반주거지역)에 해당하며, 건부지 외에 다양한 필지가 일단의 부정형지로 이용되고 있습니다. 특히, 인근에 현대동부유치원, 공룡자연유치원 등 다수의 유치원이 소재하여 교육환경 보호를 위한 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 동부동 150번지 및 218-1번지는 "역사문화환경 보존지역"으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 일부 제한을 받을 수 있으나, 기존 아파트의 이용에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

건물의 구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 15층/지하 1층 건물 중 7층으로, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지바름 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비 등 일반적인 아파트 설비를 갖추고 있습니다.

2.4. 잠재적 리스크

임대관계가 "미상임"으로 보고되어 있어, 실제 점유 및 임차인 유무 확인이 가장 중요합니다. 임차인이 있다면 대항력 유무에 따라 낙찰자가 인수할 보증금이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 소로2류 저촉, 역사문화환경보존지역 지정 등 규제 사항이 다수 포함되어 있으나, 기존 아파트 용도로서는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 향후 재건축 또는 용도 변경을 고려할 경우 위 규제 사항들을 면밀히 검토해야 합니다.

주변 시설 검색 결과, 보고서에 명확히 기재된 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 물건의 정확한 가치 판단을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경, 일조권, 소음 여부, 그리고 보고서에 언급되지 않은 미세한 환경적 요인(예: 작은 혐오시설, 고압선 등)을 직접 확인하는 것이 필요합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본건 울산 현대패밀리동부아파트는 남목3동 행정복지센터 인근에 위치하며, 아파트단지와 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거환경 내에 소재합니다. 소형 평형 (전용 49.85㎡, 약 15평)의 7층 물건으로, 신혼부부 또는 1~2인 가구의 실수요층을 대상으로 하는 투자 물건으로 적합합니다.

감정가 106,000,000원은 현재 시장 상황을 고려하여 적절성을 재검토할 필요가 있으며, 유찰 횟수에 따라 수익률이 달라질 수 있습니다.

3.2. 투자 포인트

실수요층 확보 용이: 전용면적 49.85제곱미터의 소형 평형으로, 꾸준한 수요가 있는 1~2인 가구 또는 소액 투자자들의 진입 장벽이 낮습니다.

생활 인프라: 주변에 근린생활시설 및 행정복지센터가 인접해 있어 주거 편의성이 양호합니다.

안정적인 구조: 15층 중 7층으로 중간층에 해당하며, 일반적인 아파트 설비를 모두 갖추고 있어 거주 및 임대 운영에 유리합니다.

권리 분석 간결성: 토지/건물 일괄 매각으로 진행되어 권리 관계가 비교적 명확하며, 임의경매이므로 등기부상 권리 분석의 복잡성이 낮습니다. (단, 미상인 임대차 관계 확인 필수)

법원 정보

울산지방법원 경매8계