나이스옥션 법원경매 울산 2024타경106824 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 4-31 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경106824 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 4-31 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경106824
• 주소: 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 4-31
• 감정가: 620,984,970원
• 최저가: 304,282,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

울산지방법원 경매8계 2024타경106824 | 소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 4-31 | 감정가: 620,984,970원 | 최저가: 304,282,000원 | 용도: 단독주택

4. **Synthesize Search Results & Create Sections:**

* *Search Results Analysis:* The area is near "남창고등학교" (provided data), near "대운산" (Daewunsan) (scenic, positive), "국립대운산치유의숲" (National Daewunsan Healing Forest), "발리온천" (Bali Hot Spring) (positive local amenities/attractions). The location is also near the Busan-Ulsan Expressway (온양나들목 - Onyang IC) (good for transport). There was a recent mountain fire in the general area (운화리 야산) (potential temporary risk, but not a permanent structural defect). No *obvious* major permanent 혐오시설 (disliked facilities like a large cemetery, sewage plant, or high-volume industrial site) were explicitly mentioned in the snippets for the immediate vicinity of 4-31. The location is an "온천원보호지구" (Hot Spring Source Protection Zone) (provided data, can be a positive).

* *Pyeong Calculation (Rounded to 2 decimal places):*

* 토지면적: $191.80\text{m}^2 \approx 58.02$ 평

* 건물면적: $324.21\text{m}^2 \approx 98.07$ 평

* *Drafting the Report Sections (following all rules):*

* **1. 물건 개요 및 특이사항 (Overview and Special Notes)**

* 1.1. 사건 기본 정보: (Case details)

* 1.2. 물건 상세 정보: (Area, Price, Type)

* 1.3. 주요 특이 사항: (Shalomville, Bulk Sale, etc.)

* **2. 입지 및 환경 분석 (Location and Environment Analysis)**

* 2.1. 입지조건: (Transport, Surrounding Area - based on appraisal and search)

* 2.2. 상권 및 생활정보: (Amenities, Schools, Local Attractions)

* **3. 권리 분석 (Rights Analysis)**

* 3.1. 매각대상 및 주의사항: (Bulk sale, Balcony, Owner/Debtor match)

* 3.2. 권리관계 분석: (강제경매, Owner/Debtor match, Unknown Lease)

* **4. 리스크 및 투자 의견 (Risk and Investment Opinion)**

* 4.1. 잠재적 리스크: (Unknown lease, High area/use, Zoning restrictions/advantages)

* 4.2. 종합 의견: (Consultant's summary)

* 4.3. 투자 포인트: (Key takeaways for investor)

5. **Final Review against Constraints:**

* No Markdown bolding? Yes.

* Structure: 1. Title > 1.1. Subtitle > Body? Yes.

* Line breaks: One line after Title/Subtitle, two lines after Body? Yes.

* $\text{m}^2$ and Pyeong shown? Yes.

* Apartment specific info (전용/분양) needed? No, it's a house.

* All required sections included? Yes (입지조건, 권리분석, 상권분석, 생활정보, 잠재적 리스크, 종합 의견, 투자 포인트).

* Hate facilities checked/noted? Yes (None found in immediate vicinity, but scenic/healing spots are nearby).

* Text only, clean format? Yes.

6. **Generate Final Output.** (Self-Correction during drafting: Ensure the large building area is framed as a potential advantage for multi-unit use, given it's a 4-story "주택" (dwelling/residence).) (The citation is added where search results were used for surrounding environment/amenities.)1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경106824 (1)이며, 용도는 단독주택입니다. 본 물건은 토지와 건물 일괄매각으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

감정가는 620,984,970원이며, 소유자와 채무자가 김OO으로 동일하여 권리관계가 단순할 수 있습니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 4-31이며, 통칭 '샬롬빌'로 불리는 4층 규모의 주택입니다.

토지 면적은 191.80 제곱미터 (약 58.02 평)이며, 건물 면적은 324.21 제곱미터 (약 98.07 평)입니다. 주거용 건부지임을 감안할 때 건물 면적이 상당히 넓어 다가구 또는 임대 목적으로 활용하기에 용이한 규모입니다.

1.3. 주요 특이 사항

본건은 일괄매각 조건이며, 중복사건으로 진행 중입니다. 감정가에는 건물 내 발코니 확장 부분이 반영되어 최적매각가격으로 평가되었습니다. 또한, 건물의 내부 마감재 등은 이해관계인의 부재로 인해 조사되지 못하여 현장 확인이 반드시 필요합니다.

임대관계는 미상(미확인)으로, 낙찰 후 명도 시 임차인 여부에 대한 추가적인 확인과 대비가 필요합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 "남창고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 혼재된 보통 수준의 주거 환경을 형성하고 있습니다.

인접 도로 상태는 북서측 및 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권 및 생활정보

교통 상황은 본건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

주변에는 남창고등학교를 비롯한 교육시설과 주거시설이 밀집해 있으며, 근접한 지역에 발리온천, 국립대운산치유의숲 등이 있어 휴양 및 생활 편의시설 접근성 측면에서 긍정적입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하여 주거 개발 및 활용에 적합하며, 온천원보호지구로 지정되어 있어 해당 지역의 특성을 반영하고 있습니다. 또한 소로2류(폭 8m-10m)에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)으로 지정되어 있어 일부 건축 행위에 제한이 있을 수 있으나, 일반 주택 용도로서는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 주의사항

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각으로, 법정지상권 문제 등 복잡한 권리 문제는 발생하지 않습니다.

채무자와 소유자가 동일인(김OO)이므로 등기부상 복잡한 이해관계인의 개입은 적습니다.

3.2. 권리관계 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자인 신OOOOOOOO의 채권 회수를 목적으로 진행됩니다. 등기부상의 권리 관계에 대한 추가적인 분석이 필요하지만, 소유자 겸 채무자가 점유하고 있을 경우(미상인 임대관계와 별개로) 명도 대상은 소유자 1인으로 단순화됩니다.

*주의 사항:* 임대관계가 미상(미확인)이므로, 낙찰 후 임차인의 유무, 대항력 여부 및 배당요구 현황에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 그 보증금을 인수할 수 있는 리스크가 있습니다.

4. 리스크 및 투자 의견

4.1. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상 리스크: 가장 큰 잠재적 리스크는 임대관계 미상에 따른 대항력 있는 임차인의 존재 여부입니다. 명도 시 시간적, 비용적 리스크가 발생할 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 건물의 내부 상태 및 마감재는 조사되지 못했으므로, 낙찰 후 예상치 못한 수리비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 중복 사건: 중복사건의 경우 경매 절차가 변동되거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 사건 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

4.2. 종합 의견

본건은 제2종일반주거지역에 위치한 4층 규모의 단독주택으로, 넓은 건물 면적(약 98평)을 활용하여 다가구 주택 또는 임대 수익형 부동산으로 전환하기에 좋은 조건을 갖추고 있습니다. 입지적으로도 주거환경이 보통 수준이며, 도로 접근성이 양호합니다. 다만, 미상인 임대관계에 대한 정확한 권리 조사가 선행되어야 하며, 발코니 확장 부분이 반영된 감정가이므로, 현 시세 대비 감정가의 적정성을 재검토할 필요가 있습니다.

4.3. 투자 포인트

* 넓은 면적 활용: 4층, 약 98평의 건물 면적을 통한 높은 임대 수익률 기대 가능.

* 토지/건물 일괄 매각: 복잡한 권리 문제(법정지상권) 없이 안전하게 접근 가능.

* 주거지역 및 온천원보호지구: 주거 환경 및 지역 특색을 활용한 잠재적 가치 보유.

* 소유자/채무자 동일: 권리 관계가 비교적 단순하며, 명도 시 소유자 명도를 목표로 할 경우 유리함.

법원 정보

울산지방법원 경매8계