나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6966 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 신방리 128-1 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6966 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 신방리 128-1 공장 경매

• 사건번호: 2024타경6966
• 주소: 경상남도 창원시 의창구 동읍 신방리 128-1
• 감정가: 3,580,305,500원
• 최저가: 2,291,395,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 공장

창원지방법원 경매4계 2024타경6966 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 신방리 128-1 | 감정가: 3,580,305,500원 | 최저가: 2,291,395,000원 | 용도: 공장

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보 및 특징

본 보고서의 대상 물건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 신방리 128-1에 위치한 공장 부동산으로, 창원지방법원 2024타경6966 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 감정가는 3,580,305,500원입니다.

특이사항으로는 법정지상권 문제, 유동화물건이라는 점과 함께 선하지에 저촉 및 구분지상권 설정 등 복잡한 권리 관계가 존재하므로 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.2. 면적 정보 (토지 및 건물)

토지 면적: 6011.00㎡ (약 1,818.29평)

건물 면적: 4187.35㎡ (약 1,266.69평)

건물 제시외 면적: 1272.70㎡ (약 384.99평)

총 건물 면적: 5460.05㎡ (약 1,651.68평, 제시외 포함)

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건

대상 물건은 창원시 의창구 동읍 신방리 소재 "신방마을" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 대상 물건 토지 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로(기호5 토지, 현황 도로)와 접하고 있어 공장으로서의 기본적인 진출입 요건은 갖추고 있습니다.

2.2. 주변 환경 및 상권 분석 (공장지역)

주위는 소규모 공장과 농경지 등이 혼재되어 형성된 지역으로, 공장 부지로서는 보통의 환경으로 평가됩니다.

다만, 검색된 정보에 따르면, 대상 물건 인근(신방리 17-1)에 ㈜태양비료라는 상호의 음식물류 폐기물 처리시설(퇴비 호기성 재활용)이 위치하고 있어 , 대상 물건의 이용 환경에 영향을 미칠 수 있는 인접 혐오시설로 확인됩니다.

공장 용도 지역이나, 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 배출시설설치제한지역(폐수) 등 다수의 법적 규제가 복합적으로 적용되고 있어, 추후 용도 변경이나 확장 시 제약이 따를 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 제한사항

3.1. 매각 및 채권 관계

본 경매는 채권자 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO에 의한 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자는 주OOOOOOOO로 동일합니다.

매각은 토지 및 건물 일괄매각 방식이며, 제시외 건물 및 기계기구 일부가 포함되어 있습니다.

3.2. 특수 권리 및 제한 사항

1) 법정지상권: 특이사항에 '법정지상권'이 기재되어 있어, 이의 성립 여부와 범위에 대한 면밀한 확인과 분석이 필요합니다.

2) 선하지 저촉 및 구분지상권: 목록 1, 2, 3, 5는 선하지에 저촉되며, 한국전력공사를 지상권자로 한 구분지상권(전기공작물의 건설과 소유 목적)이 설정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

3) 지역권: 목록 3 토지에 '통행 목적'의 지역권이 설정되어 있어 인근 토지의 통행을 보장해야 하는 의무가 있습니다.

4) 유동화물건: 특이사항에 유동화물건으로 기재되어 있어 매각 절차상 일반 물건과 다른 특이사항이 발생할 수 있습니다.

5) 평가/매각 제외: LPG 가스설비 시설(타인 소유)과 이동용이한 컨테이너 1동은 평가 및 매각에서 제외되었으므로, 낙찰 후 철거 또는 별도 협의가 필요합니다.

4. 현황 및 감정평가 요약

4.1. 건물 및 기계기구 현황

건물(기호4, 4-1)은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕의 2층 건물로, 공장, 사무실, 기숙사 등으로 이용 중입니다.

공장 운영에 필수적인 냉동/냉장 창고, 수변전설비, 자동컵실러, 살균기 등의 기계기구가 포함되어 있습니다.

다만, 기계기구는 현장 조사 시 가동 중지 상태였으므로 정상 작동 여부를 반드시 재확인해야 하며, 감정평가는 정상 작동을 전제로 이루어졌다는 점에 유의해야 합니다.

4.2. 토지 이용계획 및 제한

대상 토지는 대부분 농림지역에 속하며, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 배출시설설치제한지역(폐수) 등의 규제가 적용됩니다.

기호 1 토지의 일부(1073㎡)는 전원개발사업구역에 포함되어 있으며, 기호 2, 3 토지 역시 전원개발사업구역과 관련된 사항이 추가 기재되어 있으므로 향후 개발이나 증축 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

1) 법정지상권 성립 가능성: 가장 큰 리스크로, 성립 여부에 따라 토지 가치에 중대한 영향을 미치므로 법률 전문가의 심도 있는 분석이 필수적입니다.

2) 토지 경계 불분명: 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위해 지적측량이 요구되며, 이는 낙찰자의 비용 부담과 책임으로 귀속됩니다.

3) 기계기구 작동 불분명: 기계기구가 가동 중지 상태였으므로, 고장 또는 수리 비용 발생 가능성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

4) 선하지 및 구분지상권: 한전 지상권 및 선하지 저촉으로 인해 토지의 입체적인 이용이 제한되며, 목록 3의 지역권(통행 목적) 또한 토지 사용에 제약을 줍니다.

5) 환경 시설 인접: 인근(신방리 17-1)에 음식물 폐기물 처리시설이 있어, 환경적인 혐오 시설로 인한 불편함이나 공장 운영 환경에 영향을 줄 수 있습니다 .

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 창원 공장 물건은 대규모 토지(약 1,818평)와 건물(약 1,651평)을 일괄 매각하는 건으로, 공장 부지로서 규모 면에서는 메리트가 있습니다.

그러나, 법정지상권, 한전 구분지상권, 선하지 저촉, 지역권 등 권리 관계가 매우 복잡하고, 제시외 건물 및 기계기구의 현황 문제(작동 중지), 그리고 인근 환경 시설 존재 등의 다수의 리스크를 내포하고 있습니다.

따라서, 실수요자 및 투자자 모두 입찰 전 철저한 현장 조사와 함께 모든 권리 및 법적 제한사항에 대한 전문적인 권리 분석 및 리스크 계산이 반드시 선행되어야 합니다.

6.2. 투자 포인트

1) 대형 공장 부지 확보: 대지 1,800여 평, 건평 1,600여 평의 대형 공장 시설을 비교적 저렴한 가격(유찰 시)에 확보할 수 있는 기회입니다.

2) 유동화 물건: 유동화 물건은 특수 목적 물건으로 일반 경매 물건보다 경쟁률이 낮을 가능성이 있으며, 법정지상권 해결 가능성이 있다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

3) 실수요자 적합: 식품 가공 등 기계기구가 필요한 업종의 실수요자가 기계기구의 정상 작동 여부를 확인 후 저가에 인수할 경우 활용 가치가 높습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계