나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6966 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 신방리 128-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원 · 평가일 2024.11.01

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

대상 물건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 신방리 소재 "신방마을" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 농경지 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

토지의 상황

▶ 토지의 형상 및 이용상황
①기호1),2),3) : 완경사지대내 대체로 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 3필 일단의 현황 "공업용건부지"입니다.
②기호5) : 부정형의 완경사 토지로서 현황 "도로" 입니다.

▶ 인접 도로 상태
대상 물건까지 차량 접근이 가능하며 대상물건 기호1)2),3)토지 북동측으로 노폭 약4m내외의 도로(본건 기호5)토지)와 접합니다.

▶토지이용계획 및 제한상태
-기호1)
농림지역, 가축사육제한구역(그외지역 400m제한 조례참조례)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 500m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(2018-05-17)<농지법>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>
<추가기재> 해당지번 중 1073㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법)「국가지리정보 보완관리규정」 제10조 제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다.

-기호2), 기호3)
농림지역, 가축사육제한구역(그외지역 500m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(2018-05-17)<농지법>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>
<추가기재> 전원개발사업구역(전원개발촉진법)「국가지리정보 보완관리규정」 제10조 제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다.
-기호5)
농림지역, 가축사육제한구역(그외지역 500m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(2018-05-17)<농지법>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>
<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(창원시 의창구 공고제2019-298호) 입니다.

건물의 구조 및 현상

▶기호4) 건물은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건으로서
외 벽 : 판넬 마감
H-Beam : 450×200mm
창 호 : 샷시창호
이용상황 : 공장, 사무실, 화장실 등

▶기호4-1) 건물은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건으로서
외 벽 : 판넬 마감
H-Beam : 450×200mm
창 호 : 샷시창호
이용상황 : 공장, 사무실, 기숙사 등

기계/기구의 현상

공장 운영에 필수적인 냉동, 냉장 창고시설, 수변전설비, 자동컵실러, 살균기 등으로서 제반 현상 및 관리상태는 보통시 됩니다.

공작물의 현상

-

기타참고사항

임대관계 : 미상입니다.
기 타
①대상물건 기호1)토지 지상에 제시외건물 18동〔기호ㄱ)-d)〕이 소재하는 바, 감정목적을 고려 실측 사정하여 평가하였습니다.

②대상물건 기호1),기호2),기호3),기호5)토지는 등기사항전부증명서상「전기공작물의 건설과 소유목적」의 지상권설정이 되어 있는 바, 이를 감안하여 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

③대상물건 기호3)토지는 등기사항전부증명서상「통행 목적」의 지역권설정이 되어 있는 바, 참고하시기 바랍니다.

④대상물건 기호1)-기호3)토지는 일단의 공장용지로 이용중인 바, 이를 감안하여 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

⑤대상물건 기호1)지상에 소재하는 지하수는 기준시점 현재 폐공된 상태로 탐문조사 되오니 참고하시기 바랍니다.

⑥대상물건 기호1)지상에 소재하는 LPG 가스설비 시설은 타인 소유인 바, 감정목적을 고려 평가에서 제외하였습니다.

⑦대상물건 기호1)지상에 이동이 용이한 컨테이너 1동이 소재하는 바, 감정목적을 고려 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바랍니다.

⑧대상물건 기호4)건물 내부 화물용승강기는 건물에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

⑨대상 물건 기계기구 중 일부[기계기구 기호6)-10)]는 소재 불명이며, 구조, 규격, 형식, 용량 등을 고려시 귀 의뢰목록 [기계기구 기호1)-5)]과 중복되는 것으로 판단되는 바, 평가에서 제외하였으니 경매 진행 및 참가시 참고하시기 바랍니다.

⑩대상 물건 기계기구의 경우 현장 조사시 가동 중지 상태였는 바 정상 작동 여부는 불분명하나, 정상작동 상태를 전제로 평가하였으므로, 정상작동 여부를 반드시 재확인하시기 바랍니다.

⑪대상 물건은 인접 토지와의 경계가 불분명하므로 정확한 경계확정을 위해서는 지적측량을 요합니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-18) 및 기계기구(1-19~1-23)포함. 기계기구의 경우 현장 조사시 가동 중지 상태였는 바, 정상 작동 여부는 재확인 요함. 목록 1,2,3,5는 선하지에 저촉되며, 이를 고려하여 감정평가하였음. 목록 1,2,3,5는 한국전력공사를 지상권자로 한 구분지상권이 설정되어 있음. 목록3은 '통행 목적'의 지역권설정이 되어 있음. 목록1에 소재하는 지하수는 현재 폐공된 상태로 조사됨. 목록1 지상에 소재하는 LPG 가스설비 시설과 이동용이한 컨테이너 1동은 평가 및 매각 제외. 본 건 토지들은 인접 토지와의 경계가 불분명하므로 정확한 경계확정을 위해서는 지적측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경6966 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 신방리 128-1

용도: 공장

감정가: 3,580,305,500원

토지면적: 6011.00㎡ (약 1818.5평)

건물면적: 4187.35㎡ (약 1266.7평) (건물 제시외면적 1272.70㎡ 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 부근 상황

주변 지역은 경상남도 창원시 의창구 동읍 신방리 소재 "신방마을" 북동측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 소규모 공장과 농경지가 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2.토지 상황

토지(기호 1, 2, 3)는 완경사 지대 내 대체로 자체 지반이 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 3필지가 일단의 "공업용 건부지"로 현황 이용 중입니다.

또한, 토지(기호 5)는 부정형의 완경사 토지로서 현황 "도로"로 이용 중입니다.

1.1. 3.도로 상황

대상 물건까지 차량 접근은 가능합니다. 토지(기호 1, 2, 3)의 북동측으로는 노폭 약 4m 내외의 도로(본건 기호 5)와 접하고 있어 차량 통행이 가능합니다.

1.1. 4.토지 이용 계획 및 제한 상태

대상 토지들은 농림지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 배출시설 설치 제한 지역(폐수) 등의 규제를 받고 있습니다. 또한, 일부 토지(1073㎡)는 전원개발사업구역에 포함되어 있으며, 국가지리정보 보안관리 규정에 따라 관련 지도는 공개 제한될 수 있습니다.

1.1. 5.건물 상황

건물(기호 4)은 일반철골구조에 샌드위치판넬 지붕을 가진 2층 건물로, 외벽은 판넬 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있으며, 공장, 사무실, 화장실 등으로 이용 중입니다.

건물(기호 4-1) 역시 일반철골구조에 샌드위치판넬 지붕을 가진 2층 건물로, 외벽은 판넬 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있으며, 공장, 사무실, 기숙사 등으로 이용 중입니다.

건축물대장 상 건물(4)의 주요 정보는 다음과 같습니다.

* 주용도: 공장

* 구조: 일반철골구조

* 지붕: 샌드위치판넬

* 층수: 2층

* 연면적 (JSON 상): 2759.8㎡

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2021년 6월 10일 접수된 조흥저축은행의 근저당권(을2)입니다.

이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

다만, 다음의 권리들은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 토지 등기부상 한국전력공사가 설정한 구분지상권 (목록 1, 2, 3, 5에 설정, 전력구 통과 공중 공간).

* 목록 3 토지에 설정된 통행 목적의 지역권.

1.2. 2.임차인 현황

해당 물건에는 다음과 같은 임차인이 있습니다. 모든 임차인은 대항력이 없습니다.

* 주 : 보증금 0원, 차임 0원.

* 주식회사 지푸드 : 보증금 20,000,000원, 차임 3,000,000원, 사업일자 2023-04-12.

* 케이 유통강민지 : 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 사업일자 2024-03-26.

* 코리아 테크주식회사 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 사업일자 2024-03-22.

인수되는 임차인 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

물건지 주변은 농경지와 소규모 공장들이 분포하는 지역으로, 일반적인 상업 또는 주거 지역과는 다른 산업 및 농업 활동 중심의 환경을 가지고 있습니다. 이는 공장으로서의 입지에는 적합할 수 있으나, 기타 편의 시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

해당 물건지의 상세한 주변 교통망, 교육 시설, 의료 시설, 쇼핑 시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 주위 환경을 고려할 때, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을 또는 창원 시내 접근을 통해 이용해야 할 것으로 보입니다. 주변 지역에 대한 별도의 혐오 시설 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 권리: 한국전력공사의 구분지상권(송전선 통과 구역) 및 지역권(통행 목적)이 매각 후에도 존속하여 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 토지 경계 불분명: 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위한 지적 측량이 필요합니다.

* 기계기구 상태: 일괄 매각에 포함된 기계기구 중 일부는 현장 조사 시 가동 중지 상태였으며, 정상 작동 여부 확인이 필요합니다. 또한 일부 기계기구는 소재 불명 또는 중복 가능성이 있습니다.

* 선하지 저촉: 일부 토지가 송전선로의 선하지에 해당되어 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 폐공된 지하수: 목록 1 토지의 지하수는 현재 폐공 상태로 조사되었습니다.

* 평가 및 매각 제외 물건: LPG 가스설비 시설 및 이동용 컨테이너 1동은 평가 및 매각 대상에서 제외되었습니다.

* 건축물대장 및 실제 면적 차이 가능성: 제공된 건물 면적과 건축물대장 상의 면적 사이에 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 신방리에 위치한 공장용지 및 건물입니다. 일괄 매각 대상이며, 토지 및 건물 면적이 상당합니다. 주변 환경은 소규모 공장 및 농경지로 구성되어 있으며, 대중교통 및 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 권리 분석 결과, 한국전력공사의 구분지상권 및 지역권 등 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 존재하여 토지 이용에 제약이 예상됩니다. 또한, 기계기구의 현 상태 및 경계 불분명 등의 추가 확인이 필요한 사항들이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄 매각 대상: 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있어 효율적인 관리가 가능합니다.

* 면적: 상당한 규모의 토지(약 1818.5평)와 건물(약 1266.7평)을 확보할 수 있습니다.

* 지역 산업 잠재력: 창원시 의창구는 산업 활동이 이루어지는 지역으로, 공장으로서의 가치를 재평가할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 3,580,305,500원입니다.

인수해야 할 임차인 보증금이 없으므로, 인수 보증금 관련 금액은 예상 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.

그러나 선순위 구분지상권, 지역권, 선하지 저촉, 기계기구 상태 불분명 등 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가격을 기준으로 하되, 시장 상황, 현장 조사 결과, 권리 관계에 대한 면밀한 재확인 후 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.