나이스옥션 법원경매 창원 2024타경8061 [1] 경상남도 김해시 삼방동 561-4 1동 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경8061 [1] 경상남도 김해시 삼방동 561-4 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매4계 2024타경8061 | 소재지: 경상남도 김해시 인제로284번길 40, 1동 3층301호 | 감정가: 76,000,000원 | 최저가: 48,640,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 창원지방법원 2024타경8061 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼방동 561-4 1동 3층 301호 (재경빌라A동)

용도: 다세대주택 (구분건물)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 76,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자/채무자: 류OO

채권자: 새OOOOOOO (근저당권자에 의한 임의경매 추정)

1.2. 면적 및 구조 분석

전용 건물면적: 62.67㎡ (약 18.96평)

대지권 토지면적: 33.23㎡ (약 10.05평)

구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 건내 3층 301호

내/외벽: 외벽은 몰탈위페인팅, 내벽/천정은 벽지 등 마감

설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 (개별난방 추정)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경상남도 김해시 삼방동 소재 다세대주택 밀집 지역 내에 위치하고 있습니다. 주위는 학교, 다세대주택, 빌라, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 일반적인 주거지역의 형태를 띠고 있습니다. 인근에 학교가 소재하여 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 자녀를 둔 실수요자에게 유리한 주거 환경을 제공할 수 있습니다. 토지는 대체로 장방형의 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 중로2류, 동측으로 소로3류 도로를 접하고 있어 차량 접근성 및 통행 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

대중교통 사정은 '보통'으로 평가되나, 중로(폭 15M~20M)와 소로(폭 8M 미만)에 접해있어 자가용 이용은 편리합니다. 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 소규모 편의시설 이용에는 큰 불편이 없을 것으로 판단됩니다.

용도지역은 제1종일반주거지역으로, 저층 위주의 양호한 주거 환경이 형성되어 있으며 향후 주거지로서의 안정성이 높습니다.

3. 경매 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로, 낙찰자가 건물을 철거해야 하는 법정지상권 문제나 소유권 확보의 위험은 없습니다. 경매구분은 '부동산임의경매'로, 통상 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매입니다. 채권자가 명확하므로 권리분석상 복잡한 문제는 없을 것으로 보이나, 말소기준권리 이후의 후순위 임차인이 존재할 경우 인도명령 대상이 되며 명도 절차를 진행해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

임대관계: 현장조사 시 폐문부재로 인해 임대차 관계가 미상인 상태입니다. 이는 인수할 보증금이나 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 알 수 없다는 의미이며, 반드시 입찰 전 전입세대 열람 등을 통해 임차인 현황을 정확히 파악해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 전액을 배당받지 못하면, 그 금액을 낙찰자가 인수해야 하는 리스크가 있습니다.

건물 상태: 폐문부재로 인해 내부 이용 상태는 일반적 기준으로 평가되었습니다. 내부 노후도나 수리 필요성 여부는 입찰 전 확인이 불가능하므로, 리모델링 비용을 감안하여 보수적인 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

혐오시설: 본건은 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 학교 주변 시설 제한을 받습니다. 또한, 현장조사 시 미확인된 특정 지역 혐오시설(폐기물 처리장, 송전탑 등)의 존재 여부는 추가적인 임장 활동을 통해 반드시 확인이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 삼방동의 제1종일반주거지역 내에 위치한 다세대주택(빌라)입니다. 감정가 76,000,000원은 해당 지역과 면적을 고려한 기준 가치입니다. 토지/건물 일괄매각이므로 안정적인 소유권 취득이 가능하며, 대중교통 보통, 도로 접근성 양호, 학교 인접이라는 주거 환경적 장점을 갖추고 있습니다.

4.2. 투자 포인트

1. 상대보호구역 인접: 학교가 가까워 자녀를 둔 실수요층에게 선호될 수 있는 위치입니다.

2. 제1종일반주거지역: 저층 주거 환경이 안정적으로 형성되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

3. 명도 리스크 관리: 임차인 현황이 미상이므로, 대항력 있는 임차인의 유무를 철저히 조사하고 명도계획을 수립하는 것이 투자 성공의 핵심입니다.

4. 소액 투자: 감정가가 비교적 소액이므로 소액 부동산 투자 및 실수요 목적에 적합합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계