나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7068 [1] 경상남도 김해시 한림면 금곡리 산35-4 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7068 [1] 경상남도 김해시 한림면 금곡리 산35-4 임야 경매

• 사건번호: 2024타경7068
• 주소: 경상남도 김해시 한림면 금곡리 산35-4
• 감정가: 31,792,000원
• 최저가: 20,346,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

창원지방법원 경매4계 2024타경7068 | 소재지: 경상남도 김해시 한림면 금곡리 산35-4 | 감정가: 31,792,000원 | 최저가: 20,346,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 입찰 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경7068 (1)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 안OO

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경상남도 김해시 한림면 금곡리 산35-4

용도: 임야

토지면적: 586.00㎡ (약 177.27평)

감정가: 31,792,000원

1.3. 주의사항 (일괄매각)

본 건은 토지 전부에 대한 일괄매각입니다. 분묘 소재 및 맹지 등의 위험요소가 명확하므로 입찰 전 철저한 현장 확인 및 권리 분석이 필수입니다.

2. 입지조건

2.1. 지리적 위치 및 주위 환경

경상남도 김해시 한림면 금곡리 소재 김해금곡고등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재된 지역으로, 전형적인 농촌 및 임야 지대입니다.

2.2. 접근성 및 교통 상황

대상 토지까지 차량 접근이 불가능한 맹지 상태이며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

맹지 특성상 건축 허가나 개발 행위에 심각한 제약이 있으며, 활용에 어려움이 예상됩니다.

3. 토지 현황 및 이용 상태

3.1. 형태 및 이용 상태

기호(1)은 부정형 완경사의 휴경지 상태입니다.

기호(2)는 사다리 완경사의 죽림(대나무 숲) 상태입니다.

지적경계가 불분명하므로 정확한 경계 확인을 위한 측량이 요구됩니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한 상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립제한지역(2016-11-28)에 해당합니다.

보전관리지역 및 준보전산지 특성상 개발행위 및 건축은 엄격하게 제한됩니다.

4. 권리분석

4.1. 매각 물건 권리 현황

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 매각으로 인해 소유권 이전 및 등기부상 권리관계는 대부분 소멸될 것으로 판단됩니다.

단, 매각 대상은 '토지매각'이며, 건물면적은 0.00㎡입니다.

4.2. 특이사항 (분묘기지권)

목록 1 토지 위에 제시외 분묘(평장묘)가 소재하며, 감정가는 분묘 소재를 감안하여 평가되었습니다.

**분묘기지권 성립 여부가 불분명**하므로, 만약 분묘기지권이 성립한다면 토지 이용에 제약을 받게 되며, 향후 법정 다툼의 소지가 있으므로 매우 신중한 접근이 필요합니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 상권 분석

본 건은 임야이며, 맹지이고, 주변에 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역이므로 일반적인 상권 분석은 의미가 없습니다.

투자는 개발 목적이 아닌 장기 보유 또는 임야 자체 활용 목적에 한정해야 합니다.

5.2. 생활 정보

주변에 김해금곡고등학교가 위치하나, 차량 접근이 불가능한 맹지이므로 생활 편의시설과의 접근성은 매우 낮습니다.

제한된 정보만으로 혐오시설 존재 여부를 확인하기는 어렵습니다. 다만, 개발 행위가 엄격히 제한되는 지역이므로 주변 개발 여건 변화 가능성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크 (분묘기지권)

분묘(평장묘) 소재로 인한 분묘기지권 성립 여부는 매수인이 해결해야 할 가장 큰 위험 요소입니다.

성립 시 지료 청구 가능성은 있으나, 분묘 이장 등을 위해서는 별도의 소송(분묘기지권 부존재 확인 소송 등)이 필요할 수 있습니다.

6.2. 물리적/개발 리스크 (맹지 및 제한 구역)

**맹지**라는 점과 **보전관리지역, 준보전산지** 등의 법적 규제로 인해 건축 행위 및 단기적인 개발은 사실상 불가능합니다.

차량 접근이 불가하여 임야 관리 및 활용에도 제약이 따릅니다.

6.3. 경계 리스크

지적 경계가 불분명하므로, 정확한 토지 경계 확인을 위한 측량이 반드시 필요하며, 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 경매 물건은 보전 가치가 높은 임야를 저렴한 감정가로 취득할 수 있는 기회입니다.

다만, **맹지, 개발 제한, 분묘기지권 불분명**이라는 세 가지 중대한 위험 요소를 안고 있어, 단기 시세차익이나 개발을 염두에 둔 투자자에게는 적합하지 않습니다.

7.2. 투자 포인트

장기적인 관점에서 임야를 소유하여 산림 경영 또는 임산물 재배 등의 용도로 활용할 투자자에게 적합합니다.

개발 행위에 대한 욕심 없이, 소액으로 김해 지역의 토지를 장기 보유하려는 투자자에게 유리합니다.

**필수 선행 조건:** 분묘기지권 성립 여부를 법률 전문가를 통해 철저히 검토하고, 맹지 해소를 위한 구체적인 전략(예: 인접 토지 매입, 통행로 확보 등)을 수립한 후 입찰해야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계