나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7334 [1] 경상남도 김해시 대동면 덕산리 738-1 대지 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7334 [1] 경상남도 김해시 대동면 덕산리 738-1 대지 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매4계 2024타경7334 | 소재지: 경상남도 김해시 대동면 덕산리 738-1 | 감정가: 1,971,410,000원 | 최저가: 1,261,702,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경7334 (1)

소재지: 경상남도 김해시 대동면 덕산리 738-1 (외)

용도: 대지 (현황 전, 주거나지 등)

감정가: 1,971,410,000원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 황OO / 박OO

채권자: 대OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 총면적: 919.00㎡ (약 278.00평)

건물 면적: 0.00㎡ (제시외 건물 15.00㎡ 별도 존재)

1.3. 매각 대상 및 특이사항

매각대상: 토지매각

특이사항: 법정지상권 성립 여지 있음. 일괄매각 (단, 제시외 건물 15.00㎡는 매각 제외)

유의사항: 인접 토지와의 경계 불분명 (지적측량 필요). 목록1, 2 일부 도시계획시설 도로 저촉. 목록3은 맹지이나 인접지를 통해 접근 가능.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 대동면 덕산리 소재 "덕산마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 제1종일반주거지역으로 주거지 개발을 위한 기본적인 용도지역은 확보하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 버스 노선 및 통행량 등을 고려했을 때 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

기호 (1): 부정형의 토지로 현황 "전"입니다. 남측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

기호 (2): 부정형의 토지로 현황 "주거나지"입니다. 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 개발의 용이성이 높습니다.

기호 (3): 부정형의 토지로 현황 "전"입니다. 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 접근은 가능합니다. 공부상 '묘지'이나 현황이 '전'으로 이용 중인 점을 참고해야 합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

전 목록이 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. (1), (2)는 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되는 부분이 있습니다. 전 목록 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보 및 권리 관계

부동산 임의경매 사건으로, 채무자와 소유자가 다르므로 (박OO 채무자, 황OO 소유자) 복잡한 이해관계가 있을 수 있습니다.

3.2. 법정지상권 및 제시외 건물

특이사항으로 '법정지상권'이 기재되어 있어, 토지 매각이라 하더라도 지상에 건물이 존재하는 경우 법정지상권 성립 여부를 반드시 검토해야 합니다. 만약 성립한다면 건물 철거를 위한 소송 또는 지료 청구 소송 등의 추가적인 법적 조치가 필요합니다.

제시외 건물 15.00㎡는 매각 대상에서 제외되어, 매수자가 소유권 취득 후 별도로 처리해야 합니다.

4. 상권 분석

본건은 제1종일반주거지역에 위치하나, 주변이 단독주택 및 농경지 위주로 형성되어 상업적인 상권은 미약합니다. 상권 분석보다는 주거지 개발이나 농지 활용 관점에서 접근해야 합니다. 향후 김해시 도시지역 내 주거용 부지로의 개발 잠재력을 평가하는 것이 중요합니다.

5. 생활 정보

제1종일반주거지역에 속하여 주거시설 건축에 유리한 용도입니다. 덕산마을회관 인근에 위치하여 기본적인 마을 시설 접근은 용이합니다. 대중교통 및 차량 접근성이 보통 수준이므로, 자차 이용이 편리한 조건입니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 감정평가서에 기재되어 있지 않아 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

1. 법정지상권 리스크: 토지 위에 건물이 존재할 경우 법정지상권 성립 여부에 따라 매수 후 명도 난이도가 급상승할 수 있습니다.

2. 제시외 건물 처리 리스크: 매각 제외된 제시외 건물에 대한 철거 또는 협의가 별도로 필요합니다.

3. 지적 경계 리스크: 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위해서는 낙찰 후 반드시 지적측량을 실시해야 합니다.

4. 맹지 (목록3) 리스크: 목록3은 지적도상 맹지로 인접지 통행권을 확보해야만 실질적인 이용이 가능합니다.

5. 도로 저촉 리스크: 목록1, 2의 일부가 도시계획시설 도로에 저촉되어 개발 시 저촉 부분을 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트 및 종합 의견

7.1. 투자 포인트

최고의 입지: 김해시 도시지역, 제1종일반주거지역 내 토지로서 주거용 개발 잠재력이 높습니다.

접근성: 기호 (1), (2)가 노폭 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 건축 행위가 용이합니다.

현황: 기호 (2)는 현황이 "주거나지"로 즉시 개발 또는 활용이 비교적 쉽습니다.

7.2. 종합 의견

본건은 제1종일반주거지역이라는 우수한 입지 조건에도 불구하고, '법정지상권' 및 '제시외 건물 매각 제외'라는 치명적인 리스크를 내포하고 있습니다. 또한 지적 측량의 불확실성과 목록3의 맹지 문제도 안고 있습니다.

따라서 입찰자는 일반적인 물건보다 훨씬 면밀한 권리분석 (특히 법정지상권 관련)을 수행해야 합니다. 상기 리스크를 모두 해결할 수 있는 충분한 법률적 지식과 명도 전략이 있다면, 리스크 대비 낮은 가격으로 우량한 용도지역의 토지를 취득할 수 있는 기회가 될 것입니다. 전문가와 충분히 상담 후 입찰하시기를 권고합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계