나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7495 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 707-1 과수원 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7495 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 707-1 과수원 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매4계 2024타경7495 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 707-1 | 감정가: 424,176,000원 | 최저가: 271,472,000원 | 용도: 과수원

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경7495 (1)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

매각 대상은 토지(과수원)이며, 소재지는 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 707-1입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 5527.00제곱미터(약 1671.92평)이며, 용도는 과수원으로 이용 중입니다.

건물은 등기상 존재하지 않으나, 제시외 건물 26.00제곱미터가 존재하며, 이는 매각대상에 포함됩니다.

1.3. 감정가 정보

본건의 감정가는 424,176,000원(토지감정요항표 기준)입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 소재 "한국농어촌공사 창원북면지소" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지 및 농가주택 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 토지 이용은 완경사지 내 부정형의 과수원으로 이용 중입니다. 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요합니다.

주변에 특정 혐오시설은 확인되지 않으나, 북면 지역의 특성상 온천 및 이와 관련된 숙박시설(모텔 등)이 일부 존재할 수 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 소형 차량 및 농기계 접근이 가능합니다. 지적도상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 땅)이나, 현황 북측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로가 개설되어 있어 실제 이용에는 큰 문제가 없어 보입니다. 간선도로 및 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

토지는 보전녹지지역 및 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역(그외지역 300m 제한, 400m 제한)과 배출시설설치제한지역(폐수), 공장설립승인지역(2호) 등 각종 법률에 의한 제한을 받고 있습니다. 특히 녹지지역에 해당하므로 개발 행위에 대한 제약이 엄격하며, 농지 본연의 용도 외의 활용을 위해서는 관련 법규 검토가 필수적입니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자(김OO), 채무자(김OO), 채권자(김OOOOOOOO)가 확인됩니다. 등기부상의 권리 관계는 매각으로 모두 소멸될 것으로 보이며, 매각대상은 토지매각(제시외 건물 및 수목 포함)입니다. 임대차 관계는 미상으로, 낙찰 시 임차인 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 특이 및 주의사항

농지취득자격증명 필요: 본 물건은 과수원(농지)이므로, 최고가 매수신고인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수되므로, 입찰 전 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

제시외 물건 포함: 본건 지상에 제시외 건물 4동(26.00제곱미터)과 제시외 수목(감나무 약 140주)이 식재되어 있으며, 이는 매각 대상에 포함됩니다. 매각 대상에 포함되므로 철거 등의 부담은 없으나, 향후 토지 이용 계획 시 고려해야 합니다.

도로 현황: 토지 중 일부는 현황 '도로'로 이용 중입니다. 또한, 지적도상 맹지이나 현황 북측 포장도로가 개설되어 있으나, 사유지에 개설된 현황 도로일 수 있으므로 사용 권리 확보 여부 및 지적측량을 통한 정확한 경계 확인이 필요합니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 상권분석 및 생활정보

상권분석: 본건은 과수원이며 주변이 농경지 및 농가주택 위주이므로, 상업적인 측면에서의 직접적인 상권분석은 어렵습니다. 투자는 농업 생산(감나무 약 140주) 및 귀농/귀촌 또는 장기적인 지가 상승을 기대하는 방식으로 접근해야 합니다.

생활정보: "한국농어촌공사 창원북면지소" 인근에 위치하여 농업 관련 인프라 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 농가주택 밀집 지역으로 대규모 상업시설이나 도심 생활 편의시설 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크

농지취득자격증명: 농취증 미제출 시 보증금 몰수의 가장 큰 리스크가 존재합니다. 사전 발급 가능성 및 농업 경영 계획을 철저히 준비해야 합니다.

경계 및 도로 문제: 인접 토지와의 경계 불분명 및 현황 도로 이용 부분은 추후 토지 이용에 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 정확한 경계확정을 위한 지적측량 비용 및 도로 사용권 확보 여부 확인이 리스크 관리의 핵심입니다.

4.3. 투자 포인트

대규모 과수원: 5527.00제곱미터(약 1671.92평)의 넓은 면적으로, 감나무 140주 등 농업 경영에 적합합니다.

현황 도로 개설: 지적도상 맹지의 단점을 현황 포장도로가 보완하고 있어, 차량 접근성이 확보됩니다.

녹지지역의 희소성: 창원시 외곽의 보전녹지/자연녹지지역 토지로, 장기적으로 창원시 도시 확장에 따른 지가 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 종합 의견

본건은 경남 창원시 인근에서 넓은 면적의 과수원(농지)을 비교적 낮은 감정가로 취득할 수 있는 기회입니다. 실 경작 목적의 투자자 또는 장기적인 자산 증식을 목표로 하는 투자자에게 적합합니다. 다만, 농지취득자격증명 발급과 경계 및 현황 도로의 법적 문제를 해결하기 위한 사전 준비가 필수적입니다. 입찰 전 관할 기관을 통해 농취증 발급 가능 여부와 도로 현황에 대한 구체적인 조사를 반드시 선행해야 성공적인 투자가 가능합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계