나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7877 [1] 경상남도 창원시 진해구 자은동 135-2 탑빌딩 주건축물제1동 OOOOOO 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 자은동 소재‘진해냉천초등학교" 남서측에 소재하며,
주위는 대단지 공동주택, 택지정리된 상가 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통수단 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내,

기호(1)은 제4층 제401호로,
외벽 : 복합판넬, 치장석붙임, 페어글라스창 마감 등.
내부 : 몰탈위페인팅, 인테리어 마감 등.
바닥 : 타일 및 마루 등 마감.
창호 : 페어글라스 새시창 등 마감임.

이용상태

기호(1)은 운동시설(롤러스케이트장)으로 이용중으로 탐문됨.

설비내역

공용위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적되는 토지는 완경사 지대내 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 장방형 토지로서, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적되는 토지의 북서측으로 중로1류, 남서측으로 중로3류의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국민임대주택단지예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>, 비행안전제5구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대내역은 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

운동시설(롤러스케이트장)로 이용중이고, 관리비가 상당기간 체납 상태인 것으로 탐문 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경7877 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 자은동 135-2 탑빌딩 주건축물제1동 4층401호

용도: 운동시설 (롤러스케이트장)

감정가: 172,000,000원

토지면적: 237.41㎡ (약 71.82평)

건물면적: 736.10㎡ (약 222.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 재매각, 공동담보

건축물 현황: 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 4층 401호. 일반건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설이나, 현재는 운동시설(롤러스케이트장)로 이용 중입니다.

2. 입지조건

위치: 경상남도 창원시 진해구 자은동에 소재하며, '진해냉천초등학교' 남서측에 위치합니다.

주위환경: 대단지 공동주택과 택지정리된 상가 등이 형성된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 역시 편리한 편입니다.

도로상태: 본건 대지는 북서측으로 중로1류(폭 20m-25m), 남서측으로 중로3류(폭 12m-15m)의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류 및 중로3류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 국민임대주택단지예정지구, 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지 등으로도 지정되어 있어 관련 법규 검토가 필요합니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자일자: 2024-02-23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

권리분석 요약:

말소기준권리인 국민은행 근저당(2021-08-17, 1,080,000,000원)보다 늦은 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금은 없으므로 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 별도의 개요는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 진해구 자은동 일대는 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 공존하는 지역으로, 비교적 활성화된 상권을 형성하고 있습니다. 인근의 진해냉천초등학교를 중심으로 주거 배후 수요가 풍부하며, 상업 시설 또한 다양하게 분포하고 있어 기본적인 상권 수요는 갖춘 것으로 판단됩니다. 다만, 진해구 전체적으로는 과거 활발했던 구 진해시내 상권에 비해 신흥 개발 지역으로 인구 이동이 있으며, 상권의 변화가 있는 지역입니다.

5. 생활정보

주요 편의시설:

* 교육시설: 진해냉천초등학교가 인접해 있으며, 중학교 및 고등학교도 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다.

* 상업시설: 인근에 대형마트(홈플러스, 롯데마트)가 약 2km 이내 거리에 위치하고 있으며, 다양한 상가와 편의시설이 분포하고 있습니다.

* 공공기관: 진해구청, 진해보건소 등 공공 및 행정기관이 차량으로 5~10분 거리에 있습니다.

* 자연환경: 풍호공원, 보타닉뮤지엄, 진해만생태숲 등 녹지 공간과 자연 명소가 인근에 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 교통: 진해대로, 장복대로, 2번 국도, 석동터널 등이 있어 부산, 진주, 광양 등 인근 도시로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본건은 재매각 사건으로, 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 낙찰 후 문제가 발생했을 가능성이 있습니다. 이러한 점은 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

관리비 체납: 탐문 결과, 관리비가 상당 기간 체납된 상태인 것으로 파악되었습니다. 이는 낙찰 후 인수 부담으로 작용할 수 있으며, 정확한 체납액 확인 및 정산 계획 수립이 필수적입니다.

토지이용계획상 제한: 비행안전제5구역(지원) 및 지원항공작전기지로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 대한 군 관련 규제 검토가 필요할 수 있습니다.

특정 업종 이용: 현재 운동시설(롤러스케이트장)로 이용 중으로, 타 업종으로의 전환 시 인테리어 등 추가적인 개조 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구의 주거 및 상업 복합 지역에 위치하며, 초등학교가 인접하고 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 가지고 있습니다. 현재 운동시설로 이용 중이며, 재매각이라는 점과 상당한 기간의 관리비 체납 이력이 잠재적 리스크로 존재합니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리는 없으나, 비행안전구역 등 토지이용계획상의 제한 사항은 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

탄탄한 배후 주거 수요: 대단지 공동주택이 밀집해 있어 안정적인 유동인구 및 잠재적 수요를 확보하고 있습니다.

우수한 생활 인프라: 학교, 마트, 공원 등 생활 편의시설이 근접해 있어 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

교통의 편리성: 주요 도로망 접근이 용이하여 광역 이동성이 좋습니다.

재매각을 통한 가격 메리트 가능성: 재매각 물건의 특성상, 시장 상황에 따라 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정됩니다. 즉, 낙찰 후 추가적으로 인수해야 할 임차인의 보증금이나 기타 채무는 없는 것으로 분석됩니다. 따라서, 입찰 가격 산정 시에는 감정가(172,000,000원)를 기준으로 하되, 재매각 이력, 관리비 체납액, 지역 시세, 향후 예상되는 시설 투자 비용 및 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가는 개별적인 현장 조사와 시장 분석을 통해 도출하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.