나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7587 [2] 경상남도 김해시 대청동 800-26 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7587 [2] 경상남도 김해시 대청동 800-26 전 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매4계 2024타경7587 | 소재지: 경상남도 김해시 대청동 800-26 | 감정가: 233,675,250원 | 최저가: 149,552,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 입찰 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경7587 (2)

소재지: 경상남도 김해시 대청동 800-26

용도: 전 (과수원 및 일부 휴경지)

경매구분: 부동산강제경매 (토지일부지분매각)

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOO

감정가: 233,675,250원

1.2. 면적 및 지분 현황

토지 총면적: 18,694.00㎡ (약 5,655.08평)

매각 대상: 토지 일부 지분 (정확한 지분은 입찰 전 반드시 확인 필요)

건물 면적: 0.00㎡ (제시외 건물 약 103.50㎡는 매각 제외)

1.3. 핵심 특이 사항

본 건은 다수의 권리관계가 얽혀있는 '고난이도'의 토지 일부 지분 매각 물건입니다.

농지이므로 '농지취득자격증명' 제출이 필수이며, 공유지분 매각이므로 '공유자 우선매수권' 행사가 가능합니다.

또한, 분묘, 철탑, 선하지, 맹지 등 토지 이용을 제한하는 요소가 다수 존재하며, 감정가 산정 시 이러한 제한을 반영한 상태입니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 지리적 위치

경상남도 김해시 대청동 소재 "불모산관광휴게소" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 농경지 및 임야 등으로 형성된 전형적인 산간 농지 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건 및 인근까지 차량 접근은 가능하나, 제반 교통 사정은 다소 불편한 수준입니다.

특히, 기호2) 필지는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로 차량 접근 및 이용에 큰 제약이 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

전체적으로 완경사지 내의 부정형 토지로서, 현재는 과수원 및 일부 휴경지로 이용 중입니다.

토지 일부는 한국전력공사의 철탑 및 선하지(전선 아래 토지)로 이용되고 있으며, 다수의 분묘가 소재합니다.

도시지역 내 자연녹지지역 및 개발제한구역(그린벨트)에 속하여 개발 행위에 엄격한 제한을 받습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 지분 위험

본 건은 전체 토지 18,694.00㎡ 중 일부 '지분'만을 매각하는 물건입니다.

지분 매각은 다른 공유자와의 관계 설정(협의 또는 공유물분할소송)이 필수적이므로 일반적인 단독 필지 매각보다 리스크가 높습니다.

3.2. 특수 권리 및 제한 사항

농지취득자격증명: '전'으로 이용 중인 농지이므로, 낙찰 후 지정된 기한 내에 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.

공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰을 받지 못할 수 있습니다. 다만, 보증금 미납으로 실효된 공유자는 이후 재입찰에서 우선매수권을 행사할 수 없는 제한이 있습니다.

지상권/법정지상권: 한국전력공사를 지상권자로 한 지상권이 설정되어 있어 토지 이용에 제약이 있으며, 제시외 건물 및 분묘 수기로 인해 법정지상권 또는 분묘기지권 성립 여부가 불분명한 상태입니다. 이는 추후 소송의 대상이 될 수 있습니다.

제시외 물건 매각 제외: 현황상 비닐하우스 2동, 제시외 건물 및 수목 등은 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰자가 별도로 철거 또는 소유자와 협의해야 하는 부담이 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 건은 김해시 대청동의 외곽, 농경지 및 임야 지역에 위치하고 있어 상업시설 및 상권이 형성되어 있지 않습니다.

투자 목적은 상권 개발보다는 농지 이용, 장기적인 개발 제한 해제에 따른 시세 차익, 또는 기존 공유자 지분 매입을 통한 협상력 확보에 중점을 두어야 합니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변은 불모산관광휴게소 인근의 농지 및 임야가 주를 이루어 일상 생활 편의시설 접근성은 매우 낮습니다.

별도의 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 토지 현황상 분묘(묘지)가 다수 소재하고 있어, 이는 토지 이용 및 매매에 있어 잠재적인 거부 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 리스크

개발제한구역(그린벨트) 및 자연녹지지역으로 지정되어 있어 사실상 개발 행위가 엄격히 제한됩니다.

농지취득자격증명 미제출 위험 및 공유자 우선매수로 인한 낙찰 실패 가능성이 존재합니다.

분묘기지권, 법정지상권 관련 소송 위험이 높습니다.

5.2. 토지 이용상의 리스크

기호2)가 지적도상 맹지이므로 건축이 불가능하며, 전체 토지 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필수입니다.

철탑 및 선하지가 토지의 가치를 저해하고, 매각에서 제외된 제시외 건물 및 비닐하우스를 처리해야 하는 부담이 있습니다.

5.3. 투자 회수 리스크

지분 물건 특성상 매도 시 환가성이 매우 낮으며, 다른 공유자와의 협상에 실패할 경우 투자금 회수가 장기화될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 감정가가 주변 제한 요소를 반영하여 결정되었으나, 농지취득자격증명, 공유자우선매수, 법정지상권, 분묘기지권, 개발제한구역 등 '경매의 모든 리스크가 집약된' 최상위 난이도의 물건입니다.

일반 투자자에게는 절대적으로 비추천하며, 토지 이용 및 권리관계에 대한 해박한 지식을 갖춘 전문 투자자에게만 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

특수물건 전문 투자: 복잡한 권리관계를 해결하고, 다른 공유자와의 지분 정리(매입 또는 분할)에 성공할 경우 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

저가 매수 기회: 복잡성으로 인해 유찰 가능성이 높아 최저가로 지분을 매입할 수 있는 기회가 있습니다.

장기적 개발 기대: 김해시 대청동은 장기적으로 도시 확장 및 개발 제한 해제 시, 자연녹지지역 내 토지로서 잠재적 가치 상승 가능성이 존재합니다. (초장기 관점)

법원 정보

창원지방법원 경매4계