나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7402 [1] 경상남도 김해시 주촌면 농소리 76-6 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7402 [1] 경상남도 김해시 주촌면 농소리 76-6 단독주택 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매4계 2024타경7402 | 소재지: 경상남도 김해시 주촌면 농소리 76-6 | 감정가: 1,034,233,480원 | 최저가: 661,908,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경7402 (1)

소재지: 경상남도 김해시 주촌면 농소리 76-6 외

용도: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 1,034,233,480원

특이사항: 일괄매각, 목록3 공유지분 매각, 목록1,2 경계구분 없이 이용 중, 목록 1,2 일부 법면 상태

1.2. 면적 정보

토지면적: 1798.00제곱미터 (약 544.05평)

건물면적: 117.76제곱미터 (약 35.69평)

(본 물건은 단독주택으로, 아파트와 같은 전용/분양면적 구분은 적용되지 않으며 건물 전체면적이 기재되었습니다.)

2. 물건 분석

2.1. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 주촌면 농소리 소재 농소마을회관 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 도로변을 따라 근린생활시설, 중·소규모 공장 및 후면지의 주택 등으로 혼재된 양상을 보이고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 형태는 부정형 완경사이며, 주거용 부지 및 일부 법면(경사지) 상태로 이용 중입니다.

남측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있으나, 토지와 도로 간 고저차이가 존재하는 점을 확인해야 합니다.

2.2. 권리분석

본 물건은 소유자(주OOOOOO)와 채무자(주OOOOOO)가 동일한 상태에서 진행되는 부동산임의경매 사건입니다.

매각 대상은 토지 및 건물의 일괄매각 방식입니다.

주의사항 중 목록3 (토지, 도로)은 공유지분 매각이므로, 매각 이후 해당 토지의 나머지 공유지분 권리자와의 관계 정리가 필요합니다. 이 부분은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

임대관계는 미상으로 보고되었으므로, 매각 시 주택 점유자에 대한 명도 여부 및 대항력 유무를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

소유자 및 채무자가 동일하여 권리관계는 단순해 보이지만, 공유지분 및 특이사항을 고려한 면밀한 분석이 필수입니다.

2.3. 상권분석

본건 소재지는 도로변 근린생활시설과 중소규모 공장이 혼재된 지역으로, 주요 상업지구와는 거리가 있습니다.

농소마을회관 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설이 국지적으로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

일반적인 주거용 부동산의 상권이라기보다는, 자연녹지지역 내 주거 및 소규모 산업시설이 어우러진 특수 입지로 이해해야 합니다.

2.4. 생활정보

본건 단독주택은 경량철골구조의 단층 건물이며, 외벽은 메탈사이딩, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

이용상태는 주택이며, 기본적인 위생 및 난방설비가 되어 있습니다.

토지이용계획상 도시지역 및 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

자연녹지지역이라는 점은 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있으나, 개발 행위 및 건축 행위에 있어 제한이 따를 수 있음을 염두에 두어야 합니다.

3. 잠재적 리스크

공유지분 리스크: 목록3 도로 부지는 공유지분 매각이므로, 나머지 공유지분 권리자의 지위가 발생하며 추후 해당 도로의 이용 및 처분에 제약이 발생할 수 있습니다. 지분 매입 또는 분할 협의 등 후속 조치가 필요합니다.

경계 불분명 리스크: 목록1, 2 토지가 인근 토지(76-8)와 경계 구분 없이 이용 중입니다. 낙찰 후 정확한 경계 확인을 위한 측량이 반드시 필요하며, 인근 토지 소유자와의 경계 침범 여부에 대한 분쟁 소지가 있습니다.

토지 이용 효율성 저하: 토지의 일부가 법면(경사) 상태로 평가되었으며, 도로와의 고저차이도 존재합니다. 이로 인해 실제 주거용으로 활용 가능한 순수 평지 면적이 감정 면적보다 줄어들 수 있으며, 진입로 개선 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

매각 제외 물건: 목록2 지상에 소재하는 이동 용이한 이동식 창고는 평가 및 매각에서 제외되었으므로, 낙찰 후 명도 대상이 아님을 유의해야 합니다.

용도 제한: 자연녹지지역이므로 건폐율 및 용적률 등 건축 규제가 따르며, 가축사육제한구역입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 약 544평에 달하는 대형 토지와 단층 주택을 일괄 매각하는 건입니다.

토지면적이 매우 넓어 토지 가치에 중점을 둔 투자로 판단해야 합니다.

주변 환경이 근린생활시설, 공장, 주택이 혼재된 자연녹지지역이므로, 전원주택 및 소규모 사업장(자연녹지지역 허용 범위 내) 부지 등 다양한 용도로의 잠재적 활용 가능성이 있습니다.

투자 포인트:

1. 대형 토지 면적 (약 544평): 희소성 있는 대규모 단독주택 부지로 토지 가격에 대한 기대감이 높습니다.

2. 개별성이 강한 물건: 일반적인 아파트나 대단위 주택과는 달리 개별적인 설계 및 활용이 가능한 단독 주거용 또는 주거 겸용 부지로서의 가치가 있습니다.

리스크 고려:

다만, 목록3의 공유지분 매각, 경계 불분명, 토지의 법면 및 도로와의 고저차 등 복합적인 리스크가 존재하므로, 감정가를 기준으로 하되 리스크 비용을 충분히 감안하여 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다. 공유지분 및 경계 문제 해결 능력 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계