나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7402 [1] 경상남도 김해시 주촌면 농소리 76-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2024.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 주촌면 농소리 소재 농소마을회관 북동측 인근에 위치하며, 주위는 도로변 근린생활시설, 중·소규모공장, 후면지 주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1,2) 부정형 완경사의 토지로서, 주거용부지 및 일부 법면 상태입니다.
기호(3,4) 부정형 완경사의 토지로서, 도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1,2) 남측 및 남동측으로 기호(3)의 토지(도로)와 연결된 노폭 약6m내외의 포장도로와 접하고 있으나, 고저차이가 있습니다.
기호(3,4) 대상토지가 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

기호(3,4) 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5,6): 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
외벽: 메탈사이딩 마감
창호: 샷시창호입니다.

이용상태

기호(5,6) 주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다.
2) 기타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록3은 공유지분 매각임. 목록1,2는 인근토지(농소리76-8)와 경계구분 없이 이용중. 목록 1,2의 일부는 법면 상태임을 고려하여 평가함. 목록2 지상에 이동 용이한 이동식창고는 평가 및 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 창원지방법원 2024타경7402 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 주촌면 농소리 76-6

* 용도: 단독주택

* 감정가: 1,034,233,480원

* 총 토지면적: 1798.00㎡ (약 543.9평)

* 토지 지분: 1743.8074㎡ (약 527.5평)

* 총 건물면적: 58.88㎡ (약 17.8평)

* 건물 지분: 58.88㎡ (약 17.8평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 밀OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보 물건이며, 일괄 매각 대상입니다. 목록3은 공유지분 매각으로, 목록1,2는 인근 토지(농소리76-8)와 경계 구분 없이 이용 중입니다. 목록 1,2의 일부는 법면 상태이며, 이동식 창고는 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

건물 현황은 다음과 같습니다.

* 건물(5): 경상남도 김해시 주촌면 농소리 76-6번지 (신주소: 경상남도 김해시 소망길 157)에 위치하며, 경량철골구조의 단독주택입니다. 해당 건물의 건축면적은 29.44㎡ (약 8.9평)이며, 토지대장상 면적은 797㎡입니다.

* 건물(6): 경상남도 김해시 주촌면 농소리 76-7번지 (신주소: 경상남도 김해시 소망길 155)에 위치하며, 경량철골구조의 단독주택입니다. 해당 건물의 건축면적은 29.44㎡ (약 8.9평)이며, 토지대장상 면적은 812㎡입니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경상남도 김해시 주촌면 농소리 농소마을회관 북동측 인근에 소재합니다. 주위는 도로변 근린생활시설, 중·소규모 공장, 주택 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통상황: 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 서김해IC 등 주요 도로망과 인접하여 물류 이동이 편리한 입지입니다.

* 인접 도로상태: 기호(1,2) 토지는 남측 및 남동측으로 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있으나, 고저 차이가 있습니다. 기호(3,4) 토지는 도로로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 을7 (2020년 11월 27일, 근저당, 농업협동조합자산관리회사, 840,000,000원) [cite: given data]

* 등기부채권 총액: 2,463,231,418원 (토지 및 건물) [cite: given data]

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 07월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자의 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

주변 지역은 주택가와 함께 근린생활시설, 중소규모 공장, 산업단지 등이 혼재된 복합적인 용도의 지역입니다. 이는 주거 기능과 함께 지역 경제 활동이 이루어지는 환경을 형성합니다. 특히, 김해 주촌 골든루트 산업단지 및 서김해일반산업단지와 인접하여 관련 업종 종사자의 배후 수요가 있을 수 있습니다. 다만, 인근에 폐기물 처리 시설 관련 이슈가 있어 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성은 양호한 편으로, 서김해IC 등 주요 간선도로와의 접근성이 좋습니다. 대중교통 이용 편의성은 지역 특성상 다소 제한적일 수 있습니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다. 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 현황은 추가적인 현장 조사 및 주변 정보 확인이 필요합니다.

* 주변 환경: 농소마을회관이 인근에 있으며, 공장 및 주택 등이 혼재된 지역 특성상 정온한 주거 환경과는 다소 차이가 있을 수 있습니다. 폐기물 처리 시설과 관련된 주민 민원 사례가 있어, 해당 시설과의 거리 및 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 일괄 매각 및 목록3 공유지분: 본 건은 토지 및 건물 일괄 매각이나, 목록3은 공유지분 매각이라는 점은 명확한 이해와 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

* 경계 미구분 이용: 목록1,2 토지가 인근 토지(농소리76-8)와 경계 구분 없이 이용 중인 점은 향후 경계 확정 및 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

* 법면 상태: 토지 일부가 법면 상태로 되어 있어 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 이동식 창고는 매각 대상에서 제외되므로, 현 상태 그대로 인수 시 별도의 처리가 필요합니다.

* 도로와의 고저차: 인접 도로와의 고저차가 있어 진출입 시 불편함이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 건물에 대한 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.

* 폐기물 처리 시설 이슈: 인근 산업단지 내 폐기물 처리 시설 확대 관련 민원이 제기된 바 있어, 해당 시설의 위치 및 잠재적 영향력을 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 주촌면 농소리에 위치한 단독주택과 넓은 토지 일괄 매각 건입니다. 1798㎡에 달하는 넓은 토지는 향후 개발 또는 전원생활을 위한 공간으로 활용 가치가 높으며, 비교적 최근에 건축된 단독주택이 소재합니다. 주촌면 일대가 산업단지와 인접하여 물류 및 산업 활동이 활발한 지역이라는 점도 고려할 수 있습니다. 그러나 인근에 공장과 산업단지가 혼재되어 있어 지역 특성이 복합적이며, 토지 경계가 불분명하고 일부 법면 상태인 점, 도로와의 고저차 등은 고려해야 할 사항입니다. 또한, 목록3의 공유지분 매각 및 폐기물 처리 시설 이슈는 추가적인 법률 및 환경 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1798㎡의 넓은 토지는 전원생활, 별도 건축, 또는 개발 잠재력을 제공합니다.

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 관리 및 활용이 용이합니다.

* 산업단지 인접성: 주촌면 일대의 산업 활동과 연계한 잠재적 활용 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 시세 및 시장 동향을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 감정가는 1,034,233,480원입니다.

최근 주촌면 농소리 인근의 토지 실거래 사례를 보면, 227평(751㎡) 토지가 5억 1258만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 226만원 수준으로, 본 건의 1798㎡ (약 544평) 토지 가치만으로 단순 계산할 경우, 약 12억 3천만원 이상이 될 수 있습니다. 이는 감정가(약 10.3억원)보다 높은 수치입니다.

다만, 본 건의 감정가(약 57.5만원/㎡)는 위 실거래 사례의 평당가(약 226만원/㎡)보다 현저히 낮아, 감정평가 시점 또는 특정 토지 조건(법면, 경계 불분명 등)이 반영된 것으로 보입니다. 주변 주택 거래는 아파트 위주로 형성되어 있어 단독주택에 대한 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

투자자는 본 건의 현재 감정가와 넓은 토지 면적, 그리고 폐기물 처리 시설 이슈와 같은 잠재적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다. 인근 산업단지와의 연계성, 향후 개발 가능성, 법면 등 토지 활용 제약을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보와 유사 사례를 종합할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근하되, 철저한 현장 조사 및 법률 검토 후 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.