나이스옥션 법원경매 창원 2024타경111660 [1] 경상남도 김해시 상동면 매리 542-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경111660 [1] 경상남도 김해시 상동면 매리 542-1 임야 경매

• 사건번호: 2024타경111660
• 주소: 경상남도 김해시 상동면 매리 542-1
• 감정가: 94,116,000원
• 최저가: 60,233,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

창원지방법원 경매4계 2024타경111660 | 소재지: 경상남도 김해시 상동면 매리 542-1 | 감정가: 94,116,000원 | 최저가: 60,233,000원 | 용도: 임야

1. 경매 물건 보고서: 창원지방법원 2024타경111660 (1) 임야

1.1. 물건 개요

1.1. 1. 기본 정보

본 건은 경상남도 김해시 상동면 매리 542-1에 소재한 임야 매각 건입니다.

사건번호는 창원지방법원 2024타경111660 (1)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

토지 면적은 682.00㎡(약 206.31평)이며, 감정가는 94,116,000원으로 평가되었습니다.

매각 대상은 토지이며, 건물 면적 및 제시외 면적은 없습니다.

1.1. 2. 특이사항 요약

본 건은 분묘기지권 문제, 맹지(도로 접촉 없음)라는 치명적인 단점, 그리고 수풀 등으로 인한 육안 확인 불가 분묘 소재 가능성이 핵심 리스크입니다.

인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 지적 측량이 필수적입니다.

1.2. 물건 상세 분석

1.2. 1. 면적 및 감정가

총 토지 면적은 682.00㎡이며, 이는 약 206.31평에 해당합니다.

감정가 94,116,000원은 해당 지역의 임야 및 계획관리지역 토지 시세를 바탕으로 평가된 금액입니다.

1.2. 2. 용도지역 및 제한사항

토지이용계획확인서상 계획관리지역에 속하며, 이는 순수 보전 임야보다는 개발 및 활용 가능성이 상대적으로 높은 지역임을 시사합니다.

주요 제한 사항으로는 가축사육제한구역(200m 제한지역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립제한지역(2016-11-28)이 있습니다.

1.3. 입지 조건 및 환경 분석

1.3. 1. 입지 조건

본 건 토지는 경남 김해시 상동면에 소재하며, 주위는 소규모 공장, 농경지, 임야, 자연림 등으로 형성된 전형적인 도농 복합 지역입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 출입이 불가능한 맹지 상태로, 접근성은 매우 열악합니다.

1.3. 2. 주변 환경 및 생활 정보

주변에 소규모 공장이 혼재되어 있어 공업 용도의 수요는 일부 있으나, 일반적인 주거 환경이나 상권과는 거리가 멀고 생활 편의 시설은 부족합니다.

인근에 혐오시설은 확인되지 않으나, 주위에 혼재된 소규모 공장들은 소음 및 환경적 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 권리 분석

1.4. 1. 경매 권리 관계

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자 주OOOOOOOOO가 채무자 주OOOOOOOO의 토지에 대해 경매를 신청한 사안입니다.

현재까지 제시된 정보로는 소유권 외의 특별한 임차 관계 등은 미상으로 확인됩니다.

1.4. 2. 특별 권리 분석 (리스크 중점)

가장 큰 권리상 리스크는 분묘기지권의 존재 여부입니다.

현장조사 시 잡목 및 잡풀로 인해 육안으로 분묘 소재 여부 식별이 불가능하며, 만약 분묘가 소재하고 분묘기지권이 성립된다면, 해당 분묘를 임의로 이전하거나 사용할 수 없어 토지 사용에 큰 제약이 발생합니다.

이는 낙찰 후 명도(인도) 과정과는 별개의 복잡한 법적 다툼을 유발할 수 있습니다.

1.5. 상권 분석

1.5. 1. 토지 주변 활용성

본 건 토지는 계획관리지역에 속하나, 맹지라는 한계로 인해 당장의 상업적 또는 공장 부지로서의 활용은 어렵습니다.

활용을 위해서는 인접 토지 매입, 또는 토지 사용 승낙을 통한 도로 확보(통행 지역권 설정 등)가 선행되어야 하며, 이 과정에서 추가적인 비용과 협의가 필요합니다.

장기적인 관점에서는 주변 소규모 공장 용지의 확장 수요나, 농림업 관련 시설 부지로의 활용 가능성을 타진해볼 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 토지 사용의 제한

본 건은 맹지(도로 미접속 토지)로 현재 상태로는 건축 행위가 불가능하며, 토지 이용 및 활용에 심각한 제약이 따릅니다.

추가로 본건 및 인근 토지의 경계지점에 전신주 1기가 소재하고 있어, 향후 개발 시 이전 또는 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 2. 권리상의 문제

위에서 언급한 분묘기지권의 성립 가능성이 가장 큰 리스크입니다.

경매는 매각으로 인해 기존 권리가 소멸되는 경우가 일반적이지만, 분묘기지권은 소멸하지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 높으므로, 충분한 현장 확인 및 법률 검토가 필요합니다.

1.6. 3. 경계 및 지적 문제

인접 토지와의 경계가 불분명하다고 명시되어 있습니다.

정확한 사용을 위해서는 지적 측량을 통해 경계를 확정해야 하며, 인접 토지 소유자와의 경계 침범 분쟁이 발생할 소지가 있습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

1.7. 1. 종합 의견

본 건은 계획관리지역 임야로 잠재 가치는 있으나, 맹지, 분묘기지권 불분명, 경계 불분명 등 세 가지 주요 리스크를 안고 있는 고위험 물건입니다.

단기간 시세 차익을 노리는 투자자보다는, 인접 토지 소유자나 맹지 해소 방안에 대한 명확한 전략을 가진 특수 물건 전문가에게 적합합니다.

1.7. 2. 투자 포인트

1. 낮은 감정가: 리스크가 반영된 만큼 최초 감정가가 비교적 낮게 책정되었을 수 있습니다.

2. 계획관리지역: 보존 산지임에도 불구하고 계획관리지역에 속하여 장기적으로 용도 변경 및 개발 가능성이 존재합니다.

3. 지분 투자 회피: 토지 매각(지분율 100%)이므로 지분 매각 시 발생하는 복잡한 공유자 간의 문제가 없습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계