나이스옥션 법원경매 창원 2024타경113420 [1] 경상남도 김해시 어방동 1200-29 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경113420 [1] 경상남도 김해시 어방동 1200-29 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매4계 2024타경113420 | 소재지: 경상남도 김해시 어방동 1200-29 | 감정가: 909,888,000원 | 최저가: 582,328,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 입찰 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경113420 (1)이며, 용도는 근린생활시설입니다.

소재지는 경상남도 김해시 어방동 1200-29번지이며, 경매 구분은 부동산임의경매, 매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

소유자는 조OO, 채무자는 장OO, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적은 505.40제곱미터(약 152.88평)이며, 건물 면적은 28.00제곱미터(약 8.47평)입니다.

토지 및 건물 일괄 감정가는 909,888,000원입니다.

1.3. 주요 특징

본 사건은 중복병합사건이며, 유치권 신고가 접수되었고 대항력 있는 임차인이 존재하는 등 권리관계의 복잡성이 높은 물건입니다.

2. 입지 분석 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

대상 물건은 경상남도 김해시 삼정동 소재 부산김해경전철 인제대역의 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 상업나지 및 상업용 건부지 등으로 형성되어 있는 준주거지역 내 상업지역으로서, 상업적 잠재력이 높은 지역으로 판단됩니다.

인제대역을 중심으로 인근에 동상동사무소, 동부스포츠센터 등의 시설이 있어 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

또한, 인접 도로상태는 서측으로 중로3류(폭 12m-15m)와 접하고 있어 차량 접근성 및 가시성이 양호하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

2.2. 상권 분석

본 물건은 도시지역 및 준주거지역에 속하며, 지구단위계획구역(2022-09-27)으로 지정되어 개발 및 건축에 대한 계획적 관리지역에 포함됩니다.

현황 '상업용 건부지'로 이용 중이며, 세장형의 평지로서 상업시설 용도로의 활용도가 높습니다.

인제대역 인근 지역은 주변에 다양한 상업시설이 개발될 수 있는 잠재력을 지니고 있으며, 비교적 넓은 토지 면적(505.40제곱미터)은 근린생활시설 또는 업무시설 개발에 적합할 수 있습니다.

2.3. 생활 정보 및 혐오시설

주변에 동상동재래시장이 있으며, 동부스포츠센터 등 생활체육시설 접근이 가능하여 기본적인 생활 인프라는 갖춰져 있습니다.

다만, 해당 물건지 주변의 구체적인 상권 현황이나 혐오시설 존재 여부에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 조사 및 김해시 상권 정보 시스템 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 조건 및 대상

본 물건은 토지 및 건물 일괄매각이며, 토지 지상에 미등기이나 일반건축물 대장에 등재된 제시외 건물(기호 'ㄱ') 1동이 소재합니다.

감정평가서에 제시외 건물이 포함되어 평가되었으나, 경매 참여시 소유권 및 최종 경매 포함 여부는 재확인해야 합니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 위험

주의사항으로 '목록2에 대하여 대항력 있는 임차인 있음'이 명시되어 있습니다.

배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

따라서, 임차인의 전입일자, 확정일자, 보증금액 등을 면밀히 분석하여 인수금액의 발생 가능성과 규모를 사전에 파악하는 것이 필수적입니다.

3.3. 유치권 신고

2024년 11월 13일자 주식회사케이디렌트카로부터 대지조성 및 사무실 건축과 관련한 공사대금 67,131,410원의 유치권 신고서가 제출되었습니다.

다만, 감정평가서상 '그 성립 여부는 불분명함'이라고 명시되어 있으므로, 현장 점유 상태 및 유치권 성립 요건(공사대금채권과 목적물 간의 견련성, 적법한 점유 등)에 대한 철저한 법률적 검토 및 현장 조사가 요구됩니다.

만약 유치권이 성립한다고 판단되면, 매수인은 해당 금액을 추가로 부담하거나 법적 절차를 통해 해결해야 할 리스크가 있습니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 금융 리스크

대항력 있는 임차인의 보증금 미변제액 인수 위험 및 유치권 신고 금액(67,131,410원)의 성립 여부에 따른 인수 위험이 존재합니다.

이 두 가지 권리는 낙찰 후 매수인이 직접 부담해야 할 가능성이 있으므로, 입찰가 산정 시 이를 최우선적으로 고려해야 합니다.

4.2. 개발 관련 리스크

토지 지상에 미등기 제시외 건물(기호 'ㄱ')이 존재합니다. 이는 향후 토지 개발 시 철거 및 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 인제대역 인근 준주거지역에 위치하며 중로3류에 접하고 있어 입지적 및 개발 잠재력이 우수합니다.

그러나 대항력 있는 임차인 문제와 약 6,700만원대의 유치권 신고 문제가 동시에 걸려 있어 권리관계가 매우 복잡하고 재정적 리스크를 수반하는 '특수물건'입니다.

정확한 권리 분석과 유치권 배제 전략 수립 없이는 안정적인 투자가 어렵습니다.

5.2. 투자 포인트

첫째, 최고의 입지: 부산김해경전철 인제대역 인근 및 중로에 접한 준주거지역 상업용 부지로, 장기적으로 지가 상승 및 개발 가치가 높은 입지입니다.

둘째, 개발 잠재력: 약 152.88평의 면적은 상업용 건물 신축에 적합한 규모이며, 지구단위계획구역이라는 점은 계획적인 개발이 가능함을 시사합니다.

셋째, 리스크 해결 시 높은 수익률: 복잡한 권리관계를 해결할 수 있는 전문성과 자금력을 갖춘 투자자라면, 리스크 비용을 반영하여 낮은 가격에 낙찰받아 권리 해소 후 높은 차익을 실현할 수 있는 '고위험-고수익'형 투자 물건입니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계