나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116054 [1] 경상남도 창원시 진해구 두동 산27 임야 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116054 [1] 경상남도 창원시 진해구 두동 산27 임야 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매4계 2024타경116054 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 두동 산27 | 감정가: 207,480,000원 | 최저가: 132,787,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경116054 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 두동 산27

용도: 임야

매각대상: 토지일부지분매각 (공유지분 매각)

감정가: 207,480,000원

토지면적: 10,374.00㎡ (약 3,138.29평)

매각지분: 518,700/1,000,000 지분 (약 5,380.06㎡ / 약 1,627.50평)

1.2. 물건 현황 및 특징

본 건은 경상남도 창원시 진해구 두동 소재 "부산진해경제자유구역두동지구" 북서측 인근에 위치한 임야의 일부 지분 매각 물건입니다.

현황은 자연림(일부 분묘 소재)이며, 남동측으로 하향 경사진 부정형의 맹지 토지입니다.

감정평가 시 분묘 소재가 감안되었으며, 일반적인 거래 관행상 임지와 입목을 일괄 평가하였습니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 준보전산지 등에 해당합니다.

2. 권리 분석

2.1. 권리관계 개요

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 웅OOOOOOO, 소유자 및 채무자는 최OO입니다.

말소기준권리 이하 권리들은 경매로 소멸될 것으로 판단되나, 매각 자체가 공유지분 매각이므로 권리관계의 복잡성이 높습니다.

2.2. 공유자 우선매수권 및 분묘기지권

특이사항으로 '공유자우선매수신고'가 접수되어 있으며, 경매 당일 공유자의 우선매수권 행사가 가능합니다.

다만, 주의사항에 명시된 바와 같이 공유자가 우선매수권을 행사하여 매수보증금을 미납할 경우 이후 절차에서 우선매수권 행사가 제한됩니다.

분묘 수기가 소재하는바, 분묘기지권의 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰자는 향후 분묘 처리(이장 등)와 관련된 법적 분쟁 및 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

3. 입지 조건 및 환경

3.1. 입지 조건

대상 물건은 대규모 개발 사업지인 "부산진해경제자유구역두동지구" 인근에 위치하여 잠재적인 개발 수혜를 기대할 수 있는 위치에 있습니다.

주위는 마을 주변 산림지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

차량 접근은 인근까지 가능하여 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

3.2. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 임야 지분 매각으로, 주변에 상업시설이 발달된 상권이 형성되어 있지 않습니다.

생활 편의시설 이용은 인근 마을이나 진해구 시가지 방면을 이용해야 합니다.

3.3. 혐오시설 및 환경

소재지인 진해구는 해군의 본거지이며 군항도시라는 특성을 가지고 있어 지역 경제 및 환경에 해군 기지의 비중이 높습니다.

직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변 지역 특성상 군사시설 관련 규제나 특이사항이 있을 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 공유지분 매각의 리스크

본 건은 공유지분 매각으로, 낙찰 후 기존 공유자와의 협의 또는 '공유물 분할 청구 소송'을 통해 지분을 정리해야 합니다.

지분별 점유 부분의 위치 및 경계 확인이 곤란하다는 점이 감정평가서에 명시되어 있어, 추후 분할 과정이 복잡하고 장기간 소요될 수 있습니다.

4.2. 맹지 및 경계 불분명 리스크

대상 토지는 진입로가 없는 맹지이며, 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위해서는 측량을 요합니다.

맹지라는 특성은 토지의 이용 가치를 크게 제한하는 요소입니다.

4.3. 법정지상권 및 분묘기지권 리스크

분묘 수기가 소재하므로, 낙찰자는 분묘기지권 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다.

분묘기지권이 성립할 경우 토지 사용에 제약이 발생하며, 분묘의 이장 및 철거를 위해서는 별도의 협의나 법적 절차가 필요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 대규모 개발 지구 인근의 '자연녹지지역' 내 임야 지분으로서, 향후 용도 변경이나 개발 압력에 따른 지가 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, '공유지분 매각'과 '맹지'라는 가장 큰 리스크를 안고 있으며, 분묘기지권과 공유자 우선매수권이라는 복잡한 권리 분석이 요구됩니다.

단기적인 시세차익보다는 장기적인 관점에서 공유자 지분 협의 및 맹지 해소 방안을 염두에 둔 전문적인 접근이 필요한 고난도 투자 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 부산진해경제자유구역두동지구 개발 사업지의 북서측 인근에 위치하여 개발 호재에 대한 기대감이 높습니다.

저렴한 가격 (예상): 공유지분 및 맹지 등의 리스크로 인해 1회 유찰 시 감정가 대비 낮은 가격으로 취득 가능성이 높습니다. (입찰 시점에 따라 변동)

자연녹지지역: 도시지역 내 자연녹지지역은 보전의 성격이 강하지만, 개발 가능성 측면에서는 관리지역 등에 비해 우위에 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계