나이스옥션 법원경매 창원 2024타경115983 [1] 경상남도 김해시 한림면 금곡리 878 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경115983 [1] 경상남도 김해시 한림면 금곡리 878 동물 및 식물 관련시설 경매

• 사건번호: 2024타경115983
• 주소: 경상남도 김해시 한림면 금곡리 878
• 감정가: 3,558,201,901원
• 최저가: 2,277,248,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 동물 및 식물 관련시설

창원지방법원 경매4계 2024타경115983 | 소재지: 경상남도 김해시 한림면 금곡리 878 | 감정가: 3,558,201,901원 | 최저가: 2,277,248,000원 | 용도: 동물 및 식물 관련시설

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경115983 (1)이며, 소재지는 경상남도 김해시 한림면 금곡리 878 외 다수 필지입니다. 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 방식입니다. 용도는 동물 및 식물 관련시설(축사, 과수원, 임야, 창고, 주택 등)입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본건의 감정가는 3,558,201,901원입니다.

총 토지면적은 38,687.00㎡ (약 11,703.96평)이며, 총 건물면적은 2,297.02㎡ (약 694.81평)입니다. 건물 제시외 면적은 481.82㎡ (약 145.75평)이며, 이는 일괄 매각에 포함됩니다.

1.3. 매각 조건 및 특이사항

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다. 주의사항으로 제시외 건물 및 수목, 관정 등도 포함하여 매각합니다. 특히, 목록 12는 공유지분 매각임을 유의해야 합니다.

목록 2, 7, 10, 11, 12 토지는 농지취득자격증명이 필수이며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수되므로 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

소유자, 채무자, 채권자는 각각 농OOOOOOOOOOOO, 김OO, 주OOOOOOOOOOOOO입니다.

2. 권리분석 및 위험 요소

2.1. 권리 관계

대항력 있는 임차인(이원만)이 목록 5 건물에 존재할 가능성이 있으므로, 임차인의 보증금 및 배당 순위 등 대항력 여부를 면밀히 분석해야 합니다.

목록 2 토지 지상에 연고자 미상의 분묘 추정 물건이 소재하며, 분묘기지권의 성립 여부가 불분명합니다. 또한 목록 2, 3, 12 토지에도 육안으로 식별이 어려운 분묘가 추가로 소재할 가능성이 있어, 이에 대한 현장 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

2.2. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 필수: 목록 2, 7, 10, 11, 12의 농지에 대해 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 가장 큰 리스크입니다. 농지 소유자격 및 이용계획을 철저히 준비해야 합니다.

2. 경계 및 맹지 문제: 토지 및 건물의 인접 필지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계확정을 위해 지적측량이 필요합니다. 목록 1, 2, 3, 6, 10, 11, 12는 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통해 진출입이 가능하다는 점을 확인해야 합니다.

3. 건물/토지 소유 관계 및 용도 차이: 목록 4 건물은 타인 소유 토지 지상에 일부 소재하는 것으로 추정되며, 이는 법정지상권 또는 철거 문제로 이어질 수 있습니다. 또한 목록 4 건물은 공부상 '퇴비사'이나 현황 '축사(계사 및 견사)'로 이용 중이며, 목록 7(전)과 목록 9(대)는 현황 '도로'로 이용 중입니다. 이처럼 공부와 현황의 차이로 인한 용도 변경, 이행강제금 등의 행정적 리스크가 존재합니다.

3. 입지 분석 및 이용 현황

3.1. 입지 조건 및 환경

본건 토지는 김해시 한림면 금곡리 '외오서 마을회관' 서측 인근에 위치하며, 주변은 주택, 소규모 제조업소, 축사, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 본건 및 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지선버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

3.2. 상권분석 및 생활정보

본건은 축사 및 농업 관련 시설이 주를 이루는 생산관리지역 내에 위치하여 상업시설 발달이 어려운 입지입니다. 상권 분석보다는 농업 또는 산업 용지로서의 가치에 중점을 두어야 합니다.

주변에 '외오서 마을회관'이 인접해 있어 기본적인 생활 인프라 시설과의 거리는 있으나, 지선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 가능합니다.

혐오시설 정보는 명확히 확인되지 않으나, 본건 토지가 '가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)'을 포함하고 있으며, 이미 축사(계사 및 견사)가 운영 중이므로 주변 환경이 일반 주거지역과는 다소 차이가 있음을 인지해야 합니다.

3.3. 현황 및 공부상 차이

토지 이용상태는 축사시설 건부지, 과수원, 임야, 창고시설 건부지, 현황 도로(전, 대), 전(휴경 및 이용 중), 주거나지 등으로 다양하게 혼재되어 있습니다.

건물 이용상태는 목록 4가 축사(계사 및 견사), 목록 5.가, 나, 다가 창고, 목록 5.라가 주택으로 이용 중입니다.

공부상 용도 및 지목과 현황이 상이한 필지와 건물이 다수 존재합니다. 특히 목록 4 건물은 '퇴비사'가 '축사'로, 목록 7(전), 9(대)는 '도로'로 사용 중입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 대규모 토지(약 1만 1천여 평)와 축사, 창고, 주택 등이 혼재된 복합 시설 경매 물건으로, 감정가가 35억 원을 초과하는 대형 물건입니다. 생산관리지역 내에 위치하고 있으나, 가축사육제한구역, 하천구역 등의 규제가 복잡하게 얽혀 있습니다.

토지의 용도와 지목, 건물의 용도와 현황의 불일치, 맹지 문제, 타인 토지 위의 건물 일부 소재, 대항력 임차인 및 분묘기지권 가능성 등 권리적, 행정적 리스크가 매우 높습니다. 따라서 투자 전 매우 정밀하고 종합적인 법률, 행정, 측량 분석이 필수적입니다.

4.2. 투자 포인트

1. 대규모 부지 확보: 대형 부지를 확보하여 현행 축사 운영을 지속하거나, 규제를 해소 후 다른 생산 관련 용도로 전환할 잠재력이 있습니다.

2. 현황 도로 이용: 목록 7, 9 토지가 현황 도로로 이용 중이므로, 이를 통한 진출입로 확보 및 이용에 대한 권리 관계를 명확히 할 경우 토지 이용의 편의성이 높습니다.

3. 가치 상승 잠재력: 현재 복잡한 권리 관계와 행정적 리스크로 인해 유찰될 가능성이 높으며, 이를 해결할 수 있는 전문적인 투자자에게는 낮은 가격에 대규모 자산을 매입할 기회가 될 수 있습니다.

4. 다용도 활용 가능성: 축사, 창고, 주택 등이 포함되어 있어, 인수 후 직접 다양한 용도로 활용하거나 일부 매각을 통해 초기 투자 비용을 회수할 전략을 세울 수 있습니다. (단, 용도변경 가능 여부 확인 필수)

법원 정보

창원지방법원 경매4계