나이스옥션 법원경매 창원 2024타경117149 [1] 경상남도 김해시 외동 509-2 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경117149 [1] 경상남도 김해시 외동 509-2 공장 경매

• 사건번호: 2024타경117149
• 주소: 경상남도 김해시 외동 509-2
• 감정가: 1,803,824,180원
• 최저가: 1,154,447,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 공장

창원지방법원 경매4계 2024타경117149 | 소재지: 경상남도 김해시 외동 509-2 | 감정가: 1,803,824,180원 | 최저가: 1,154,447,000원 | 용도: 공장

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

본 보고서는 창원지방법원 2024타경117149 (1) 사건의 부동산임의경매 물건에 대한 분석입니다. 소재지는 경상남도 김해시 외동 509-2 외에 위치하며, 용도는 공장으로 이용되고 있습니다. 감정가는 1,803,824,180원입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 총 1,305.00㎡ (약 394.75평)이며, 건물 면적은 공부상 689.76㎡ (약 208.66평)입니다. 제시외 건물 면적 282.70㎡ (약 85.52평)이 포함되어 총 매각대상 건물 면적은 약 972.46㎡ (약 294.18평)입니다. 제시외 건물 및 기계기구(CNC LATHE 외)도 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 외동 소재 "봉명중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다. 공장 지역이라기보다는 주거 및 상업 시설이 혼재된 준주거 지역의 입지여건을 갖추고 있으며, 제반 입지여건은 보통으로 평가됩니다. 본건 토지 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.2. 토지 이용계획 및 현황

본건 토지(일련번호 1, 3, 4, 5)는 모두 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(30M), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)에 속합니다. 특히, 토지의 공부상 지목과 현황이 상이한 점에 유의해야 합니다. 일련번호 3, 4는 공부상 '임야, 전'이나 현황 '공업나지'이며, 일련번호 5는 공부상 '전'이나 현황 '도로'로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 법정지상권 및 경매구분

본건은 부동산임의경매이며, 매각조건으로 '법정지상권' 성립 여부가 명시되어 있습니다. 법정지상권이 성립하는 경우 토지 낙찰자는 건물 소유자에게 건물의 철거를 요구할 수 없으며, 토지 사용에 대한 지료만 청구할 수 있어 토지 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 이에 대한 철저한 분석이 필요합니다.

3.2. 제시외 건물 및 타인 소유 기계

매각에 제시외 건물 및 기계기구가 일괄 포함되나, 건물 목록 2의 1층 내부에 본건 기계기구 외에 타인 소유의 기계기구가 다수 존재하며 이는 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 낙찰 후 해당 타인 소유 기계기구의 명도 또는 처리에 대한 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 접근성

본 물건은 공장이지만, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역에 위치합니다. 따라서 대규모 공장보다는 소규모 제조업이나 창고, 혹은 향후 용도 변경을 통한 주거/상업 시설로의 전환 가능성 측면에서 접근해야 합니다. 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근성은 보통 수준입니다.

4.2. 건물 이용 현황

목록 2 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물이며, 1층은 공장 및 사무실, 2층은 현황 '주택'으로 이용 중입니다. 이러한 주거 이용은 주변 아파트단지의 생활권과 연관 지어 볼 때 향후 용도 변경에 대한 잠재력을 시사할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 위반건축물 지정 및 멸실

목록 2 건물은 일반건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있으며, 특히 2층 부분이 공부상 용도 '일반공장'과 달리 현황 '주택'으로 이용 중입니다. 이로 인해 이행강제금 부과 및 원상복구 명령의 리스크가 존재합니다. 또한, 목록 2 중 '수위실 12.63㎡'은 현재 멸실 상태로 확인되었습니다.

5.2. 경계 및 지목 불일치

인접 토지와의 경계가 불분명하다고 명시되어 있어, 정확한 경계 확정을 위해서는 낙찰 후 반드시 지적측량을 실시해야 하는 리스크가 있습니다. 또한, 일부 토지가 현황 '도로'로 이용 중인 점도 추후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

5.3. 법정지상권 리스크

앞서 언급했듯이, 법정지상권 성립 여부에 따라 토지 가치와 활용도가 크게 달라질 수 있습니다. 법정지상권이 성립하면 건물 철거가 불가능하며 지료 수령만 가능합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 '공장' 용도이나 제2종일반주거지역 내에 위치하고 있어 토지 활용의 잠재력이 높습니다. 그러나 법정지상권 성립 가능성, 위반건축물 문제, 경계 불분명 등 권리 및 행정상의 다수 리스크를 안고 있습니다. 따라서 리스크 분석이 선행되지 않는다면 예상치 못한 비용과 시간적 손실을 초래할 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 주거시설과 상업시설이 혼재된 제2종일반주거지역 내 공장용 부동산으로, 향후 용도변경을 통한 주거/상업 시설로의 개발 잠재력이 있습니다.

추가 수익 요소: 목록 2의 옥상에 통신사의 중계기가 설치되어 있어 임대료를 받고 있는 점은 낙찰 후 소규모의 안정적인 추가 수익을 기대할 수 있는 요소입니다.

일괄 매각: 제시외 건물 및 기계기구가 매각 대상에 포함되어, 낙찰자가 기존 시설을 활용하거나 매각하여 투자 비용을 일부 회수할 수 있는 기회가 있습니다. 다만 타인 소유 기계는 제외되므로 명확한 구분이 필요합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계