나이스옥션 법원경매 창원 2024타경117149 [1] 경상남도 김해시 외동 509-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.01.03

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 김해시 외동 소재 '봉명중학교' 북서측 인근에 위치하는 부동산(공장)으로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 제반 입지여건은 보통임.

토지의 상황

1) 접면도로 상태 -일련번호(1, 3, 4) : 본건 토지 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접함. -일련번호(5) : 본건 토지는 노폭 약 4미터 내외의 도로 중 일부임. 2) 형상 및 지세, 이용상황 -일련번호(1) : 완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중임. -일련번호(3, 4) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 공업나지 상태임. -일련번호(5) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 현황 '도로'로 이용 중임. 3) 토지이용계획관계 및 공법상 제한상태 -일련번호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(30M), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> -일련번호(3) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(30M), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> -일련번호(4) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(30M), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> -일련번호(5) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(30M), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

건물의 구조 및 현상

-일련번호(2) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서, ┌ 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, ├ 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임, 몰탈 위 페인팅 등 마감, ├ 바닥 : 콘크리트 위 에폭시, 타일, 장판지 등 마감, └ 창호 : 새시창호임. 이용상황 : ┌ 1층 : 공장 및 사무실로 이용 중임. └ 2층 : 현황 '주택'으로 이용 중임. -일련번호(2-1) : 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층 건물로서, ┌ 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, ├ 내벽 : 타일붙임 등 마감, ├ 바닥 : 타일 등 마감, └ 창호 : 새시창호임. 이용상황 : 화장실 및 샤워실로 이용 중임.

기계/기구의 현상

본 기계기구는 'CNC LATHE 외' 로서, 현상 및 관리상태는 보통임.

공작물의 현상

없음.

기타참고사항

1) 공부와의 차이(토지) - 일련번호(3, 4) 토지의 공부상 용도는 '임야, 전'이나, 현황 '공업나지' 상태임. - 일련번호(5) 토지의 공부상 지목은 '전'이나, 현황 '도로'로 이용 중임. 2) 공부와의 차이(건물) 일련번호(2) 건물 중 2층 부분의 일반건축물대장상 용도는 '일반공장'이나, 현황 '주택'으로 이용 중임. 3) 제시목록외의 물건 후첨 '지적 및 건물개황도' 참조. 4) 기타 귀 제시목록 중 일련번호(2-2) 건물인 '시멘트 블록조 슬래브지붕, 수위실(12.63㎡)'은 기준시점 현재 '멸실' 상태임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물 포함, 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함(감정평가서 참조).
-목록 3,4는 공부상 '임야,전'이나 현황 '공업나지'임.
-목록 5는 공부상 '전'이나 현황 '도로'임.
-목록2 건물은 일반건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있음.
-목록2 중 '수위실 12.63㎡'은 멸실 상태임.
-목록2의 2층 부분의 일반건축물대장상 용도는 '일반공장'이나 현황 '주택'으로 이용중임.
-목록2의 1층 건물 내부에 본건 기계기구 외에 기계기구가 다수 존재하나 평가 및 매각 제외.
-목록2의 옥상에 통신사의 중계기가 설치되어 임대료 받고 있음.
-인접 토지와의 경계가 불분명하므로 정확한 경계확정을 위해서는 지적측량을 요함.
-제시외 건물 및 계기구( 2-12, 2-13, 2-14) 포함
-제시외 수목 및 관정 포함.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경117149 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경남은행 (등기부상 확인)

감정가: 1,844,944,180원

1.1. 2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경상남도 김해시 외동 509-2

토지면적: 1305.00㎡ (약 394.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

총 토지 면적: 1305.00㎡ (약 394.76평)

토지 이용 현황:

- 일련번호(1): 공업용 건부지

- 일련번호(3, 4): 공부상 '임야, 전', 현황 '공업나지'

- 일련번호(5): 공부상 '전', 현황 '도로'

1.1. 3. 건물 정보

건물면적: 689.76㎡ (약 208.67평)

건물 제시외면적: 294.70㎡ (약 89.18평)

총 건물 면적: 984.46㎡ (약 297.84평)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 (일련번호 2)

이용상황:

- 1층: 공장 및 사무실

- 2층: 공부상 '일반공장', 현황 '주택'

제시외 건물: 포함 (2-12, 2-13, 2-14 등)

멸실된 건물: 수위실 (12.63㎡)

1.1. 4. 매각 대상 및 포함 물건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

포함 물건:

- 제시외 건물 및 기계기구 (공장및광업재단저당법 제6조)

- 제시외 수목 및 관정

1.1. 5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인, 위반건축물

주의사항:

- 일괄매각.

- 제시외 건물, 기계기구 등 포함 (감정평가서 참조).

- 토지 목록 3, 4는 공부상 '임야, 전'이나 현황 '공업나지'임.

- 토지 목록 5는 공부상 '전'이나 현황 '도로'임.

- 건물(2)은 일반건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있음.

- 건물(2) 중 '수위실 12.63㎡'은 멸실 상태임.

- 건물(2) 2층은 일반건축물대장상 용도는 '일반공장'이나 현황 '주택'으로 이용 중임.

- 건물(2) 1층 내부에 본건 기계기구 외 다수 기계기구 존재하나, 평가 및 매각 제외.

- 건물(2) 옥상에 통신사 중계기 설치되어 임대료 발생 중.

- 인접 토지와의 경계 불분명, 정확한 경계 확정을 위해 지적측량 필요.

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 김해시 외동 소재 '봉명중학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 토지 이용 현황 및 형상

총 4필지(1,3,4,5번지)의 토지로 구성되어 있으며, 자체 지반은 대체로 평탄한 사다리형 및 부정형의 토지들로 구성되어 있습니다.

- 일련번호(1) 토지는 완경사지대 내 공업용 건부지로 이용 중입니다.

- 일련번호(3, 4) 토지는 완경사지대 내 공업나지 상태입니다.

- 일련번호(5) 토지는 완경사지대 내 현황 '도로'로 이용 중입니다.

1.2. 3. 도로 접근성

본건 토지는 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있으며, 일련번호(5) 토지는 해당 도로의 일부로 이용되고 있습니다.

1.2. 4. 토지이용계획 및 공법상 제한

본 건 토지 전체는 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(30M), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)에 해당합니다.

- 일련번호(3)은 준보전산지에도 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부상 권리관계

말소기준권리: 2022년 5월 31일 접수된 경남은행 근저당 (을11)

등기부채권 총액: 약 1,628,700,000원 (경남은행 근저당, 가압류, 압류 등 포함)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등은 등기부상 확인되지 않음)

1.3. 2. 임차인 현황

본 건에는 현재 5명의 임차인이 있는 것으로 파악됩니다.

* (주)LG유플러스: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* (주)케이티: 보증금 0원, 차임 400,000원, 대항력 없음.

* SK텔레콤(주): 보증금 0원, 차임 200,000원, 대항력 없음.

* 김 (시온테크): 보증금 1,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2024-06-18, 대항력 없음.

* 조 (우리테크): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-09-27, 대항력 있음.

1.3. 3. 임차인 관련 특이사항

- 임차인 조 (우리테크)는 대항력이 있는 것으로 파악됩니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 존재로 인해 낙찰자가 인수하거나 별도의 합의가 필요할 수 있어 주의 깊은 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 지역 특성

본건이 위치한 경상남도 김해시 외동 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 복합적인 지역입니다. 공장 용지로서의 기능뿐만 아니라 주거 및 상업 시설과의 연계성도 갖추고 있습니다.

1.4. 2. 사업체 현황

김해시는 다양한 제조업체가 발달한 지역으로, 본건 역시 공장으로서의 기능과 함께 주변 산업 환경과의 연관성을 고려할 수 있습니다. (참고: 김해시는 제조업체 현황 데이터를 보유하고 있음)

1.4. 3. 입지 경쟁력

공업 지역과 주거 지역이 혼재된 입지 특성상, 공장 운영을 위한 인프라 접근성과 더불어 직원들의 생활 편의성을 고려할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주변 편의시설

단지 주변으로 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 2. 주거 환경 (건물 내부)

건물(2)의 2층은 일반건축물대장상 용도는 '일반공장'으로 되어 있으나, 현황은 '주택'으로 이용 중입니다. 이는 건축법상 위반사항이므로, 향후 용도 변경 또는 이행강제금 부과 등의 가능성이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 건축물 관련 리스크

- 위반건축물: 목록2 건물은 일반건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있으며, 2층의 실제 이용 현황(주택)이 공부와 다릅니다. 이는 건축물대장 수정, 이행강제금 부과, 철거 명령 등의 행정적 조치가 발생할 수 있는 요인입니다.

- 멸실된 건물: 목록2 중 '수위실 12.63㎡'은 멸실 상태로, 건축물대장상 등재 여부 확인 및 정리가 필요합니다.

1.6. 2. 토지 관련 리스크

- 공부와의 차이: 목록 3, 4 토지는 공부상 '임야, 전'이나 현황 '공업나지'이며, 목록 5 토지는 공부상 '전'이나 현황 '도로'로 이용 중입니다. 실제 이용 현황과 공부상의 불일치는 향후 재산권 행사나 행정 처리 시 문제가 될 수 있습니다.

- 경계 불분명: 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위해서는 지적 측량이 반드시 필요합니다. 이는 추가적인 비용 발생 및 소유권 분쟁의 소지가 있습니다.

1.6. 3. 권리 및 임차인 관련 리스크

- 대항력 있는 임차인: 조 (우리테크) 임차인은 대항력이 있어 낙찰자가 보증금 또는 그에 상응하는 권리를 인수해야 할 수 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 계약 내용을 면밀히 파악해야 합니다.

- 높은 채무 총액: 등기부상 근저당 및 가압류 등 총 채무액이 약 16억 2천만원에 달하므로, 경매 진행 시 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

1.6. 4. 기타 리스크

- 옥상 중계기: 옥상에 설치된 통신사 중계기로 인한 임대료 수입이 있으나, 이는 매각 이후 원상 복구 또는 별도의 계약 승계 여부를 확인해야 합니다.

- 내부 기계기구: 본 건 기계기구 외 다수의 기계기구가 건물 내부에 존재하나, 평가 및 매각 제외 대상입니다. 이로 인한 인도명령 또는 명도 협상 등 추가적인 관리가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 외동에 위치한 공장으로, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다. 일련번호 5번 토지가 현황 도로로 이용되고 있고, 토지 3,4번지가 공업나지 상태인 점, 건물에 위반건축물 등재 및 현황과 공부상 용도 불일치 등 다수의 법규 위반 및 공부상 차이가 존재합니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 등기부상 채무 총액이 높아 권리 분석 및 명도에 신중을 기해야 할 것으로 판단됩니다. 하지만 옥상 임대 수익 가능성, 제시외 기계기구 포함 등은 고려할 사항입니다. 토지의 경계가 불분명하여 지적 측량이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

- 일괄매각: 토지와 건물을 일괄로 매각하므로, 토지와 건물에 대한 통합적인 활용 계획 수립이 가능합니다.

- 지역 산업 기반: 김해시는 다양한 산업 단지가 조성되어 있어, 공장 운영에 필요한 산업 인프라 접근성이 양호합니다.

- 추가 수익 가능성: 건물 옥상에 설치된 통신사 중계기로 인한 임대료 수입이 발생하고 있습니다.

- 감정가 대비 잠재적 가치: 현재의 권리 및 현황상의 문제점을 해결하고 정상화할 경우, 감정가 이상의 가치를 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 다수의 권리 및 현황상의 문제점, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 세부적인 권리 분석과 현장 조사를 통한 추가적인 정보 확인이 필수적입니다. 특히, 위반건축물 관련 이행강제금, 멸실 건물 철거, 토지 경계 확정을 위한 측량 비용, 그리고 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 참고로, 감정가는 1,844,944,180원이며, 등기부상 채무 총액은 약 1,628,700,000원입니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 파악되나, 대항력 있는 임차인(조 (우리테크))과의 관계를 면밀히 검토해야 합니다. 최종적인 입찰가 결정은 이러한 리스크 요인들을 충분히 반영하여 신중하게 산정해야 합니다.

참고: 주변 유해시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 언급된 혐오시설이나 유해시설은 발견되지 않았습니다.

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