나이스옥션 법원경매 상주 2024타경1295 [3] 경상북도 문경시 산양면 존도리 267 대지 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 상주 2024타경1295 [3] 경상북도 문경시 산양면 존도리 267 대지 경매

물건 대표 이미지

상주지원 경매1계 2024타경1295 | 소재지: 경상북도 문경시 산양면 존도리 267 | 감정가: 310,952,000원 | 최저가: 152,366,000원 | 용도: 대지

1. 상주지원 2024타경1295 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 상주지원 2024타경1295 (3)

소재지: 경상북도 문경시 산양면 존도리 267

용도: 대지 (단, 공부상 지목 및 현황은 임야, 전, 주거용 건부지 등 다양하게 혼재)

감정가: 310,952,000원

토지면적: 6069.91㎡ (약 1836.12평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 건물 없음)

매각대상: 기타

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

소유자/채무자/채권자: 유OO (동일인)

1.2. 입지조건

본 물건은 경상북도 문경시 산양면 존도리 소재 "존도마을" 인근에 위치합니다. 주변 지역은 주택, 농경지 및 임야 등으로 형성된 농촌 및 자연 녹지 지역입니다. 차량 접근성은 일부 필지(1, 5-9번)는 비교적 양호하나, 일부 필지(2-4번)는 접근이 곤란한 맹지입니다. 포장된 도로는 일부 필지에 인접해 있으나, 필지(7)번의 경우 고저차로 인해 출입이 어려울 수 있습니다. 또한, 토지는 전반적으로 경사지로 이루어져 있으며, 자연림, 경작지(전), 주거용 건부지, 마을회관 부지 등 다양한 현황으로 이용되고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 공유물 분할을 위한 경매로, 소유권 및 관련 권리 관계가 명확하지 않을 수 있습니다. 소유자, 채무자, 채권자가 동일인(유OO)으로 표기되어 있으나, 공유물 분할이라는 경매 목적 자체가 소유권 분쟁 해결을 위한 절차임을 시사합니다. 가장 중요한 권리상의 쟁점은 법정지상권 성립 가능성입니다. 목록 5번부터 8번 필지 지상에는 매각 대상이 아닌 타인 소유로 추정되는 건축물이 소재하고 있어, 이에 대한 법정지상권이 성립될 경우 낙찰자가 토지만 취득하더라도 해당 건물을 철거하지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 또한, 일부 필지는 현황 도로로 이용되고 있어, 소유권 행사 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.4. 상권분석

문경시 산양면의 농촌 지역에 위치한 본 물건은 전통적인 의미의 상권이 발달해 있지 않습니다. 인근 "존도마을"을 중심으로 한 지역적 생활권이 형성되어 있으며, 대부분 농경지와 임야, 주거 공간으로 이루어져 있습니다. 따라서 대규모 상업 시설, 쇼핑몰, 금융 기관 등 현대적인 상권 시설에 대한 접근성은 매우 낮을 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 전원생활 또는 농업 활동을 염두에 둔 입지라고 할 수 있습니다. 주거용으로 활용 가능한 토지가 일부 포함되어 있으나, 마을회관 부지로도 이용되는 등 복합적인 용도로 사용되고 있습니다. 농경지와 자연림이 주를 이루는 환경으로, 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다. 그러나 병원, 학교, 마트 등 기본적인 생활 편의 시설은 차량을 이용하여 상당 시간 이동해야 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 가능성은 본 물건의 가장 큰 리스크입니다. 5~8번 필지에 소재한 타인 소유 건물이 법정지상권을 취득할 경우, 토지의 자유로운 이용 및 처분에 심각한 제약이 발생합니다. 또한, 2~4번 필지는 지적상 맹지로서 차량 접근이 불가능하며, 일부 필지는 도로와의 인접성 및 고저차로 인해 이용에 불편이 예상됩니다. 공부상 지목(임야)과 현황(전)이 다른 경우, 향후 토지 이용 및 개발 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 본 물건은 문화재보존영향 검토대상구역(문경지취헌고택 인근) 및 비행안전제3구역에 포함되어 있어, 개발 행위에 대한 법적 제약이 많습니다. 분묘가 소재하는 필지가 있어 이장 등 추가적인 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다. 일부 토지가 도로로 이용되고 있는 점은 소유권 행사 및 재산권 보호에 있어 불확실성을 내포하고 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 공유물 분할을 위한 경매로, 넓은 면적의 토지를 감정가 310,952,000원에 취득할 기회를 제공합니다. 그러나 여러 중첩된 리스크 요인들을 신중하게 검토해야 합니다. 법정지상권 성립 가능성, 맹지 및 도로 접근성 문제, 개발 제한 구역 포함, 공부와의 차이, 분묘 존재 등은 본 물건의 가치와 활용성에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 특히, 법정지상권 문제가 해결되지 않는다면 토지 자체의 효용 가치가 크게 떨어질 수 있습니다. 따라서 철저한 사전 조사를 통해 잠재적 리스크를 정확히 파악하고, 이에 대한 해결 방안을 강구한 후 입찰에 참여해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

공유물 분할 경매라는 특성을 활용하여, 다른 입찰자 없이 합리적인 가격으로 토지를 취득할 수 있다면 투자 가치를 높일 수 있습니다. 계획관리지역으로서 향후 용도 지역 변경이나 개발 규제 완화 시 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 아름다운 자연 환경을 가진 지역에 위치하여 전원주택 부지, 주말 농장, 귀농/귀촌 희망자를 대상으로 한 토지로서의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 법정지상권 문제 등 복합적인 리스크를 감안하여 매우 낮은 가격으로 낙찰된다면, 향후 개발이나 매각 시 수익을 창출할 여지도 있습니다.

법원 정보

상주지원 경매1계