나이스옥션 법원경매 대구 2025타경6455 [1] 경상북도 경산시 중방동 328-1 대화타워펠리스2 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕일 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 중방동 소재 ""경산중앙초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 부근
일대는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

(가)철근콘크리트구조 경사 및 평슬라브지붕 20층건내 5층 502호 단위세대로서,
-외벽: 몰탈위 페인트마감, 일부 화강석마감 등,
-내벽: 벽지마감, 일부 타일마감 등,
-바닥: 내장바닥재마감 등,
-창호: 샷시창호 등임.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 도시가스공급설비, 개별난방설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, '아파트 및 오피스텔부지'로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8~9미터 내외의 포장도로, 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와
접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(62)(접
합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 상대보호구역(경산중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보
호구역(경산중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경6455 (1)

소재지: 경상북도 경산시 중방동 328-1 대화타워펠리스2 5층502호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 9천 4백만원 (194,000,000원)

토지면적: 26.50㎡ (약 8.02평)

건물면적: 60.40㎡ (약 18.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 곽희동 (등기부상 강제경매 신청인이자 임차인으로 확인됨)

1.1. 입지조건

본 건은 경상북도 경산시 중방동 소재 경산중앙초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주위 일대는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

본 건 서측으로 폭 약 8~9미터, 북측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 제2종일반주거지역이며, 소로3류, 가축사육제한구역, 경산중앙초등학교 상대/절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변 시세는 대화타워펠리스2 등 유사 오피스텔의 경우, 2026년 현재 거래 사례가 드물지만, 유사 물건의 과거 경매 사례를 볼 때 1억 5천만원대부터 2억 2천만원대까지 다양하게 형성되었음을 알 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 가장 중요한 권리 관계는 임차인 곽희동 씨의 존재입니다.

임차인 곽희동 씨는 2021년 6월 15일 전입 신고하였고, 2021년 6월 11일 확정일자를 받았습니다.

보증금은 2억 2천만원 (220,000,000원)이며, 차임은 없는 것으로 파악됩니다.

등기부등본 및 물건명세서상 해당 임차권(을구 9번, 2024-06-26 등기)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

즉, 매수인은 임차인의 보증금 2억 2천만원 전액을 인수해야 하며, 만약 배당받지 못할 경우 잔액을 추가로 부담하게 됩니다.

말소기준권리(매각으로 소멸될 권리)는 2024년 2월 7일자 북대구세무서장의 압류이며, 임차권(을구 9번)이 그보다 선순위로 인수됩니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 중방동 지역은 주거지역과 상업지역이 혼합된 생활권입니다.

경산중앙초등학교 인근에 위치하여 학군 관련 수요가 있을 수 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

구체적인 상권 활성화 지표에 대한 정보는 부족하나, 지역 내 기반 시설은 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.

주변에 혐오 시설에 대한 명확한 정보는 검색되지 않았으며, 이는 긍정적인 요소로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 경산중앙초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

단지 내 위생 및 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 도시가스, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 2억 2천만원에 달하는 대항력있는 임차인의 보증금 인수입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 실질적인 자금 투입을 의미합니다.

임대관계가 '미상'으로 기재되어 있으나, 등기상 '주택임차권'으로 명시되어 있어 임차인 곽희동 씨의 실질적인 거주 및 권리 행사 가능성이 높습니다.

감정평가서상 건물 용도는 '아파트'로 기재되어 있으나, 건축물대장상 '아파트, 오피스텔'로 표기되어 있으며, 최초 제공 정보는 '오피스텔' 용도였습니다. 이는 실제 이용 용도 및 향후 활용 계획에 따라 고려될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 2천만원을 인수해야 하는 부담이 큰 부동산 강제경매 물건입니다.

인수되는 보증금이 감정가(1억 9천 4백만원)보다 높아, 입찰 시 총 실투자금액을 면밀히 산정해야 합니다.

입지 자체는 학교 인근의 주거/상업 혼합 지역으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

1.7. 투자 포인트

경산시의 주요 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금 부담으로 인해 시세 대비 저가 매입의 기회가 있을 수 있으나, 총 실투자 금액 기준으로 판단해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대항력있는 임차인의 보증금 2억 2천만원을 인수해야 하는 특수 물건입니다. 따라서 예상 입찰가는 단순히 감정가(1억 9천 4백만원)만을 기준으로 산정하기 어렵습니다.

총 실투자금액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 되므로, 본 건의 경우 최소 1억 9천 4백만원(감정가) + 2억 2천만원(인수 보증금) = 4억 1천 4백만원 이상의 자금이 투입될 수 있습니다.

제공된 JSON 상의 오피스텔 매매/임대 시세 정보가 없어 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에는 한계가 있습니다.

일반적으로 감정가의 80~100% 수준에서 입찰가가 결정되는 점을 고려하더라도, 총 실투자금액과 물건의 실제 시장 가치를 충분히 검토한 후 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가(194,000,000원)를 기준으로 입찰가를 추정하면, 보증금 인수분을 제외한 본 건 자체의 가치는 감정가 수준 또는 그 이하가 적정할 수 있습니다.

그러나 총 실투자금액이 4억 1천 4백만원 이상임을 감안할 때, 본 건의 예상 입찰가는 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가, 최근 경매 낙찰가율 등을 추가로 조사하는 것이 필수적입니다. (예: 유사 물건의 경매 낙찰가율이 70%대인 점을 감안할 때, 감정가 220,000,000원 기준 154,000,000원 수준의 입찰도 고려될 수 있으나, 이는 인수 보증금을 별도로 고려한 총 투자금액과 비교해야 합니다).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.