나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4747 [2] 충청남도 당진시 신평면 도성리 345-4 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4747 [2] 충청남도 당진시 신평면 도성리 345-4 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경4747
• 주소: 충청남도 당진시 신평면 도성리 345-4
• 감정가: 396,356,800원
• 최저가: 194,215,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

서산지원 경매5계 2024타경4747 | 소재지: 충청남도 당진시 신평면 도성리 345-4 | 감정가: 396,356,800원 | 최저가: 194,215,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서 (서산지원 2024타경4747 (2))

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 서산지원 2024타경4747 (2)이며, 충청남도 당진시 신평면 도성리 345-4 외 다수 필지에 위치한 단독주택 경매 물건입니다.

감정가는 396,356,800원으로 책정되었으며, 토지와 건물을 일괄매각하는 부동산임의경매 사건입니다.

본건은 토지 및 건물 전체 지분(토지 지분율 104770, 건물 지분율 19870)이 매각 대상으로, 소유자 및 채무자는 김OO, 채권자는 홍OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 총 1047.70㎡ (약 317.09 평)입니다.

건물면적은 주택 198.70㎡ (약 60.11 평)이며, 제시외 건물 면적 24.90㎡ (약 7.53 평)이 포함되어 있습니다.

다만, 지상에 소재하는 비닐하우스는 매각에서 제외되므로 유의해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 당진시 신평면 도성리에 소재하는 "도성리 마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전답 등의 농경지와 단독주택 등으로 이루어진 전형적인 농촌 지대입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통 여건

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하고 있습니다.

간선도로와의 접근성 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

총 9개 필지(기호 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10)로 이루어져 있으며, 대부분 경사지대에 자체 평탄한 부정형 또는 사다리형 토지입니다.

현황은 "단독주택 건부지"(기호 3)를 제외하고는 대부분 "전"(밭) 또는 "휴경지" 상태로 이용 중인 농지입니다.

대부분의 토지는 계획관리지역 및 성장관리계획구역(신평01 일반형), 가축사육제한구역(일부 제한)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 및 법률 분석

3.1. 경매 개요 및 매각 조건

경매구분은 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

제시외 건물(4-1, 4-2)은 매각에 포함되나, 지상 소재 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.

3.2. 권리분석

본 물건은 **농지취득자격증명(농취증)**이 반드시 필요합니다.

농취증을 제출하지 못할 경우 입찰보증금은 몰수되므로, 낙찰자는 사전에 취득 가능 여부를 확인해야 합니다.

**법정지상권 성립 가능성**이 특이사항으로 기재되어 있어, 이에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

법정지상권이 성립하는 경우 토지 이용에 제약이 발생하거나 건물주와의 협상이 필요할 수 있습니다.

임대차 관계는 미상인 상태이므로, 명도 시 주택의 점유 관계를 정확히 파악해야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권분석

본건은 농촌 지대에 위치하므로, 근거리 상권은 매우 미약할 것으로 예상됩니다.

일반적인 상업 시설이나 대형 편의 시설은 인근 읍면 소재지 또는 당진 시내를 이용해야 할 것으로 보입니다.

4.2. 생활정보

"도성리 마을회관" 인근에 위치하여 기본적인 마을 공동체 시설은 접근 가능합니다.

다만, 병원, 학교, 마트 등 필수 생활 인프라는 차량을 이용해야 하는 농촌 환경입니다.

4.3. 혐오시설 유무

주위 환경은 농경지 및 단독주택으로 이루어져 있어 일반적인 혐오 시설은 없는 것으로 판단됩니다.

토지이용계획상 **가축사육제한구역(일부 제한 모든 축종 제한)**으로 지정되어 있어, 대규모 축사 등으로 인한 환경적 리스크는 제한적일 것으로 보입니다.

5. 투자 분석 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

**1) 농지취득자격증명 의무:** 농지가 다수 포함되어 낙찰 후 농취증 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

**2) 법정지상권 리스크:** 법정지상권 성립 여부에 따라 건물 철거 또는 지료 청구 소송 등 복잡한 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

**3) 열악한 도로 조건:** 기호 1, 9는 지적도상 맹지이며, 기호 2, 3, 5, 6, 7, 8, 10은 **지적도상 도로는 있으나 현황은 폐도**인 경우가 많아, 인접 토지를 통해서만 접근이 가능한 토지가 대다수입니다.

**4) 토지 이용의 비효율성:** 필지가 부정형, 사다리형이며 용도가 "전" 또는 "휴경지"로 되어 있어, 주택을 중심으로 한 토지 개발 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

**1) 넓은 면적:** 총 1,047.70㎡ (약 317평)의 넓은 토지 면적을 일괄 취득 가능합니다.

**2) 계획관리지역:** 토지가 계획관리지역이어서 향후 개발 또는 용도 변경의 여지가 타 지역(농림지역 등)에 비해 상대적으로 높습니다.

**3) 농촌 주택 및 전원생활 수요:** 당진 지역의 전원생활 수요를 충족시킬 수 있는 단독주택 물건입니다.

5.3. 종합 의견

본건은 넓은 토지 면적(농지 포함)과 단독주택을 일괄 취득하는 장점이 있으나, **농취증 필요, 법정지상권 가능성, 그리고 다수의 맹지 및 폐도 상태의 토지 접근성**이라는 명확하고 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다.

입찰 전 농취증 발급 가능 여부 확인, 법정지상권 성립 여부 및 해결 방안, 그리고 맹지에 대한 통행로 확보 방안(주변 토지주와의 협의 또는 주위토지통행권)을 철저히 검토한 후 신중하게 접근해야 합니다.

전문가의 법률 자문을 필수로 하여야 하는 고난도 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서산지원 경매5계