나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4747 [1] 충청남도 당진시 신평면 도성리 345-2 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4747 [1] 충청남도 당진시 신평면 도성리 345-2 전 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매5계 2024타경4747 | 소재지: 충청남도 당진시 신평면 도성리 345-2 | 감정가: 324,441,000원 | 최저가: 158,976,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서산지원 2024타경4747 (1)

소재지: 충청남도 당진시 신평면 도성리 345-2 외

용도: 전

감정가: 324,441,000원

토지면적: 2,495.70㎡ (약 755.08 평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 홍OOOOOOOO

1.2. 핵심 특이 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 일괄매각, 현황 전 또는 휴경지, 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)

제시외 물건: 제시외 건물(단독주택 부속물 등)이 있으나, 구조 및 규모 등으로 보아 토지평가에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됨. 본 경매는 토지매각만 진행됨.

2. 입지 및 주변 환경 분석 (입지조건, 생활정보)

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 당진시 신평면 도성리에 소재하며, 도성리 마을회관 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 전답 등의 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 농촌 지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황 (상권분석은 농촌 지대 특성상 별도 분석 대신 교통 정보로 대체함)

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통(버스정류장)이 소재하여 간선도로 접근성 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

다만, 감정평가서상 대부분의 토지는 지적도상 도로에 접하나 현황은 폐도이거나 맹지(일부 토지)로 인접 토지를 통하여 접근해야 하는 상황입니다. (기호 3 일부만 구거를 통해 약 2m 포장도로에 접근 가능)

2.3. 토지 이용 현황

총 10필지의 토지(기호 1~3, 5~10)가 일괄 매각 대상입니다.

현황은 '전'으로 이용 중인 토지, '휴경지' 상태인 토지, 그리고 '단독주택 건부지'로 이용 중인 토지가 혼재되어 있습니다.

본건은 계획관리지역 및 성장관리계획구역(신평01 일반형) 내에 위치하고 있으며, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

3. 법률 및 권리 분석 (권리분석, 잠재적 리스크)

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

매각 대상은 '토지매각'으로 건물(단독주택, 기호 4)은 매각에서 제외됩니다.

단독주택 건부지(기호 3)가 포함되어 있으나, 건물 자체는 매각 대상이 아니므로 향후 법정지상권 성립 여지 및 건물 철거 문제 등 복잡한 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

3.2. 핵심 규제 및 농지 리스크

본건 토지의 주된 용도가 '전'이고 현황이 '전' 또는 '휴경지'이므로, 낙찰자는 '농지취득자격증명(농취증)'을 제출해야 합니다.

농취증 미제출 시 매수보증금(입찰 보증금)이 몰수되므로, 입찰 전 취득 가능 여부를 관할 지자체(당진시)를 통해 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 잠재적 리스크

도로 문제: 지적도상 도로는 있으나 현황이 폐도이거나 맹지인 필지가 다수입니다. 실질적인 건축행위를 위해서는 향후 사도 개설 또는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 통행로 확보가 필요합니다.

건물과의 관계: 매각에서 제외된 건물(기호 4, 단독주택)과의 관계 정리가 필요합니다. 토지 소유권 취득 후 법정지상권 문제, 지료 청구, 또는 건물 철거 소송 등 복잡한 법적 절차 및 비용이 수반될 수 있습니다.

4. 투자 분석 및 종합 의견 (종합 의견, 투자 포인트)

4.1. 종합 의견

본건은 계획관리지역 내의 비교적 큰 면적(약 755.08 평)의 토지를 일괄 매입할 수 있는 기회입니다. 위치 및 주변 환경은 전형적인 농촌 지대로서 교통 여건은 보통 수준입니다.

다만, 매각대상에 건물이 제외된 '토지매각'이라는 점, 농지취득자격증명 제출 의무, 그리고 다수의 필지가 현황 도로 접근성이 취약하다는 점이 큰 리스크 요인으로 작용합니다.

투자자는 높은 감정가 대비 이러한 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

계획관리지역: 해당 토지는 계획관리지역에 속하여 향후 비교적 다양한 용도로 개발 가능성이 있습니다 (단, 규제사항 준수 필요).

대형 면적 일괄 매각: 총 면적이 약 755평으로, 향후 전원주택단지 조성(도로 문제 해결 시)이나 기타 농업 기반 사업 용도로 활용 가치가 있을 수 있습니다.

**최고의 입지:**

장기적인 관점에서 당진 지역의 발전에 따른 간접 수혜를 기대할 수 있습니다.

4.3. 결론

성공적인 투자를 위해서는 입찰 전 농취증 발급 가능 여부를 확인하고, 현황 도로 확보 방안과 함께 매각 제외된 건물(단독주택)에 대한 명도 및 법정지상권 문제를 해결할 수 있는 법률 및 자금 계획이 필수적입니다. 건축 목적 투자보다는 농지 투자 및 장기 개발 목적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

법원 정보

서산지원 경매5계