나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4747 [3] 충청남도 당진시 신평면 도성리 346-1 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4747 [3] 충청남도 당진시 신평면 도성리 346-1 전 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매5계 2024타경4747 | 소재지: 충청남도 당진시 신평면 도성리 346-1 | 감정가: 221,780,000원 | 최저가: 108,672,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 서산지원 2024타경4747 (3)

소재지: 충청남도 당진시 신평면 도성리 346-1 외

용도: 전

감정가: 221,780,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

1.2. 물건 현황

토지면적: 1,706.00㎡ (약 516.07평)

건물면적: 0.00㎡ (다수 필지로 구성된 일괄 매각 물건)

소유자/채무자: 김OO

채권자: 홍OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 충청남도 당진시 신평면 도성리에 소재하는 '도성리 마을회관' 북서측 인근에 위치한 부동산입니다. 주위는 전답 등의 농경지와 단독주택 등으로 이루어진 전형적인 농촌 지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하는 등 간선도로와의 접근성을 포함한 제반 교통 여건은 보통입니다.

2.2. 토지 이용 현황

본 물건은 기호 1부터 기호 10까지 다수의 필지가 일괄 매각되는 건입니다.

토지이용계획: 모든 필지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(신평01 일반형), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다. 계획관리지역 내 토지로 비교적 건축 행위에 유리한 이점은 있으나, 성장관리계획구역 및 가축사육제한구역에 따른 제약 사항을 반드시 확인해야 합니다.

이용상태: 현황은 주로 '전' 또는 '휴경지' 상태이며, 기호 3 토지는 '단독주택 건부지'로 이용 중입니다.

도로 상태: 대부분의 필지가 지적도상 맹지이거나, 지적도상 도로에 접하나 현황은 폐도인 경우가 많아 인접 토지를 통하여 접근이 가능합니다. 기호 1, 9는 지적도상 맹지이며, 기호 3은 구거를 통하여 폭 약 2m 포장도로에 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분 및 매각 조건

경매 구분은 부동산임의경매이며, 매각 대상은 '토지매각'으로 다수 필지가 '일괄매각'됩니다.

**농지취득자격증명(농취증) 제출 필수**: 본건의 용도가 '전' 및 '휴경지'로 현황 농지이므로, 매수인은 낙찰(최고가 매수신고) 후 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 몰수되므로 주의해야 합니다.

3.2. 소유자 및 채권 관계

소유자 및 채무자가 김OO으로 동일하며, 채권자 홍OOOOOOOO의 임의경매 신청 건입니다. 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸될 것으로 판단되나, 정확한 권리 관계는 매각물건명세서 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 지역 특성 및 개발 계획

본 물건은 농촌 지대에 위치하므로 상권 분석보다는 주거 및 영농 환경 분석에 중점을 둬야 합니다.

성장관리계획구역: 당진시 신평면의 계획관리지역에 지정된 구역으로, 난개발 방지 및 계획적인 개발 유도를 목적으로 합니다. 향후 건축 시 성장관리계획 지침을 따라야 하므로, 건축 가능성 및 규모 등을 사전에 확인해야 합니다.

가축사육제한구역: 모든 축종에 대해 일부 제한이 걸려있어 축사 건축 또는 운영이 불가능하거나 제한될 수 있습니다.

생활정보: 인근 '도성리 마을회관'을 중심으로 한 농촌 공동체가 형성되어 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 인근 읍면 소재지에서 이용해야 할 것으로 보입니다. 주변에 특별히 알려진 혐오시설은 확인되지 않으나, 현장 답사를 통한 물리적 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 주의사항 분석

농지취득자격증명: 최우선 리스크입니다. 매수인은 농지법에 따른 자격 요건을 갖춰야 합니다.

도로 문제(맹지/폐도): 다수의 필지가 맹지이거나 지적도상 도로는 폐도 상태입니다. 향후 건축을 목적으로 할 경우, 도로 확보(통행 지역권 설정 또는 인접 토지 매입)에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

건물 관련 리스크: 매각 대상은 '토지'이나, 기호 3 토지는 '단독주택 건부지'이며, 감정평가서에 건물(기호 4, 단독주택) 및 제시외 건물의 상세 내용이 포함되어 있습니다. 이는 매각 대상 토지 위에 *건물은 매각 대상에 포함되지 않을 가능성*이 있음을 시사합니다. 토지를 매수하더라도 건물 소유자와의 법정지상권 문제 또는 철거 요구 관련 분쟁이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 이 부분에 대한 명확한 확인과 법적 검토가 필수적입니다.

6. 종합 의견

6.1. 투자 적합성

본 물건은 약 516평의 계획관리지역 내 농지를 일괄로 취득할 수 있는 기회입니다. 그러나 농지취득자격증명 필요, 다수의 필지가 맹지 또는 진입로가 불분명한 점, 그리고 일부 필지(기호 3) 위에 주택 및 제시외 건물이 존재하여 매수 후 건물 소유자와의 법적 분쟁 가능성이 있다는 점이 큰 단점으로 작용합니다.

투자 적합도는 **중하** 수준으로 판단됩니다. 해당 지역의 농지 실수요자이거나, 도로 확보 및 건물 관련 법적 리스크를 감수하고 장기적인 관점에서 개발(건축)을 계획하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 핵심 요약

계획관리지역: 비교적 용도 규제가 낮은 계획관리지역 토지로서, 향후 개발 여지가 있음.

저가 매입 가능성: 도로 문제와 건물 관련 리스크로 인해 유찰될 경우 감정가 대비 낮은 가격에 매입할 가능성이 있음.

농지 실수요: 농사를 짓고자 하는 실수요자 또는 귀농/귀촌을 염두에 둔 매수인에게 적합한 규모. 단, 농취증 발급 가능 여부 사전 확인 필요.

법원 정보

서산지원 경매5계