나이스옥션 법원경매 서산 2024타경5351 [2] 충청남도 당진시 송악읍 고대리 146-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AYR

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 당진시 송악읍 소재 '아산국가산업단지 충남고대지구' 남측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 전답 등의 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 바, 대중교통 및 도로교통 이용상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

기호1토지: 사다리 평지로서, 현황 주거나지 상태임.
기호2~5토지: 부정형 평지로서, 현황 답임.

인접 도로상태

기호1토지: 본건 북동측으로 왕복2차선 포장도로와 접함.

기호2~5토지: 본건은 지적상 맹지이나, 인접지를 통해 접근이 가능한 상태로 조사되었음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-10)(송악02 산업형), 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악02 산업형), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호2,3토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-10)(송악02 산업형), 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악02 산업형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호4,5토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-10)(송악02 산업형), 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악02 산업형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

기호1토지 지상으로 경계상에 철조망이 소재하며, 자세한 사항은 후첨 '사진용지'를 참조하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 부정형 평지로서 현황 답임.
- 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2024타경5351 (2)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 고대리 146-25

용도: 답 (논)

감정가: 495,762,000원

토지면적: 2291.00㎡ (약 693.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 천안축산업협동조합 (말소기준권리인 근저당권자)

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공동담보, 일괄매각 (건물 없음)

주의사항:

* 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수

* 부정형 평지로서 현황 답임

* 일괄매각

2.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 충청남도 당진시 송악읍 소재 '아산국가산업단지 충남고대지구' 남측 인근에 위치하며, 주변은 전답 등의 농경지와 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 용이하며, 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 및 도로교통 이용이 편리한 편입니다.

* 형태 및 이용상태:

* 기호1토지: 사다리 평지로서, 현황 주거나지 상태입니다.

* 기호2~5토지: 부정형 평지로서, 현황 답(논) 상태입니다.

* 인접 도로상태:

* 기호1토지: 본건 북동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.

* 기호2~5토지: 지적상 맹지이나, 인접지를 통해 접근이 가능한 상태로 조사되었습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 모든 필지: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 (최근 지정일 기준 2024년 12월 12일, 일부 제한 또는 모든 축종 제한).

* 기호1토지: 소로3류 (폭 8m 미만)(접합) 지역에 해당합니다.

* 기호4,5토지: 추가적으로 젖소, 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 제한이 있는 가축사육제한구역입니다.

2.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 10월 18일 접수된 천안축산업협동조합의 근저당권 (을9, 채권최고액 522,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다. (예: 갑5 임의경매개시결정)

* 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리:

* 을구 1번 구분지상권설정등기 (2012년 8월 2일 접수, 채권자: 지에스이피에스주식회사): 송전선 건설과 소유 범위(남쪽 끝 송전선이 통과하는 선하지 지표면 444㎡의 상방 12미터에서 84미터 범위)에 대한 구분지상권으로, 송전선이 존속하는 기간 동안 존속하며, 연간 지료 19,000,000원이 발생하는 것으로 기재되어 있습니다. 이 권리는 매수인에게 인수됩니다.

* 을구 1-2번 1번지상권이전 (2014년 4월 2일 접수, 권리자: 한국전력공사): 위 구분지상권의 이전 등기입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

2.3. 상권분석

* 산업단지 인근 입지: 본건은 '아산국가산업단지 충남고대지구' 남측 인근에 위치하여 산업단지 관련 개발 및 종사자 수요에 따른 잠재력을 가질 수 있습니다. 또한, 당진 송악읍 고대리 일대에 기업혁신파크 조성 계획(SK렌터카 등)이 있어 지역 개발 가능성이 있습니다.

* 농업 지역: 주변이 전답 등 농경지로 이루어져 있어 농업 관련 활동이 가능하나, 계획관리지역으로 묶여 있어 개발 가능성도 존재합니다.

* 교통 접근성: 차량 접근성이 양호하고 간선도로와 인접해 있어 물류 및 이동에 유리한 측면이 있습니다.

2.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재하는 것으로 파악되나, 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 부족합니다.

* 주변 개발 현황: 당진시는 송악읍 일대를 중심으로 공간환경 전략계획을 수립하고 있으며, 특히 고대리 일원 50만㎡ 부지에 SK렌터카 등을 수용하는 기업혁신파크 조성을 추진 중입니다. 또한, 아산국가산업단지 부곡지구는 노후거점산단 경쟁력강화사업 후보지로 선정되어 기반 시설 개선 및 첨단 산업 융합 단지로의 전환이 계획되어 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 검색 결과 상으로는 인근에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역이 지정되어 있어 축사 관련 시설 입지에 제약이 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 답(농지)이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰이 취소되고 입찰 보증금을 몰수당하므로, 사전에 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 지적상 맹지: 기호2~5토지는 지적상 맹지이므로, 인접 토지 소유자와의 통행권 등 사용에 관한 협의 또는 법적 권리 확보 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 구분지상권 인수: 송전선 관련 구분지상권이 매수인에게 인수되며, 연간 19,000,000원의 지료가 발생합니다. 이로 인해 해당 토지 444㎡에 대한 사용에 제약이 발생할 수 있으며, 토지 활용 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 지료 지급 방식 및 세부 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 개발 규제: 계획관리지역 및 성장관리구역으로 지정되어 개발 가능성이 있으나, 가축사육제한구역 등 다양한 도시계획 및 환경 규제가 적용됩니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 당진시 송악읍 고대리 일대에 위치한 답(농지)으로, 아산국가산업단지 및 기업혁신파크 조성 예정지와 인접하여 개발 잠재력을 지니고 있습니다. 차량 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 매수인이 반드시 취득해야 하는 농지취득자격증명, 일부 필지의 지적상 맹지, 그리고 송전선 관련 구분지상권 인수 및 연간 지료 발생 등은 주요 확인 사항이자 리스크 요인입니다. 특히 구분지상권으로 인한 토지 활용의 제약과 추가 비용 발생 가능성을 신중히 고려해야 합니다.

2.7. 투자 포인트

* 산업단지 배후지 및 개발 기대: '아산국가산업단지 충남고대지구' 인접 및 당진시의 기업혁신파크 조성 계획으로 인해 향후 산업 배후지로서의 가치 상승 또는 관련 개발 사업 추진 시 수혜를 기대할 수 있습니다.

* 계획관리지역 지정: 성장관리구역 및 계획관리지역으로 지정되어 있어, 관련 법규 및 규제 범위 내에서 향후 토지 이용 계획 변경을 통한 개발 가능성을 열어둘 수 있습니다.

* 농지 활용: 현황이 답(논)이므로, 농업적 활용도 고려해볼 수 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 495,762,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항들을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 소요 기간

* 인수되는 구분지상권으로 인한 토지 활용 제약 및 연간 지료 19,000,000원 발생으로 인한 실질적인 토지 이용 비용 증가분

* 일부 필지의 지적상 맹지로 인한 통행권 확보 문제 및 관련 비용

* 주변 시세 및 개발 계획 반영 여부

상기 사항들을 종합적으로 분석하여 입찰 참여 여부 및 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.