나이스옥션 법원경매 서산 2024타경51538 [1] 충청남도 서산시 운산면 고산리 480 업무시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경51538 [1] 충청남도 서산시 운산면 고산리 480 업무시설 경매

• 사건번호: 2024타경51538
• 주소: 충청남도 서산시 운산면 고산리 480
• 감정가: 660,220,920원
• 최저가: 323,509,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 업무시설

서산지원 경매5계 2024타경51538 | 소재지: 충청남도 서산시 운산면 고산리 480 | 감정가: 660,220,920원 | 최저가: 323,509,000원 | 용도: 업무시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 대상 정보

본 보고서의 대상 물건은 충청남도 서산시 운산면 고산리 480 외 3필지 (480-4, 480-5, 480-6) 소재 업무시설 및 토지입니다. 사건번호는 서산지원 2024타경51538 (1)이며, 부동산 임의경매 사건으로 중복사건에 해당합니다.

감정가는 660,220,920원이며, 토지/건물 일괄매각으로 진행됩니다. 매각대상은 토지(14,526.00㎡, 약 4,393.22평)와 건물(138.59㎡, 약 41.92평) 및 제시외 건물(794.80㎡, 약 240.42평) 및 제시외 수목(묘목)을 포함합니다.

소유자 및 채무자는 이OO이며, 채권자는 유OO입니다.

1.2. 면적 및 이용 현황

토지 면적은 총 14,526.00㎡ (약 4,393.22평)이며, 개별 필지별 이용 상태는 다음과 같습니다. 기호 1(480)은 공장용지, 기호 4(480-4)는 나지, 기호 5(480-5)는 인접 필지 진입도로, 기호 6(480-6)은 수목이 벌목된 상태의 완경사 토지이며 묘목이 식재되어 있습니다.

건물 면적은 주건물 138.59㎡ (약 41.92평)이며, 철근콘크리트조 슬라브지붕의 단층 건물로 사무실 용도로 이용 중입니다. 제시외 건물은 794.80㎡ (약 240.42평)이며, 일괄매각에 포함됩니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서산시 대산읍 원평리 소재 '원평보건진료소' 북서측 원거리에 위치하며, 주위는 간선도로변으로 소규모 공장, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 전형적인 계획관리지역 내 외곽 산업 및 농업 혼재 지역입니다. 후면에는 단독주택 및 농경지가 혼재하고 있습니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 조건

인근까지 차량 진출입은 가능하나, 인근에 버스정류장이 소재함에도 불구하고 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 판단됩니다.

기호 1 토지는 인접 필지에 개설된 진입도로를 통해 왕복 2차선 간선도로에 연결되어 차량 접근성이 양호합니다. 기호 5 토지는 현황 도로로 이용되며 기호 4 토지에 접하고 있으나, 기호 6 토지(1,653㎡, 약 500.08평)는 지적도상 맹지인 점에 유의해야 합니다.

2.3. 법적 제한 사항

본 건 토지는 계획관리지역 및 농림지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역(300m 또는 1,000m 일부 제한)으로 지정되어 있습니다. 특히 기호 1 토지는 지방도609호 접도구역에 포함되어 있어 건축 행위에 제한이 있을 수 있으며, 기호 6 토지는 임업용산지 및 준보전산지로 지정되어 개발 및 이용에 제약이 많습니다.

3. 권리 분석

3.1. 특이 사항

본 건은 '분묘기지권' 및 '법정지상권' 발생 가능성이 명시된 고위험 물건입니다.

* 분묘기지권: 기호 6 토지(맹지)는 '육안으로 확인되지 않은 분묘가 있을 수 있음'이 주의사항에 명시되어 있어, 추후 분묘 발굴 및 이장 비용 발생 및 소송 리스크가 존재합니다.

* 법정지상권: 건물과 토지의 소유자가 동일인(이OO)이므로 임의경매 개시 결정 시점을 기준으로 법정지상권 성립 여부를 면밀히 확인해야 하며, 성립 시 매수인이 건물 철거를 주장할 수 없어 토지 활용에 제약을 받을 수 있습니다.

3.2. 일괄 매각 및 제외 물건

매각은 토지 및 건물 일괄매각이지만, 목록 1 지상에 소재하는 '수변전설비'는 용량 및 정상 가동 여부 확인 불가로 감정평가 및 매각에서 제외되었습니다. 낙찰자는 해당 설비의 처리 또는 재사용 가능성을 별도로 검토해야 합니다. 또한 기호 2 건물은 기준 시점 현재 '소재불명' 상태입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 건 소재지는 주거 상권이나 일반 상업시설이 밀집된 지역이 아니며, 간선도로변을 따라 형성된 소규모 공장 및 농업 관련 시설의 배후지 성격이 강합니다. 광역적인 물류 및 생산활동을 위한 입지로는 간선도로 접근성이 양호하나, 일상생활 편의시설 이용은 차량 이동을 전제로 해야 합니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오 시설

주변에 원평보건진료소 외에는 구체적인 생활 편의 시설 정보가 부족하며, 대중교통 이용은 다소 불편합니다. 외부적으로 특별한 대형 혐오시설은 확인되지 않으나, 물건 현황상 '목록 1 건설폐자재 및 폐기물 다량 소재'가 확인되므로, 낙찰 후 폐기물 처리 비용은 반드시 발생할 내부적인 환경 리스크가 존재합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크

* 분묘기지권 및 법정지상권: 소유권 취득 후 법적 분쟁 및 시간, 비용 지출이 수반될 수 있는 핵심 리스크입니다. 이에 대한 명확한 사전 조사 및 전문가의 권리 분석이 필수입니다.

* 가축사육제한구역 및 접도구역: 추후 개발 또는 용도 변경 시 해당 법규에 따른 제한을 확인해야 합니다.

5.2. 현황 및 비용 리스크

* 폐기물 처리: 목록 1 토지에 다량의 폐기물이 존재하여, 낙찰 후 환경 정화 및 처리 비용이 별도로 투입되어야 합니다.

* 수변전설비 제외: 매각 제외된 변전설비의 상태 점검 및 재설치/정비 비용이 발생할 수 있습니다.

* 맹지 (기호 6): 전체 토지 중 약 500평을 차지하는 기호 6 토지는 지적상 맹지이므로 활용도가 낮거나 인접 토지 소유자와의 협의가 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 총 14,526.00㎡ (약 4,393.22평)의 대규모 토지를 계획관리지역에 확보할 수 있는 기회 물건입니다. 토지 면적이 매우 크고, 간선도로변 접근성이 확보된 공장용지 및 사무실이 포함되어 있어 잠재적인 개발 또는 산업 용지 활용 가치가 높습니다.

그러나 분묘기지권, 법정지상권 등의 권리 하자 리스크가 명시적으로 고지되어 있고, 대량의 폐기물 처리 비용이 예상되는 고위험/고수익형 투자 물건으로 분류됩니다. 권리 분석 및 현장 조사를 철저히 하여 리스크를 정확하게 산정한 후 입찰해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 왕복 2차선 간선도로에 연결되는 진입로가 확보되어 물류 및 공장 운영에 유리하며, 약 4,400평의 대규모 토지를 활용할 수 있습니다.

규모의 경제: 대규모 토지를 일괄 취득하여 향후 추가적인 공장 확장, 창고 건설, 또는 복합 용도로의 개발 잠재력을 갖습니다.

권리 극복 시 고수익: 법정지상권 및 분묘기지권 등의 권리 문제를 성공적으로 해결할 경우, 감정가 대비 낮은 가격에 대규모 산업용지를 확보하여 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매5계