나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4778 [1] 충청남도 당진시 석문면 초락도리 54-2 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4778 [1] 충청남도 당진시 석문면 초락도리 54-2 전 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매5계 2024타경4778 | 소재지: 충청남도 당진시 석문면 초락도리 54-2 | 감정가: 53,661,600원 | 최저가: 26,294,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 충남 당진시 석문면 초락도리 전

1.1. 기본 정보 및 개요

사건번호: 서산지원 2024타경4778 (1)

소재지: 충청남도 당진시 석문면 초락도리 54-2

용도: 전 (밭)

감정가: 53,661,600원

토지면적: 1028.00㎡ (약 310.97평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 구조

토지면적은 1028.00㎡ (약 310.97평)으로 현황 '전'으로 이용 중입니다.

본 건은 토지 전체 지분(102800)이 매각 대상이며, 건물은 존재하지 않습니다(제시외 건물은 있으나 매각 제외).

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 충청남도 당진시 석문면 초락도리 소재 "초락초등학교" 남동측 근거리에 위치합니다.

주위는 농경지, 임야, 주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역이며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

대상 물건까지 차량 출입은 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통입니다.

다만, 지적상 맹지(타인 토지를 경유하여 진출입 가능)라는 점은 유의해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 명세

본 건은 토지매각 건으로, 토지 외의 건물은 매각에서 제외됩니다.

특이사항으로 '법정지상권 성립 가능성'이 제시되었으며, 대상 토지 지상에 제시외 건물(인접 필지 소재 건물의 일부 침범)이 소재하나 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 최저 매각 가격은 이 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격이 반영된 것입니다.

3.2. 특별한 권리 관계

법정지상권: 본 건의 가장 큰 리스크입니다. 제시외 건물로 인해 소유권 행사가 제한될 가능성이 있으며, 매수인이 향후 복잡한 명도 소송이나 지료 청구 소송을 진행해야 할 수 있습니다. 이에 대한 명확한 법률 검토가 필수입니다.

농지취득자격증명(농취증): 본 토지의 용도는 '전(밭)'이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 몰수됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 주요 시설

주변이 농경지 중심이므로 상업적 상권은 형성되어 있지 않습니다.

생활 편의시설은 인근 주택가나 초락초등학교 주변을 중심으로 소규모로 이용 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한

대상 토지는 '생산관리지역'이며 '가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)'에 해당합니다.

이는 토지의 개발 행위나 이용 목적에 제약이 있음을 의미하며, 특히 대규모 축사 등은 설치가 불가능합니다.

4.3. 혐오 시설

감정평가서 요약 내용에는 명시된 혐오 시설은 없으나, 농촌 지역 특성상 주변 환경 변화 및 시설 현황에 대해 입찰 전 현장 조사 및 관련 정보 검색을 통해 반드시 최종 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크

법정지상권 성립 가능성: 제시외 건물 문제 해결에 따른 시간 및 비용(소송, 협의 등)이 발생할 수 있습니다.

농취증 발급 불확실성: 농업 경영 계획 및 자격 요건 미달 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

5.2. 물리적 리스크

맹지: 지적상 도로에 접하지 않아 토지 가치 및 이용에 제약이 있으며, 진출입을 위해 타인 토지 사용 승낙(도로 사용료)이 필요할 수 있습니다.

5.3. 행정적 리스크

생산관리지역: 개발 행위에 제약이 있어, 용도 변경이나 건축이 어려울 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 토지 이용의 제약(맹지, 생산관리지역)과 권리상의 중대한 하자(법정지상권 가능성, 제시외 건물)가 명확하게 반영되어 감정평가액이 산정된 고위험 물건입니다.

일반적인 투자자보다는 법정지상권 문제 해결 경험이 있거나, 장기적인 관점에서 토지 사용의 필요성이 크지 않은(예: 현 상태 그대로 유지하며 경작) 농업 법인 또는 전문 투자자에게 적합할 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

리스크 대비 저가 매수의 기회: 법정지상권 문제 해결 능력 및 의지가 있는 경우, 최저가 절감 효과를 극대화하여 시세 대비 매우 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

농지 실수요자: 인근 지역 농업인 중 영농 규모 확대를 원하는 실수요자에게는 생산관리지역 내 농지라는 점에서 가치가 있습니다.

6.3. 조언

입찰 전 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부에 대한 철저한 법률 분석과 농지취득자격증명 발급 가능성에 대한 면밀한 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

법원 정보

서산지원 경매5계