나이스옥션 법원경매 서산 2024타경53718 [1] 충청남도 당진시 송악읍 가학리 286-5 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 소재 송악읍 행정복지센터 북동측 근거리, 당진송악 농공단지 남서측 근거리, 송악고등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 농가주택, 전원 주택 단지 등이 산재하는 농경지대임.

교통상황

본건 남서측 근거리에 지방도 33호선, 북측 인근에 지방도 619호선이 통과하고, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통의 이용은 보통시되는 지역임.

형태 및 이용상태

남서하향 완경사지대 내 기호(1)은 완경사를 이루는 부정형의 농경지(전)로서 개발행위허가(우량농지조성)를 득하여 일부 공사가 진행되었으나 허가내용과 달리 북동측 일부가 과다하게 절토된 상태이고, 당진 시청의 공사중지명령으로 공사가 중단된 것으로 조사됨. 기호(2)는 자체 지반 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서 제시외 건물 부지임.

인접 도로상태

기호(1)은 서측으로 본건 일부를 포함한 폭 약 4미터 정도의 포장도로를 통하여 접근 가능하며, 기호(2)는 지적도상 맹지로서 기호(1) 지상의 진입로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(송악20 일반형), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 가축사육제한구역(전부제한), 광구(77143), 상대보호구역임. 기호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(송악20 일반형), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

기호(1) : 중앙부분에 비닐하우스 1개동, 기호(2)와 지적 경계부분에 관정 1식, 제시외 인접지 와의 경계부분에 관정 1식, 남서측, 서측, 북측 부분에 오동나무, 이팝나무, 벚나무, 느티나무 등 각종 수목과 분묘 1기가 소재하며, 서측에 타인소유로 탐문되는 제시외 건물(마을상수도 시 설) 1개동이 소재함. 기호(2) : 지상에 주택, 창고(일부 저온창고), 가추 등의 제시외 건물과 감나무, 단풍나무 등 각종 수목이 소재함.

공부와의 차이

기호(1) 토지의 서측 일부는 현황 "도로", 북동측 일부는 상당부분 절토된 상태임. 기호(2) 토지의 귀 제시목록상 지목은 "임야"이나 현황 "대" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 관정 및 수목 매각에 포함)
- 다만 제시외 건물(ㄱ ~ ㅁ )은 매각에서 제외
- 목록1 공부상 과수원이나 일부 도로, 대부분 전으로 사용중(농지취득자격증명 필요-미제출시 보증금 몰수)
- 목록2 지목은 임야이나 현황은 대 상태임.
- 최저매각가격은 목록1 제시외 분묘 등, 목록 2 제시외 건물 등 소재로 인하여 제한 받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서산지원 2024타경53718 (1)

* 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 가학리 286-5

* 용도: 과수원

* 감정가: 2,609,661,500원

* 토지면적: 16,784.00㎡ (약 5,077.56평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 보은군산림조합

* 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보, 분묘기지권, 법정지상권

* 주의사항: 일괄매각(제시외 관정 및 수목 포함), 제시외 건물(ㄱ~ㅁ)은 매각 제외. 목록1 공부상 과수원이나 일부 도로, 대부분 전으로 사용 중(농지취득자격증명 필수 - 미제출 시 보증금 몰수). 목록2 지목은 임야이나 현황은 대 상태임. 최저매각가격은 제시외 분묘, 제시외 건물 등으로 인해 제한받는 가격임.

* 물건명세서 작성일: 2025-12-22

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 충청남도 당진시 송악읍에 소재하며, 송악읍 행정복지센터 북동측 근거리, 당진송악 농공단지 남서측 근거리, 송악고등학교 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 농경지, 임야, 농가주택, 전원주택 단지 등이 산재하는 농경지대입니다.

* 교통상황

* 남서측 근거리에 지방도 33호선, 북측 인근에 지방도 619호선이 통과합니다.

* 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용상태

* 기호(1)은 남서하향 완경사지대의 부정형 농경지(전)로서, 개발행위허가(우량농지조성)를 득하여 일부 공사가 진행되었으나, 허가내용과 달리 북동측 일부가 과다하게 절토되었고 공사가 중단된 상태입니다.

* 기호(2)는 자체 지반 대체로 평탄한 사다리형 토지로서 제시외 건물 부지입니다.

* 인접 도로상태

* 기호(1)은 서측으로 본건 일부를 포함한 폭 약 4미터 정도의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

* 기호(2)는 지적도상 맹지이나, 기호(1) 지상의 진입로를 통하여 접근 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(송악20 일반형), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 광구, 상대보호구역입니다.

* 기호(2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(송악20 일반형), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전산지입니다.

* 주변 시설

* 본건 인근에는 송악읍 행정복지센터, 송악고등학교, 당진송악 농공단지 등이 위치하고 있어 행정, 교육, 산업 시설 접근이 용이합니다.

* 주변 지역은 농경지와 주거지가 혼합된 지역으로, 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* * 임차인: 안

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2001-10-04

* 대항력: 없음

* 특이사항: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

* 등기부 현황

* 말소기준권리: 보은군산림조합 근저당 (2020-06-19)

* 소유권: 안준영, 이순자외 3명 (소유권이전 및 지분 이전 등)

* 주요 권리: 보은군산림조합 외 다수의 근저당권, 지상권, 압류 등기 존재.

* 등기부채권 총액: 6,460,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 분묘기지권: 목록 1에 분묘 1기 소재, 성립 여부 불분명 (인수 가능성 있음)

* 법정지상권: 제시외 건물 등에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명 (인수 가능성 있음)

* 기타: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건은 농경지대 내에 위치하며, 주변에 당진송악 농공단지가 있어 관련 산업 종사자들을 위한 임대 수요가 일부 존재할 수 있습니다.

* 송악읍 행정복지센터 및 학교가 인근에 위치하여 지역 커뮤니티의 중심지 역할을 합니다.

* 대규모 농경지로서 농업 관련 종사자 및 귀농·귀촌 희망자들에게 잠재적인 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 송악읍 행정복지센터가 근거리에 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 송악고등학교가 인근에 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 지방도 인접으로 차량 이동이 용이하며, 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 주변이 농경지 및 전원주택 단지로 구성되어 있어 비교적 조용하고 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 낙찰이 무효 처리되고 입찰보증금이 몰수될 수 있어, 사전에 철저한 준비가 필요합니다.

* 분묘기지권 및 법정지상권: 토지 내 분묘 1기가 소재하며, 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이러한 권리들은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 수 있으므로, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 합니다.

* 토지 이용 현황 및 공부상 차이: 기호(1) 토지는 개발행위허가 관련 공사가 중단되었고 일부 절토된 상태이며, 공부상 과수원이나 현황은 도로 일부와 전으로 사용 중입니다. 기호(2) 토지는 지목이 임야이나 현황은 대 상태로, 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 건축행위 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공사 중단 상태: 개발행위허가 관련 공사가 중단된 점은 토지 활용에 추가적인 고려가 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 넓은 면적의 토지로서 농업적 가치와 함께 향후 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 그러나 농지취득자격증명 발급 의무, 미확인 분묘기지권 및 법정지상권의 존재, 공부상 내용과 현황의 차이 등 복합적인 위험 요소를 내포하고 있습니다.

* 이러한 위험 요소에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 필수적이며, 이를 극복하고 토지를 효율적으로 활용할 수 있는 방안을 모색해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 16,784.00㎡ (약 5,077.56평)의 대규모 토지로, 다양한 활용이 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 당진송악 농공단지 및 주변 택지 개발 가능성에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

* 농업적 활용: 우량 농지 조성 또는 특수 작물 재배 등 농업적 활용 가능성이 있습니다.

* (주의) 권리 및 행정적 문제 해결 시 가치 상승 기대: 미확인 권리 및 행정적 제약을 해소할 경우 투자 가치가 상승할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 최저매각가격은 제시외 분묘 등, 제시외 건물 등으로 인해 제한받는 가격으로 산정되었습니다.

* 입찰가는 상기 명시된 잠재적 리스크(분묘기지권, 법정지상권, 농지취득자격증명 등)를 충분히 고려하고, 현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 거쳐 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수할 보증금이 없는 관계로, 최저매각가격 이상에서 시장 상황 및 예상 수익률을 감안하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.