나이스옥션 법원경매 서산 2024타경55721 [1] 충청남도 태안군 고남면 누동리 914 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경55721 [1] 충청남도 태안군 고남면 누동리 914 임야 경매

• 사건번호: 2024타경55721
• 주소: 충청남도 태안군 고남면 누동리 914
• 감정가: 200,506,000원
• 최저가: 98,248,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

서산지원 경매5계 2024타경55721 | 소재지: 충청남도 태안군 고남면 누동리 914 | 감정가: 200,506,000원 | 최저가: 98,248,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경55721 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 우OO

채권자: 안OOOOOOOO

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 충청남도 태안군 고남면 누동리 914

용도: 임야

토지면적: 2796.00㎡ (약 845.77평)

감정가: 200,506,000원

매각대상: 토지매각 (토지 지분율 279600)

1.3. 특이 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항:

- 일괄매각 대상임.

- 목록 1, 2는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수됨.

- 지목은 '임야'이나, 현황은 일부 '전(밭)'으로 이용 중임.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 태안군 고남면 누동리 소재 "윗대고지" 남동측 인근에 위치함.

주위는 농경지 및 임야 등이 혼재하는 해안 농경지대이며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됨. 해당 지역은 태안의 해안 관광지(예: 안면도 방면)와 가까운 농어촌 지역으로, 최근 귀농/귀촌 인구 유입 노력이 있는 곳임.

혐오시설 여부: 인근 지역 검색 결과 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았으며, 청정 해안 농경지대의 특성을 가지고 있음.

2.2. 교통 여건

본건은 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 버스노선이 위치하고 있어 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지 현황 및 제한 사항

토지 면적: 2796.00㎡ (약 845.77평)

형태 및 이용상태:

- 부정형의 완경사지임.

- 현황은 일련번호 1, 2는 "전(밭)"으로, 일련번호 3, 4는 "토지임야"로 이용 중임. (지목은 '임야'이나, 현황이 '전'인 부분이 있어 농지취득자격증명이 요구됨)

인접 도로상태:

- 본건은 **맹지**이며, 인접 토지를 이용하여 출입하고 있음. (향후 개발 시 가장 큰 리스크 요인)

토지이용계획 및 제한상태:

- 자연환경보전지역, 수산자원보호구역으로 지정되어 있어 개발 행위 제한이 따름.

- 가축사육제한구역(130m/300m/1500m 일부제한)으로, 축사 건축에 제약이 많음.

- 일련번호 3, 4는 공익용산지에 해당됨.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

매각 대상은 토지 전체(지분율 279600은 전체 면적을 의미)이며, 건물 및 제시외 물건은 없음.

본 경매는 '부동산임의경매'로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(우OO)임. 말소기준권리 이후의 모든 권리 관계는 소멸될 것으로 예상되어 **매수인이 인수할 권리는 없을 것으로 판단됨.** (등기부상 권리 분석 필요하나, 일반적인 임의경매 기준 적용)

3.2. 특이 권리 사항

농지취득자격증명(농취증): 목록 1, 2의 현황이 '전(밭)'이므로, 낙찰자는 법원에서 지정한 기한 내에 관할청으로부터 **농지취득자격증명을 발급받아 제출**해야 함. 미제출 시 입찰보증금은 몰수되므로, 농지취득 계획 및 자격 요건을 사전에 철저히 확인해야 함.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 해안 농경지대에 위치하며, 상업 시설이 발달된 도심 상권이 아님.

주변은 주로 농업 및 관광 관련 시설(펜션, 숙박업소 등) 위주로 형성되어 있음. (태안 지역은 관광 자원이 풍부함)

4.2. 생활 정보 및 주변 시설

생활 편의 시설은 인근 고남면 소재지나 태안읍/안면읍 중심부로 이동해야 이용 가능함.

교통 여건이 보통이므로 자가용을 통한 생활이 필수적임.

주변에는 태안의 주요 관광 명소(예: 영목항, 안면도 등)가 인접하여 있어 접근성이 양호한 편임.

5. 잠재적 리스크 및 기회

5.1. 잠재적 리스크

맹지 리스크: 본건은 **맹지**로, 건축 행위 등 개발을 위해서는 인접 토지 소유자로부터 도로 사용 승낙(통행권)을 받거나, 사도 개설을 위한 협의 및 매입이 필수적임. 이 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있음.

농지취득자격증명 리스크: 농취증 발급이 불가능할 경우 보증금 몰수라는 최악의 상황이 발생할 수 있음.

이용 현황 리스크: 지목은 '임야'이나, 현황은 '전'으로 이용 중인 부분이 있어, 매입 후 양성화 또는 원상 복구에 대한 법적 검토가 필요할 수 있음.

개발 제한: 자연환경보전지역 및 수산자원보호구역이라는 강력한 규제로 인해 대규모 개발이나 용도 변경에 제약이 매우 큼.

5.2. 투자 기회

저가 매수 기회: 맹지라는 단점과 복잡한 규제로 인해 경쟁률이 낮아질 경우, 감정가 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있음.

귀농/귀촌 수요: 태안 고남면은 귀농/귀촌을 유도하는 지역적 특성을 가지고 있어, 소규모 농지 또는 전원 생활 용도의 실수요자에게 매력적일 수 있음.

청정 자연 환경: 해안가에 위치한 청정 농경지대로, 장기적인 가치 상승 여력이 존재함.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 해안 농경지대에 위치한 임야로, 지목과 현황이 일부 불일치하며, 강력한 토지 규제와 맹지라는 구조적인 리스크를 동시에 안고 있는 물건임. 따라서 **투자 목적이 명확하고, 맹지 해소 및 농취증 발급에 대한 사전 대책이 마련된 투자자에게만 적합함.**

일괄매각 조건과 농취증 필요 조건 때문에 일반 투자자보다는 인근 농업인이나 귀농을 계획하는 실수요자에게 유리할 수 있음.

6.2. 투자 포인트

농지 취득 가능 실수요자: 농지취득자격증명 발급에 문제가 없는 귀농/귀촌 희망자에게 적합함.

도로 확보 계획: 인접 토지 소유자와의 원만한 협의를 통해 맹지 리스크 해소 방안을 마련할 수 있다면, 가치 상승 여력이 있음.

장기 투자: 단기적인 시세 차익보다는 자연환경보전지역 내 청정 농지/임야를 확보하려는 장기적인 관점의 투자가 바람직함.

규제 활용: 규제가 강하다는 것은 반대로 청정 자연 환경이 보존된다는 의미이므로, 친환경 농업 또는 제한적인 전원생활을 위한 목적으로는 가치가 있음.

법원 정보

서산지원 경매5계