나이스옥션 법원경매 서산 2024타경57390 [1] 충청남도 당진시 대호지면 장정리 산60-5 임야 경매

충청남도 당진시 대호지면 장정리 산60-5 (임야) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경57390(서산지원 경매5계). 감정가 38,447,410원, 최저가 2,216,000원. 매각기일은 2026-08-18입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 57390 [1]
소재지	충청남도 당진시 대호지면 장정리 산60-5
용도	임야
매각기일	2026.08.18
관할법원	서산지원 경매5계 (041-660-0695)
이용제한	(접함)준보전산지, 임업용산지, 가축사육제한구역, (접함)생산관리지역, (접함)보전관리지역, (저촉)농림지역, 농림지역, 준보전산지, (접함)임업용산지, 생산관리지역, (접함)농림지역

면적

토지면적	19,206㎡ (5,809.82평)

금액

감정가	38,447,410원
최저가	2,216,000원 (감정가 대비 6%)
입찰보증금	221,600원 (10%)
유찰횟수	8회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.10.14	38,447,410원	유찰
2차	2025.11.18	26,913,000원	유찰
3차	2025.12.23	18,839,000원	유찰
4차	2026.02.03	13,187,000원	유찰
5차	2026.03.10	9,231,000원	유찰
6차	2026.04.28	6,462,000원	유찰
7차	2026.06.02	4,523,000원	유찰
8차	2026.07.14	3,166,000원	유찰
9차	2026.08.18	2,216,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 태인

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 당진시 대호지면 장정리 소재 "장정리마을회관" 북서측 근거리에 위치하며 주위는 지방도 인근의 농경지 및 자연림이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.
교통상황: 본건까지 차량진출입 곤란하나 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
형태 및 이용상태: 공히 부정형의 완경사로서 자연림 상태이며, 기호(3) 지상에 분묘 소재함.
인접 도로상태: 공히 지적도상 맹지임.
토지이용계획 및 제한상태: 기호(1,2): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(2023-09-18)<산지관리법>임.
기호(3): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
제시목록 외의 물건: 기호(3) 지상에 분묘소재함.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	38건	33%	72,774,397원
최근 6개월	72건	35%	107,743,970원
최근 12개월	115건	33%	105,186,460원

물건 비고

- 일괄매각(지분매각)
- 목록3 지상에 분묘 수기 소재(최저매각 가격은 분묘소재로 인하여 제한 받는 가격임)
- 공유자우선매수권 행사 1회로 제한

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경57390 (1)

소재지: 충청남도 당진시 대호지면 장정리 산60-5

용도: 임야

감정가: 38,447,410원

토지면적: 19,206.00㎡ (약 5,810.42평)

토지지분: 2,744.5374㎡ (약 830.32평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 메리츠화재해상보험주식회사

1.2. 물건 상세 내역

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

채권자 총액: 181,246,570원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 충청남도 당진시 대호지면 장정리 소재 "장정리마을회관" 북서측 근거리에 위치합니다. 주위는 지방도 인근의 농경지와 자연림이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입은 다소 곤란할 수 있으나, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능한 편입니다.

2.3. 도로 상태

지적도상 본 건 토지는 맹지입니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 권리 변동

소유권은 1980년 9월 30일 윤순룡 씨에 의해 보존되었으며, 이후 2003년 6월 4일 윤선례 외 9인에게 상속으로 이전되었습니다.

3.2. 말소기준권리 및 기타 권리

말소기준권리는 2003년 6월 16일 접수된 2번 조옥순 지분 가압류 (채권자: 인완진, 111,246,570원)입니다.

본 건은 2024년 8월 7일 메리츠화재해상보험주식회사의 강제 경매 개시 결정으로 인해 매각이 진행 중입니다. (사건번호: 2024타경57390)

채권 총액은 181,246,570원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다.

3.4. 인차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 당진시 대호지면은 농경지와 자연림이 혼합된 지역으로, 지역 개발은 주로 농업 및 산림 관련 활동에 맞춰져 있습니다.

당진시 전체적으로는 도시 개발 계획이 진행되고 있으나, 본 물건의 구체적인 소재지는 개발 중심지에서 다소 거리가 있는 농촌 지역으로 분류됩니다.

4.2. 주변 상업시설

주변에 대규모 상업시설이나 번화한 상권은 형성되어 있지 않으며, 생활 편의 시설은 장정리 마을회관 인근 및 인접 지역의 기본적인 시설에 의존할 것으로 보입니다.

인근에는 대호 방조제와 같은 관광 자원이 있으나, 이를 직접적인 상권 활성화 요인으로 보기는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변은 농경지와 자연림으로 이루어져 있어 비교적 조용하고 한적한 전원생활이 가능한 환경입니다.

대호지면은 충효를 숭상하는 고장이자 4.4 독립만세운동의 발원지로 알려져 있으며, 지역 특산물로는 당진 쌀, 꽈리고추, 달래, 버섯류 등이 유명합니다.

5.2. 편의 시설 및 기반 시설

가까운 곳에 장정리 마을회관이 있으며, 기타 편의 시설 및 공공기관 접근성은 제한적일 수 있습니다.

대호지면 자체적으로 기초생활거점 조성사업 등이 추진되어 주민 역량 강화 및 정주 여건 개선 노력이 있습니다.

농업용수 부족 문제에 대한 주민들의 민원이 있으며, 시 차원에서 해결 방안을 모색 중인 것으로 파악됩니다.

5.3. 교통 및 접근성

차량 진출입이 다소 곤란할 수 있으며, 대중교통 이용은 인근 버스 정류장을 통해 가능합니다.

행복버스 도입 이후 기존 버스 노선이 축소되어 불편을 겪는 주민들도 있는 것으로 나타났습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 물건은 토지의 일부 지분만 매각 대상이므로, 매수인은 공유자와 토지를 공동으로 소유하게 됩니다. 이는 향후 토지 이용 및 관리, 처분에 있어 공유자와의 협의가 필수적이며, 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.2. 분묘기지권

목록 3번 지상에 분묘가 다수 소재하고 있으며, 이에 대한 분묘기지권의 성립 여부가 불분명합니다. 분묘기지권은 타인의 토지에서 분묘를 수호하고 관리하는 권리로서, 매각 가격에 이미 반영되어 최저매각가격이 제한되었으나, 향후 분묘 이장 등과 관련하여 예상치 못한 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.3. 맹지 및 접근성

지적도상 맹지에 해당하므로, 토지로의 접근이 불가능할 수 있습니다. 이는 토지 활용에 큰 제약이 될 수 있으며, 차량 진출입 또한 곤란할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

본 건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지 또는 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 각종 규제를 받을 수 있습니다.

6.5. 공유자 우선매수권

공유자 우선매수 신고가 있었으며, 이는 공유자가 경매 참여 의사를 밝혔음을 의미합니다. 공유자 우선매수권 행사 횟수가 1회로 제한되어 있으나, 낙찰 후에도 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충남 당진시 대호지면 장정리 소재 임야의 일부 지분 매각 건입니다. 매력적인 부분으로는 넓은 면적의 토지를 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 가능성이 있습니다. 그러나 맹지, 분묘기지권의 불분명한 성립 여부, 지분 매각이라는 점은 투자 결정에 있어 신중한 접근을 요구하는 주요 요인입니다. 특히 분묘 문제는 최저 매각가에 반영되었으나, 향후 발생할 수 있는 법적, 실질적 문제를 충분히 고려해야 합니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성 또한 염두에 두어야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지분 투자 기회

넓은 면적의 임야 지분을 감정가 이하 또는 그 근처에서 취득할 수 있는 기회입니다.

산림 자원 활용 또는 장기적인 개발 가능성을 보고 투자하는 경우 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다.

낙찰가에 영향을 미치는 주요 요인으로는 다음과 같습니다.

* 분묘기지권의 실질적 영향 분석: 분묘의 정확한 위치, 수량, 법적 효력 등을 감안한 가치 평가가 필요합니다.

* 지분 매각에 대한 시장의 인식: 공유 지분 물건에 대한 투자자들의 선호도 및 가격 민감도가 고려되어야 합니다.

* 토지의 실제 활용 가능성: 맹지 및 개발 제한 구역 지정 여부 등이 실제 가치에 미치는 영향이 클 것입니다.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성: 공유자가 최고가 매수신고 가격으로 낙찰받을 경우, 일반 입찰자에게는 기회가 없습니다.

따라서, 현장 조사, 분묘 관련 전문가 상담, 토지 이용 계획 확인, 공유자 관련 정보 수집 등 추가적인 심층 분석 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

[참고사항]

제시된 면적은 제곱미터(㎡)와 평(坪)을 병기하였으며, 1㎡는 약 0.3025평입니다.

제공된 정보만으로는 혐오시설의 존재 여부를 명확히 확인할 수 없으나, 일반적인 농경지 및 자연림 지역의 특성을 고려할 때, 대규모 혐오시설이 인접해 있을 가능성은 낮아 보입니다. 다만, 주변 지역에 대한 현장 확인은 필수적입니다.1.물건 기본정보