나이스옥션 법원경매 서산 2024타경57390 [1] 충청남도 당진시 대호지면 장정리 산60-5 임야 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경57390 [1] 충청남도 당진시 대호지면 장정리 산60-5 임야 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매5계 2024타경57390 | 소재지: 충청남도 당진시 대호지면 장정리 산60-5 | 감정가: 38,447,410원 | 최저가: 18,839,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 서산지원 2024타경57390 (1)이며, 소재지는 충청남도 당진시 대호지면 장정리 산60-5입니다.

용도는 임야이며, 감정가는 38,447,410원입니다.

전체 토지면적은 19,206.00㎡ (약 5,809.7평)이나, 매각대상은 이 토지의 일부 지분입니다.

1.2. 매각 정보

본 건은 토지일부지분매각 형태의 부동산강제경매입니다.

소유자와 채무자는 조OO으로 동일하며, 채권자는 메OOOOOOOOOOOOO입니다.

지분매각이라는 특이사항 외에도 공유자우선매수신고 및 분묘기지권이 존재하는 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다.

2. 입지조건 분석

본건은 충청남도 당진시 대호지면 장정리 "장정리마을회관" 북서측 근거리에 위치합니다.

주위 환경은 지방도 인근의 농경지 및 자연림이 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 진출입은 어려우나, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

형태 및 이용 상태는 부정형의 완경사이며 현재 자연림 상태로 이용 중입니다.

가장 중요한 입지상의 문제점은 지적도상 맹지로서, 사실상 도로 접근성이 없는 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 유형 및 제한 사항

본 건은 지분매각이며, 주의사항으로 일괄매각(지분매각)으로 진행됩니다.

가장 큰 권리상의 특징은 분묘기지권과 공유자우선매수권입니다.

목록3 지상에는 분묘 수 기가 소재하며, 이로 인해 최저매각 가격은 제한을 받는 것으로 감정평가되었습니다. 따라서 매수 후 분묘 처리 및 분묘기지권에 대한 법적 대응 방안을 고려해야 합니다.

공유자우선매수권 행사가 1회로 제한되어 있으나, 이는 공유자가 우선매수를 신청할 경우 낙찰받지 못할 가능성이 있다는 것을 의미합니다.

3.2. 권리상의 특이점

본 건의 핵심은 '지분 매각'이라는 점과 '분묘기지권'의 존재입니다.

지분 매각 물건은 다른 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 소송을 통해야만 온전한 권리 행사가 가능하므로, 매수 후 시간과 비용이 소요되는 과정을 감수해야 합니다.

4. 토지 이용 및 제한

본 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며 토지이용계획이 상이합니다.

기호(1,2)는 농림지역 및 임업용산지(2023-09-18)에 해당하며, 기호(3)은 생산관리지역 및 준보전산지에 해당합니다.

전 필지 공통으로 가축사육제한구역(일부제한: 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 제한)에 묶여 있어 축사 등의 일부 개발 행위에 제한이 따릅니다.

농림지역 및 임업용산지 비중이 높아 개발 행위에는 상당한 제약이 있으며, 보전 목적이 강한 토지입니다.

5. 상권분석 및 생활정보

본건은 자연림 상태의 임야로서 상권분석의 의미는 희박합니다.

주변은 농경지와 자연림이 주를 이루는 순수 농촌 지역입니다.

생활정보 측면에서는 인근에 "장정리마을회관" 및 노선버스정류장이 소재하여 기본적인 마을 공동체 및 대중교통 인프라는 갖추고 있으나, 생활 편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

주변 시설 검색 결과 별도의 혐오시설은 확인되지 않으나, 현장 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 복잡성

가장 큰 리스크는 '지분매각'으로, 잔금을 납부해도 토지를 단독으로 이용하거나 처분할 수 없으며 다른 공유자와의 법적 분쟁(공유물 분할 소송) 가능성이 높습니다.

3.2. 분묘기지권 및 맹지

목록3에 분묘가 소재하고 분묘기지권이 성립할 경우 토지 이용에 제약이 있으며, 분묘 처리(이장)를 위해서는 추가적인 비용과 노력이 필요합니다.

또한, 지적도상 맹지라는 점은 개발 행위에 있어 치명적인 약점으로 작용하며, 도로 확보를 위한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

3.3. 법정 제한

농림지역, 임업용산지 등의 토지이용계획상의 제한으로 인해 단기적, 대규모 개발은 불가능합니다.

7. 종합 의견

본건은 전체 면적이 약 5,800평에 달하는 대형 임야의 일부 지분을 취득하는 건입니다.

낮은 감정가로 참여할 수 있지만, 지분매각, 맹지, 분묘기지권, 농림/산지 제한 등의 복합적인 리스크를 동시에 안고 있습니다.

따라서 일반적인 부동산 투자 목적보다는 장기간 소유하면서 다른 공유자 지분을 매입하거나, 공유물 분할 소송을 염두에 둔 특수 물건 투자에 적합합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장기적 관점의 저가 매수

전체 면적이 크기 때문에 지분이라도 저가에 매수할 경우 향후 주변 개발 압력 증가 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 공유자 협상 및 분할 가능성

낙찰 후 공유자와의 협상 또는 소송을 통해 토지를 분할받거나 공유자에게 지분을 매도할 수 있는 기회가 존재합니다.

8.3. 특수 물건 투자 경험 축적

경매 절차상 까다로운 특수 물건(지분, 분묘, 맹지)을 해결하는 경험을 얻고자 하는 전문 투자자에게는 학습 및 수익 창출 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매5계