나이스옥션 법원경매 서산 2024타경57048 [1] 충청남도 태안군 소원면 소근리 93 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경57048 [1] 충청남도 태안군 소원면 소근리 93 임야 경매

• 사건번호: 2024타경57048
• 주소: 충청남도 태안군 소원면 소근리 93
• 감정가: 68,898,000원
• 최저가: 33,760,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

서산지원 경매5계 2024타경57048 | 소재지: 충청남도 태안군 소원면 소근리 93 | 감정가: 68,898,000원 | 최저가: 33,760,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호 서산지원 2024타경57048 (1)의 임의경매 물건입니다. 본 물건은 충청남도 태안군 소원면 소근리 93 소재의 임야이며, 토지 매각을 목적으로 합니다. 감정가는 68,898,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 면적 정보

매각 대상 토지의 면적은 1104.00㎡ (약 334.02평)입니다. 건물 면적은 0.00㎡로, 순수 토지만을 매각하는 건입니다. 제시외 면적 또한 없습니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 주위 환경

본건은 충청남도 태안군 소원면 소근리 충원저수지 북서측 근거리에 위치합니다. 북서측 주변은 해안가와 인접해 있으며, 펜션, 단독주택, 자연림 상태의 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준이나, 해안가 인접이라는 지리적 특성을 가지고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 정도입니다.

2.3. 형태 및 이용 상태

본 토지(기호(1))는 삼각형 모양의 급경사 지형이며, 지상에는 소나무 등의 활잡목이 자생하고 있는 자연림 상태의 임야입니다. (본 보고서는 일괄 매각 물건 중 기호(1)을 중심으로 작성되었습니다.)

2.4. 인접 도로 상태

본 물건(기호(1))은 현황 '맹지'입니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 있어 반드시 고려해야 할 중대한 단점입니다. 일괄매각 목록에 포함된 기호(2) 토지는 서측으로 노폭 약 2~3미터의 막다른 비포장 도로와 접합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 채권 관계

본 물건은 윤OO 소유, 윤OO 채무의 부동산임의경매 사건입니다. 채권자는 제OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지 매각이며, 건물은 존재하지 않습니다.

3.2. 특이 사항 및 리스크 (권리 및 행정적 측면)

가. 농지취득자격증명원 (농취증): 본 토지는 공부상 지목이 "전(밭)"이므로, **농지취득자격증명원 제출이 필수**입니다. 미제출 시 매수보증금은 미반환 처리되므로, 낙찰 전 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

나. 선순위 지상권: 매각 시 선순위 지상권 말소동의서가 2025년 6월 27일에 제출되었다는 기록이 있습니다. 이는 지상권이 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높음을 의미하며, 권리상 큰 문제는 해소될 것으로 보입니다. 다만, 최종 매각 조건은 법원 공고문을 통해 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 생산관리지역으로, 개발 행위에 제한이 따릅니다. 또한, 가축사육제한구역(일부 제한) 및 역사문화환경보존지역, 문화재보존영향 검토대상구역 등 다수의 규제에 묶여 있어 토지 이용에 신중한 검토가 필요합니다.

4.2. 주변 시설 및 생활 정보

주위는 해안가와 인접한 자연림 및 펜션, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 주로 관광 및 주거 시설이 분산되어 있습니다. 도시 지역의 상업 시설 접근성은 낮으며, 기본적인 생활 편의 시설은 소원면 소재지 등을 이용해야 합니다. 현장 주변 지도 검색 결과, 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 주변이 산지와 해안가이므로 정확한 환경 조사는 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크

가. 지목 불일치에 따른 원상회복 리스크: 가장 큰 잠재적 리스크는 공부상 지목이 '전(밭)'이나 현황 '임야(산림)'로 이용 중이라는 점입니다. 관할관청으로부터 **추후 원상회복 명령 가능성이 있다는 회신 결과**가 있으므로, 낙찰자는 농지로 복구해야 할 의무를 부담할 수 있습니다. 이는 상당한 시간과 비용을 발생시킬 수 있습니다.

나. 맹지 및 지형: 본 물건(기호(1))은 맹지이며, 삼각형 급경사의 토지 형태입니다. 개발을 위해서는 별도의 도로 확보 및 토목 공사 비용이 과도하게 발생할 수 있습니다.

다. 농취증 불발급 리스크: 농지취득자격증명원을 기한 내에 제출하지 못하면 보증금을 잃게 되므로, 사전에 발급 가능 여부 및 원상회복 계획을 구체적으로 수립해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 해안가 인접 지역이라는 지리적 잠재력에도 불구하고, **맹지, 급경사, 다중 규제, 그리고 치명적인 원상회복 명령 가능성**이라는 다수의 리스크를 안고 있습니다. 특히 농지취득자격증명과 원상회복 의무는 투자의 난이도를 매우 높이는 요소입니다. 따라서 일반적인 토지 투자보다는, 명확한 개발 목적과 비용 산출이 가능한 전문 투자자 또는 관련 업계 종사자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

가. 가격적 메리트: 원상회복 명령 리스크 등으로 인해 유찰될 경우, 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 생길 수 있습니다.

나. 지상권 정리: 선순위 지상권 말소동의서 제출로 권리 관계는 비교적 단순화될 가능성이 높습니다.

다. 장기적 관점: 태안 해안가 지역의 장기적인 토지 가치 상승을 기대하고, 맹지 및 규제를 극복할 수 있는 특수한 개발 계획(예: 조경수 재배 등)이 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

6.3. 매수 전략 제언

매수자는 입찰 전, 반드시 관할 태안군청을 방문하여 '전'의 '임야' 이용에 대한 원상회복 명령의 구체적인 내용 및 기한, 이행 강제금 부과 가능성 등을 확인하고, 농취증 발급을 위한 실행 가능한 계획을 수립해야 합니다. 입찰가 산정 시에는 맹지 탈출 비용 및 원상회복 비용을 충분히 반영해야 합니다.

법원 정보

서산지원 경매5계