나이스옥션 법원경매 서산 2024타경58768 [2] 충청남도 당진시 송악읍 영천리 161 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경58768 [2] 충청남도 당진시 송악읍 영천리 161 전 경매

• 사건번호: 2024타경58768
• 주소: 충청남도 당진시 송악읍 영천리 161
• 감정가: 156,066,000원
• 최저가: 76,472,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

서산지원 경매5계 2024타경58768 | 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 영천리 161 | 감정가: 156,066,000원 | 최저가: 76,472,000원 | 용도: 전

1. 사건 개요

1.1. 기본 정보

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍 영천리 소재의 "전(답)" 용도 토지 경매 건입니다.

토지면적은 1369.00㎡이며, 이는 약 414.12평에 해당합니다.

감정가는 156,066,000원으로 책정되었습니다.

공부상 용도는 '전'이나, 현재는 휴경지 상태로 이용되고 있습니다.

1.2. 경매 정보

사건번호: 서산지원 2024타경58768 (2)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 영천리 161

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지매각

특이사항: 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 보증금 몰수)

2. 물건 상세 분석

2.1. 물건 현황 (면적 및 이용상태)

본건은 부정형 평지의 토지이며, 현재는 농사를 짓지 않는 휴경지 상태의 밭(전)으로 이용 중입니다.

인근 "영천리마을회관" 남동측에 위치하며, 주위는 농경지(전, 답), 단독주택, 임야, 중소규모의 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

(다수 필지 경매 건으로, 본 지번 외 다른 필지(기호(2) 토지 등)는 맹지이거나 접도구역에 포함되는 등 진출입 및 이용 제한이 있을 수 있으므로, 최종 매각 대상 필지별 현황 확인이 필수입니다.)

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(송악24 산업형)에 속해 있습니다.

계획관리지역은 제한적인 개발이 가능한 지역으로, 향후 산업형 성장관리계획구역과 연계하여 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

가축사육제한구역(일부제한: 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 제한)으로 지정되어 있습니다.

3. 입지 조건 분석

3.1. 입지 환경

본 물건이 속한 당진시 송악읍 일대는 전, 답 등 농경지와 주택 외에도 중소규모 공장 및 산업단지(고대/부곡공단 등)가 혼재하는 지역 특성을 가지고 있습니다.

이는 농업용지로서의 가치 외에, 장기적인 관점에서 산업 및 배후 주거지 개발 잠재력을 함께 고려해야 함을 의미합니다.

3.2. 교통 상황

인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

본건 토지(기호(5) 토지 기준)는 동측에서 연결된 노폭 약 3M 내외의 비포장 농로를 통해 진출입이 가능합니다. (차량 접근이 가능한 필지가 일부 있으나, 전체 필지에 대한 개별 확인이 필요합니다.)

서해안고속도로 당진 및 송악 나들목과 연결되어 수도권과의 교통 접근성이 용이합니다.

4. 권리 분석

본 경매는 채권자가 신청한 부동산 임의경매 사건입니다.

제시된 정보만으로는 등기부등본상 권리 관계(말소 기준 권리, 임차인 여부 등)를 파악할 수 없습니다. 따라서 입찰 전 반드시 말소되지 않는 인수 권리(유치권, 법정지상권, 선순위 임차인 등)가 있는지에 대한 정밀한 등기부 및 현장 권리분석이 선행되어야 합니다.

소유자(윤OO)와 채무자(김OO)가 상이하므로, 담보 취득 이후 소유권 변동이 있었을 가능성이 있으며, 이는 추가적인 분석(채권액, 채무자의 점유 여부 등)을 요구합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건이 위치한 영천리는 농경지와 공장이 혼재하는 지역으로, 직접적인 상권은 형성되어 있지 않습니다.

주요 생활 편의시설 및 상권은 송악읍의 중심지인 기지시리(읍사무소 소재지)를 이용해야 합니다.

교육 시설로는 기지초등학교, 송악초등학교, 송악중학교, 송악고등학교 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 (농취증) 필수: 본 물건은 '전'이므로, 낙찰자는 지정된 기한 내에 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다. (현황 휴경지이지만, 농지법상 농지로 간주됨)

공장 혼재 및 환경 이슈: 주변에 중소규모 공장이 혼재하며, 송악읍을 포함한 당진시 산업단지 일대는 환경오염(대기오염, 미세먼지) 문제가 주요 지역 이슈로 다루어져 왔습니다. 인근에 사료 제조업체 공장도 위치합니다. 이는 토지 이용 및 쾌적성에 영향을 미칠 수 있습니다.

접근성 및 맹지 리스크: 전체 매각대상 필지 중 일부(기호(2) 토지)는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이거나 진출입이 비포장 농로를 통해서만 가능합니다. 개별 필지의 맹지 여부 및 현황도로 관계를 명확히 확인해야 합니다.

고속국도 접도구역: 일부 필지(기호(2) 토지)는 접도구역에 포함되어 있어, 건축행위 및 토지 이용에 엄격한 제한을 받을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

저렴한 투자 진입: 감정가 대비 낮은 가격으로 경매가 진행될 경우, 상대적으로 저렴한 비용으로 계획관리지역 토지를 확보할 수 있습니다.

개발 잠재력: 계획관리지역 및 산업형 성장관리계획구역에 속해 있어, 장기적으로는 주택, 소규모 공장, 창고 등의 개발이 제한적으로 가능합니다. (단, 각종 제한 사항 해제 및 완화 여부 확인 필수)

농지연금 및 농업소득 가능성: 농지취득자격증명 발급 후 농지로서 일정 기간 이용 시 농지연금 가입의 대상이 될 수 있으며, 휴경지를 재정비하여 농작물 재배를 통한 소득 창출이 가능합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 당진시 송악읍 영천리의 계획관리지역 '전(휴경지)'으로, 농지취득자격증명 제출 의무가 있는 투자 물건입니다.

농지로서의 가치와 장기적인 개발 잠재력을 동시에 갖추고 있으나, 주변의 공장 혼재 및 당진 산업단지의 환경적 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 또한, 전체 매각 필지 중 맹지, 접도구역 지정 등의 제한 사항이 있는 필지가 포함되어 있으므로, 반드시 입찰 전 각 필지의 현황 및 권리분석, 그리고 현장 임장(답사)을 통해 개별적인 가치와 리스크를 명확히 판단한 후 신중하게 입찰에 참여하는 것을 권고합니다.

법원 정보

서산지원 경매5계