나이스옥션 법원경매 서산 2024타경58768 [3] 충청남도 당진시 송악읍 영천리 162 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경58768 [3] 충청남도 당진시 송악읍 영천리 162 전 경매

• 사건번호: 2024타경58768
• 주소: 충청남도 당진시 송악읍 영천리 162
• 감정가: 403,378,000원
• 최저가: 197,656,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

서산지원 경매5계 2024타경58768 | 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 영천리 162 | 감정가: 403,378,000원 | 최저가: 197,656,000원 | 용도: 전

1. 충청남도 당진시 송악읍 영천리 토지 경매 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서산지원 2024타경58768 (3)이며, 매각 대상은 토지 매각입니다. 본 경매는 부동산임의경매로 진행되며, 총 토지면적은 3231.00㎡ (약 977.41평)입니다. 감정가는 403,378,000원입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 충청남도 당진시 송악읍 영천리 162 외 필지(일괄매각)이며, 용도는 '전'(밭)입니다. 현재 상태는 공부상 전이나 현황은 휴경지 상태로 이용 중입니다. 토지 이용계획상 계획관리지역으로 향후 개발 여지가 높은 토지입니다.

1.3. 입지 및 환경 요약

본건은 "영천리마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등 농경지, 단독주택, 임야, 중소규모의 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다. 농기계 접근이 가능하며 일부 토지는 차량 접근이 가능하나, 기호(2) 토지는 맹지인 점을 유의해야 합니다.

2. 심층 분석

2.1. 입지조건

본건이 소재한 송악읍은 서해안 고속도로 및 해안산업도로와 인접하여 아산국가산업단지, 석문국가산업단지, 현대제철 등 대규모 산업단지의 배후 주거지 및 산업 기반 지역으로 성장한 곳입니다. 인구 집중이 높은 지역이며, 당진시는 송악읍의 도로 체계 개선 및 도심 개발을 위한 공간환경전략계획을 수립하고 있는 등 개발 기대감이 높은 지역입니다. 전반적인 대중교통 이용 편의도는 보통 정도입니다.

2.2. 권리분석

본 물건은 부동산임의경매로 진행되어 등기부상 권리 관계는 비교적 명료할 것으로 예상되나, 매각 대상이 토지매각에 한정되므로 건물 관련 법정지상권 여지는 없습니다. 채무자는 김OO, 소유자는 윤OO으로 소유자와 채무자가 다른 경우가 일반적인 임의경매 특징을 보입니다. 가장 큰 권리적 특이사항은 농지취득자격증명(농취증)이 필수라는 점이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 '계획관리지역' 및 '성장관리계획구역(송악24 산업형)'으로 지정되어 있어 향후 농업 외의 다양한 용도(제조업소, 창고, 주택 등)로의 개발 가능성이 열려 있습니다. 다만, 가축사육제한구역(일부 제한 - 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 제한) 및 일부 필지(기호2)의 '접도구역(고속국도)' 지정은 개발 시 제약이 될 수 있습니다.

2.4. 상권분석

본 토지는 농경지 및 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역에 위치합니다. 주변에는 당진신평농공단지 내 서진산업, 경원사료(반려동물 사료 제조업), 아산건기(금속 조립구조재 제조업) 등의 공장이 소재하고 있어, 농촌지역의 특성과 더불어 산업시설 배후지로서의 성격이 강합니다. 따라서 전원주택단지 개발보다는 산업형 용도(창고, 소규모 공장, 제조업소 등)나 물류 부지로의 수요를 고려해야 합니다.

2.5. 생활정보 (주변 시설 및 혐오시설)

생활 편의시설은 "영천리마을회관" 인근 마을 단위의 시설에 의존하며, 대규모 상업시설은 송악읍 도심지(기지시리 등)로 이동해야 합니다. 주변에 중소규모의 공장과 반려동물 사료 제조업체 등이 혼재하는 지역적 특성상, 소음이나 환경적인 요소(분진, 냄새)가 발생할 수 있는 잠재적 혐오시설/주변 시설이 존재하며, 이는 인근 토지의 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

2.6. 잠재적 리스크

첫째, '농지취득자격증명' 미제출 시 보증금 몰수라는 확정적 리스크가 있습니다.

둘째, 일괄매각 물건 중 기호(2) 토지는 맹지이며, 기호(3) 토지 일부가 현황도로로 이용 중이므로 토지 전체를 온전히 활용하기 위한 별도의 진입로 확보나 도로 부지에 대한 이해가 필요합니다.

셋째, 현황 '휴경지' 상태의 전(밭)으로, 농지법에 따른 의무를 이행해야 합니다.

넷째, 계획관리지역이나 주변에 공장 시설이 혼재하여, 주거 목적의 개발 시 주변 환경을 반드시 확인해야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 제언

3.1. 종합 의견

본건은 약 977평의 넓은 면적을 가진 계획관리지역 토지로, 당진시 송악읍의 개발 기대감 높은 입지에 소재하여 장기적인 가치 상승 여력이 있습니다. 다만, 농취증 제출, 맹지/현황도로 등 내부적인 물건 하자 요소 및 주변 산업 시설 혼재 등의 리스크를 정확히 이해하고 입찰에 참여해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

최고의 입지: 송악읍은 당진시 내에서 인구 집중 및 산업단지 배후지 역할을 하는 핵심 지역이며, 도시 개발 계획이 추진 중인 '성장관리계획구역'에 위치하여 투자가치가 높습니다.

높은 용도 가치: '계획관리지역'으로 농지법 제약을 해소하고 용도 전환이 용이할 경우, 창고, 소규모 공장 등 다양한 산업 시설 부지로 활용 가치가 높습니다.

개발 잠재력: 대규모 토지 면적(약 977평)으로, 토지 분할 또는 다용도 개발 시 유리하며, 장기적으로는 산업형 배후 물류 부지 등으로의 개발을 염두에 둘 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매5계