나이스옥션 법원경매 서산 2024타경59907 [1] 충청남도 서산시 성연면 왕정리 719 이안서산테크노밸리 505동 18층1806호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경59907 [1] 충청남도 서산시 성연면 왕정리 719 이안서산테크노밸리 505동 18층1806호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매5계 2024타경59907 | 소재지: 충청남도 서산시 성연면 성연3로 36, 505동 18층1806호 (이안서산테크노밸리) | 감정가: 257,619,000원 | 최저가: 257,619,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보 및 평가 현황

사건번호: 서산지원 2024타경59907 (1)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 왕정리 719 이안서산테크노밸리 505동 18층1806호

용도: 아파트 (주거용)

감정가: 257,619,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 54.30㎡ (약 16.43평)

건물면적 (전용면적): 84.98㎡ (약 25.71평)

추정 분양면적: 통상적인 아파트 공급면적 기준 약 112~115㎡ 내외 (구 34평형 상당)

층수: 지하 1층 ~ 지상 18층 중 18층 1806호 (최고층)

건물의 구조: 철근콘크리트 구조

이용상태: 아파트 (주거용)

설비내역: 기본적인 전기, 급수, 배수, 위생, 난방설비, 공용승강기, 지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 충청남도 서산시 성연면 왕정리 소재 '성연테크노 제2호 근린공원' 서측에 위치합니다. 주위는 서산테크노밸리 내 대규모 아파트 단지(이안, 힐스테이트 등)와 근린생활시설 등이 밀집된 신흥 주거지역입니다.

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 판단됩니다. 단지 전체가 대로 및 중로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 주거환경이 잘 정비되어 있으며, 인근에 서산테크노밸리 야외 체육시설이 개장하여 지역 주민의 생활체육 환경이 크게 개선되었습니다.

2.2. 상권 및 생활정보

상권분석: 아파트 단지 주변으로 상업시설용지 및 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설을 도보로 이용할 수 있는 주거밀집 상권입니다.

생활정보: 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 교육 시설(상대보호구역 지정) 및 편의시설 이용이 편리합니다. 특히, 단지 바로 옆에 성연테크노 제2호 근린공원이 위치하며, 서산테크노밸리 야외체육시설이 개장되어 축구장, 농구장, 족구장, 풋살장, 조깅트랙 등을 야간에도 이용할 수 있어 쾌적한 주거환경 및 여가 활동 여건을 갖추었습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 소유자 관계

매각대상은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건으로, 낙찰 시 소유권 이전에 문제가 없습니다.

소유자 및 채무자가 신OO으로 동일하며, 채권자는 이O입니다. 경매는 채권자의 강제경매 신청에 의해 진행 중입니다.

3.2. 임차인 현황 및 잠재적 리스크

주의사항: '선순위 임차인 이석은 배당요구를 하지는 않았으나, 이건 경매신청자로서 배당요구 없이도 후순위권리자보다 우선 배당 받음.' 이라는 특이사항이 있습니다.

분석: 임차인이 배당요구를 하지 않았음에도 선순위 지위를 가지며 경매를 신청한 채권자(또는 관계자)일 경우, 임차인의 보증금 전액 또는 일부가 경매 매각대금에서 우선 배당될 가능성이 높습니다.

잠재적 리스크: 선순위 임차인의 보증금 전액이 배당으로 충당되지 않을 경우, 그 미배당 잔액을 낙찰자가 인수할 위험이 존재합니다. *따라서 입찰 전 선순위 임차인의 보증금 액수와 대항력 여부, 예상 배당액 등을 철저하게 조사하여 인수 여부 및 금액을 확인해야 합니다.* 현재 구체적인 임대차 관계는 미상으로 보고되어 있습니다.

4. 투자 제언

4.1. 잠재적 리스크

본건은 '일반산업단지' 내에 위치하고 있어, 주거지로서의 장점과 함께 산업단지 특유의 환경적 요인(소음, 통행량 등)이 존재할 수 있습니다.

권리분석상의 선순위 임차인 존재는 낙찰자가 인수해야 할 위험(미배당 보증금)을 안고 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 임대차 관계 확인이 필수입니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 서산테크노밸리 내 대규모 아파트 단지에 속해 있어 주거 편의성 및 주변 인프라가 양호한 자산입니다. 최고층(18층 중 18층)으로 로열층의 장점을 가지며, 대규모 단지의 이점과 인근 공원 및 야외체육시설 등 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 감정가 기준 약 2억 5천만원대의 아파트로, 시세 대비 적정 입찰가를 산정할 경우 실수요 및 투자 모두 매력적일 수 있습니다. 다만, 권리분석상 선순위 임차인 문제가 명시되어 있으므로, 이 부분에 대한 명확한 분석 후 입찰가를 결정해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

신흥 주거지 및 산업단지 배후 주거지: 서산테크노밸리 내 대단지 아파트로, 산업단지 근로자를 대상으로 한 풍부한 임대수요를 기대할 수 있습니다.

쾌적한 주거 환경: 성연테크노 제2호 근린공원과 신규 개장한 야외체육시설 등 녹지와 여가 시설 접근성이 매우 우수합니다.

로열층의 이점: 총 18층 중 18층으로 일조, 조망, 통풍이 우수할 것으로 예상됩니다.

대중교통 및 도로망 양호: 단지 전체가 대로 및 중로에 접해있고 버스 승강장이 인근에 있어 교통 접근성이 양호합니다.

법원 정보

서산지원 경매5계