나이스옥션 법원경매 서산 2024타경59372 [1] 충청남도 당진시 석문면 통정리 348-9 임야 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경59372 [1] 충청남도 당진시 석문면 통정리 348-9 임야 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매5계 2024타경59372 | 소재지: 충청남도 당진시 석문면 통정리 348-9 | 감정가: 140,005,280원 | 최저가: 68,603,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호 서산지원 2024타경59372 (1)

소재지 충청남도 당진시 석문면 통정리 348-9

용도 임야 (계획관리지역)

감정가 140,005,280원

토지면적 2156.00㎡ (약 652.2평)

매각대상 토지 일부 지분 매각 (지분율: 71859.48)

경매구분 부동산강제경매

1.2. 주요 권리 및 현황 분석

본 건은 토지 일부 지분(71859.48)을 매각하는 '지분경매' 물건입니다.

가장 큰 리스크는 공유자우선매수신고 및 분묘기지권입니다.

공유자우선매수신고가 1회에 한하여 행사 가능하므로, 이를 염두에 둔 입찰 전략 수립이 필요합니다.

목록 1 지상에 분묘 2기, 수목장 1기, 비석 1기가 소재하며, 추가 분묘 확인이 필요합니다. 최저매각가격은 분묘 소재로 인해 제한(저감)받은 가격임을 주의해야 합니다.

지상 소재 컨테이너, 이동식 화장실, 컨테이너 구조 주택과 부합물 등은 매각에서 제외되는 제시외 물건이므로, 낙찰 후 별도의 협의 또는 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

공부상 및 현황상 모두 임야 상태이며, 일부는 묘지 및 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건 및 상권분석

2.1. 입지조건

본 건은 충청남도 당진시 석문면 통정리 "석문면 행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 다세대주택, 농경지 등이 혼재하는 주상복합지대입니다.

인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류소가 소재하여 제반교통 여건은 보통 수준입니다.

기본적인 생활 인프라는 행정복지센터 인근 상권을 통해 이용할 수 있는 위치입니다.

지적도상 맹지(인접토지를 통해 접근)이므로 건축 행위 시 인접 토지 소유자와의 도로 사용 승낙(혹은 매입)이 필수적입니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 지구단위계획구역(통정리지구), 준보전산지 등에 해당하여 향후 개발 가능성이 있으나, 소공원 및 소로3류에 일부 저촉되어 있어 개발 시 제약이 발생할 수 있습니다.

2.2. 상권분석

본 건이 위치한 석문면 통정리 지역은 석문국가산업단지가 조성된 지역에 인접해 있어 산업단지 배후 주거 및 상권과 연계되어 있습니다.

석문면사무소(행정복지센터) 주변에 상권이 형성되어 있으며, 인근 삼봉리 상권이 더 발달한 것으로 조사됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 적정성

강제경매 사건으로 권리분석상의 하자는 명확하지 않으나, 매각대상이 '토지 일부 지분'입니다.

지분 매각은 낙찰 후 다른 공유자와의 협의를 통해 매도하거나, 공유물 분할 소송을 통해 해결해야 하는 어려움이 있습니다.

공유자우선매수신고는 낙찰자가 결정된 후 공유자가 낙찰가로 매수할 권리이므로, 최고가 매수신고인이 되더라도 소유권을 취득하지 못할 가능성이 있습니다.

3.2. 특수 권리 분석 (분묘기지권)

목록 1 지상에 분묘(2기), 수목장(1기), 비석(1기)이 존재하며, 이는 '분묘기지권' 성립 여부를 검토해야 하는 중요한 사항입니다.

분묘기지권이 성립하는 경우, 낙찰자가 분묘 이장을 강제할 수 없거나 이장 비용이 과도하게 발생할 수 있습니다.

감정평가 시 분묘 소재를 반영하여 가격이 제한된 점은 긍정적이나, 낙찰 후 처리 비용과 시간이 소요되는 잠재적 리스크입니다.

4. 생활정보 및 잠재적 리스크

4.1. 생활정보

주변이 주상복합지대로 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호합니다.

계획관리지역 및 지구단위계획구역 내에 위치하여 향후 개발 압력은 존재합니다.

4.2. 잠재적 리스크 (혐오시설 및 환경)

석문면 인근 지역(교로리)에는 국내 최대 규모의 석탄화력발전소인 당진화력발전소가 위치하고 있어, 지역 주민들의 건강 및 환경 오염 문제가 언론 등을 통해 제기된 바 있습니다.

따라서, 본 건 소재지의 대기 환경 및 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 이는 향후 토지 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 잠재적 리스크입니다.

또한, 본 건은 맹지이며, 소로3류 및 소공원에 저촉되어 있어 건축 개발 시 추가 비용 및 행정적 절차가 복잡할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 당진시 석문면 통정리의 개발 압력이 존재하는 계획관리지역 내 임야 지분 물건입니다.

토지 면적이 2156.00㎡(약 652.2평)로 규모가 상당하며, 감정가 자체가 분묘 소재로 인해 저감된 가격으로 평가되었습니다.

그러나, 지분 매각, 맹지, 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 그리고 당진화력발전소 인접에 따른 환경 리스크 등 복합적인 난이도를 가진 '특수물건'에 해당합니다.

전문적인 권리 분석 및 협상 능력을 가진 투자자에게 적합하며, 일반 투자자에게는 위험도가 높습니다.

5.2. 투자 포인트

최저매각가격이 분묘 소재 등의 리스크로 인하여 저감되어 있어, 토지 본래의 가치 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

계획관리지역 및 지구단위계획구역 내 토지이므로, 장기적으로 공유물 분할 소송을 통해 단독 소유권을 확보하고 용도에 맞게 개발 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

공유자우선매수신고를 사전에 예측하고, 입찰 전략을 수립하면 공유 지분을 저렴하게 취득하여 다른 공유자에게 매도하거나 단독 소유권을 확보할 기회로 활용할 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매5계