나이스옥션 법원경매 서산 2024타경59204 [1] 충청남도 서산시 인지면 야당리 553-144 1동 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경59204 [1] 충청남도 서산시 인지면 야당리 553-144 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매5계 2024타경59204 | 소재지: 충청남도 서산시 인지면 무학로 1688-42, 1동 2층201호 | 감정가: 87,500,000원 | 최저가: 42,875,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경59204 (1)

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 87,500,000원

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 충청남도 서산시 인지면 야당리 553-144 1동 2층201호

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: $68.92 \text{m}^2$ (약 $20.85 \text{ Pyeong}$)

건물 전용면적: $59.70 \text{m}^2$ (약 $18.06 \text{ Pyeong}$)

소유자/채무자: 홍OO

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본 건은 서산시 인지면 야당리 소재 "인지중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

본 건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통이며, 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로를 통해 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권 및 생활정보

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 특히 인지중학교 인근에 위치하여 교육 시설에 대한 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 제공된 정보만으로는 인근 상권의 구체적인 활성화 정도나 생활 편의 시설의 밀집도를 정확히 파악하기는 어려우며, 인근 혐오시설 유무에 대한 현장 확인이 필요합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

본 건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 201호입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등으로 처리되었으며, 내벽은 벽지마감, 창호는 새시창호 마감 등입니다.

이용상태는 다세대주택(방3, 거실겸주방, 화장실 등의 구조)으로 이용 중이며, 보통 수준의 위생설비 및 난방설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건의 대지권 목적 토지는 대체로 세장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(200m 일부제한: 모든 축종 불가)과 상대보호구역에 지정되어 있습니다. 특히 상대보호구역 지정으로 인해 향후 건축 행위나 용도 변경에 제약이 있을 수 있으므로 유의해야 합니다.

3. 물건 권리 및 기타 분석

3.1. 권리분석 및 채권 관계

본 사건은 부동산임의경매로, 채권자가 담보권을 실행하여 진행하는 경매입니다. 소유자와 채무자가 홍OO로 동일하여 권리 관계는 비교적 단순하며, 낙찰 후 소유권 확보에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 감정평가서상 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 낙찰 후 실제 임차인이 존재하는지 여부와 임차인의 대항력 유무를 반드시 확인하여 명도 계획을 수립해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

1) 공부와 현황의 불일치: 본 건은 제시목록 및 등기상 '제1동'으로 등재되어 있으나, 건물 외벽에는 '산수빌 3동'으로 표기되어 있습니다. 이는 현황과 공부상의 표기가 상이한 경우로, 추후 소유권 보전 및 처분 시 발생할 수 있는 잠재적 문제를 해소하기 위해 현장조사 및 건축물대장 확인을 통해 정확한 동 표기 및 위치를 확인해야 합니다.

2) 임차인 리스크: 임대관계 미상으로, 실제 임차인의 존재 및 대항력 유무에 따라 낙찰자가 부담해야 할 인수 금액이 발생할 수 있습니다. 명도 협상 및 소송 비용 등 추가적인 시간적, 경제적 리스크가 발생할 수 있습니다.

3) 공법상 제한: 토지가 상대보호구역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 미래에 재건축 등 개발 행위를 계획할 경우 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본 경매 물건은 서산시 인지면 소재의 다세대주택으로, 감정가 87,500,000원에 진행되는 실거주 및 소액 투자용 물건입니다. 전용면적 $18 \text{ Pyeong}$대의 방 3개 구조로, 실수요층이 선호하는 주거 형태를 갖추고 있습니다.

권리 관계는 임의경매로 단순하지만, 건물 동 표시 불일치와 임대차 관계 미상이라는 두 가지 주요 리스크가 존재합니다. 따라서 입찰 전 현장조사를 통해 동 호수 확인 및 점유 현황 파악이 필수적입니다. 적절한 분석을 통해 입찰한다면 충분한 투자 가치를 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

1) 실거주 및 투자 목적 적합: $18 \text{ Pyeong}$대 전용면적의 실속형 주거 공간으로, 서산 지역의 소형 주택 실수요를 흡수할 수 있습니다.

2) 비교적 소액 투자 가능: 8천만원대 감정가로 진행되어, 비교적 적은 자본으로 부동산 경매에 참여할 수 있는 기회를 제공합니다.

3) 토지/건물 일괄 매각: 토지 지분을 포함한 일괄 매각 건으로, 온전한 소유권 확보가 가능하여 향후 재산권 행사에 용이합니다.

4) 학군 수요: 인지중학교 인근에 위치하여 기본적인 교육 시설 접근성을 갖추고 있어, 학군을 고려하는 실수요층의 유입을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매5계