나이스옥션 법원경매 서산 2024타경59686 [3] 충청남도 당진시 정미면 매방리 490 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경59686 [3] 충청남도 당진시 정미면 매방리 490 전 경매

• 사건번호: 2024타경59686
• 주소: 충청남도 당진시 정미면 매방리 490
• 감정가: 18,042,000원
• 최저가: 8,840,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

서산지원 경매5계 2024타경59686 | 소재지: 충청남도 당진시 정미면 매방리 490 | 감정가: 18,042,000원 | 최저가: 8,840,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경59686 (3)

소재지: 충청남도 당진시 정미면 매방리 490

용도: 전 (밭)

경매구분: 부동산 임의경매 (토지 매각)

감정가: 18,042,000원

소유자/채무자/채권자: 최OO / 김OO / 중OOOOOOO

1.2. 물건 개요 및 현황

토지 면적: 314.00㎡ (약 95.0평)

건물 면적: 0.00㎡

제시외 면적: 건물 1.00㎡ (매각 제외 여부 미확인), 수목 매각 포함

토지 지분율: 31400 (전체 지분 매각으로 추정)

특이사항: 농지취득자격증명 필요

토지 이용상태:

- 현황: 완경사지이나 자체 지반은 평탄한 부정형 토지

- 이용상태: 대부분 묵전(경작하지 않는 밭) 상태이며, 일부는 현황 도로로 이용 중임.

- 인접 도로상태: 서측으로 본건을 관통하는 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함.

1.3. 위치 및 주위 환경 분석

최고의 입지:

- 충청남도 당진시 정미면 매방리 소재 "매방리 경로당" 남동측 근거리에 위치함.

- 주위는 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 소재하는 전형적인 농경지대임.

교통상황:

- 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 차량 통행이 빈번한 간선도로 및 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한사항:

- 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19, 정미31 일반형), 가축사육제한구역(일부 제한, 모든 축종 제한)으로 지정되어 있음.

2. 심층 분석

2.1. 권리 분석 (Legal Analysis)

매각 대상 및 등기부:

- 본건은 토지 매각(전)이며, 부동산 임의경매 사건으로 매각대상 토지에 대한 권리분석은 단순할 것으로 예상됨.

- 토지 지분율이 31400으로 기재되어 있어 지분 매각의 가능성도 있으나, 토지면적과 동일한 숫자로 기재된 점을 미루어 볼 때, 면적을 나타내는 오류이거나 전체 매각일 가능성이 높음. (정확한 확인 필요)

- 소유자 최OO, 채무자 김OO로 소유자와 채무자가 다름.

특이사항:

- 농지취득자격증명 필수: 본건은 '전(밭)'으로 농지에 해당하므로, 낙찰 후 법원에서 지정한 기한 내에 농지취득자격증명을 제출해야 함. 미제출 시 입찰보증금은 몰수됨.

- 현황 도로 이용 부분: 토지의 일부가 노폭 약 3m 내외의 포장도로(현황 도로)로 이용 중이며, 서측으로 토지를 관통함. 이 부분에 대한 배타적 사용수익권 포기 여부 등을 확인해야 향후 활용 계획 수립이 용이함.

- 제시외 수목 매각 포함: 현장에 식재된 제시외 수목은 매각에 포함되므로, 별도로 신경 쓸 필요는 없음.

- 제시외 건물 1.00㎡: 제시외 건물 1.00㎡가 있으나, 건물면적은 0.00㎡로 기재되어 있어, 매각 포함 여부 및 철거 가능 여부 등은 현장 조사 및 매각물건명세서를 통해 최종 확인해야 함.

2.2. 입지 조건 및 잠재력

입지조건:

- 계획관리지역 내 위치: 비교적 개발 행위에 제약이 적은 계획관리지역에 속해 있어, 향후 농지 전용 등을 통한 개발 여지가 있음.

- 접근성: 차량 접근이 가능하며 간선도로가 가까워 교통이 무난함.

잠재적 리스크:

- 농지취득자격증명 리스크: 농사를 지을 목적이 없는 경우, 농업경영계획서를 작성해야 하는 부담이 있으며, 자격증명 발급에 실패하면 보증금이 몰수됨.

- 현황 도로 리스크: 토지 일부가 이미 도로로 사용되고 있어 사유지에 대한 사용 제한이 있을 수 있으며, 해당 도로를 폐쇄하기 어려울 수 있음.

- 묵전 상태: 현재 경작하지 않는 '묵전' 상태이므로, 취득 후 농지법에 따라 농업경영계획서대로 실제로 경작을 시작해야 함.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

- 주위가 단독주택, 농경지, 자연림으로 구성된 농경지대로, 상업 시설이나 주요 상권의 발달은 미미함.

- 인근에 매방리 경로당 등 마을 시설만 소재함.

생활 정보:

- 일상 생활에 필요한 편의시설(대형 마트, 병원, 은행 등)은 정미면 소재지나 당진 시내 쪽으로 이동해야 할 것으로 보임.

- 대중교통(시내버스정류장)이 인근에 있어 교통은 비교적 편리함.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본건은 충청남도 당진시 정미면의 계획관리지역 내에 위치한 소규모 전(밭)입니다. 토지 면적은 약 95.0평으로 작은 편이지만, 계획관리지역이라는 장점과 도로에 접해 있어 접근성이 좋다는 이점을 가지고 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 필요, 토지 일부가 현황 도로로 이용 중이라는 점은 매각 후 활용에 있어 리스크로 작용할 수 있습니다. 농지 투자 경험이 있거나, 소규모 주말농장, 또는 장기적으로 소형 주택 및 창고 건축(농지 전용 허가 필요)을 염두에 둔 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

3.2. 투자 포인트

1. 비교적 낮은 감정가: 소액으로 계획관리지역 내 토지에 투자할 수 있는 기회입니다.

2. 개발 가능성: 계획관리지역 및 성장관리계획구역(일반형)에 속해 있어, 농지법상 요건 및 지자체 조례를 충족할 경우 향후 농지 전용을 통한 다양한 활용 방안(주택, 근린생활시설 등)을 모색할 수 있습니다.

3. 양호한 접근성: 노폭 약 3m의 도로를 관통하며, 차량 접근이 용이하여 실사용에 편리함.

법원 정보

서산지원 경매5계