나이스옥션 법원경매 서산 2024타경59686 [2] 충청남도 당진시 순성면 중방리 409 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경59686 [2] 충청남도 당진시 순성면 중방리 409 전 경매

• 사건번호: 2024타경59686
• 주소: 충청남도 당진시 순성면 중방리 409
• 감정가: 22,016,000원
• 최저가: 10,788,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

서산지원 경매5계 2024타경59686 | 소재지: 충청남도 당진시 순성면 중방리 409 | 감정가: 22,016,000원 | 최저가: 10,788,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 서산지원 2024타경59686 (2)

소재지: 충청남도 당진시 순성면 중방리 409

용도: 전

토지면적: 344.00㎡ (약 104.06평)

감정가: 22,016,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 특이 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명 필요.

주의사항: 대부분 묵전(休耕田) 상태이며, 일부는 현황 도로로 이용 중입니다. 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

위치 및 주위환경: 본건(일련번호 2)은 충청남도 당진시 순성면 본리 소재 "본리1리 경로당" 북동측 근거리에 위치합니다. 주위는 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 소재하는 농경지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근으로 차량 통행이 빈번한 간선도로 및 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

2.2. 토지 현황

형태 및 이용상태: 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지입니다. 현재 대부분 묵전 상태이며, 토지의 일부는 현황 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 서측으로 본건 토지 일부를 포함하는 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(순성13 일반형), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상은 토지($344.00 \text{m}^2$) 전체이며, 건물(0.00㎡)은 매각에서 제외됩니다. 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

3.2. 권리 관계

소유자: 최OO, 채무자: 김OO, 채권자: 중OOOOOOO입니다. 본 경매는 임의경매 사건으로, 채권자의 근저당권 등 담보권 실행에 의한 경매로 추정되며, 말소기준권리 이하의 권리는 소멸될 것으로 판단됩니다.

3.3. 특이사항

농지취득자격증명 제출 필수입니다. 매수인은 매각 결정기일까지 관할 지자체에서 발급하는 농취증을 법원에 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수되므로 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건 토지는 전( farmland)이며, 주위는 단독주택 및 농경지가 혼재된 농경지대이므로 일반적인 상업 시설 상권 분석은 의미가 없습니다. 계획관리지역 내에 위치하고 있어 향후 건축 행위(농업 관련 시설, 단독주택 등)의 가능성은 열려 있으나, 현황이 묵전 상태임을 고려하여 개발 가능성을 판단해야 합니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

생활 정보: 인근에 "본리1리 경로당"이 소재하는 것으로 보아 마을 생활권에 근접해 있으며, 간선도로 및 시내버스정류장이 소재하여 생활 교통은 무난한 것으로 평가됩니다.

혐오시설: 감정평가서 상에는 별도의 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 계획관리지역이며 가축사육제한구역(일부 제한)인 점을 고려할 때, 주변에 축사 등 일부 제한된 시설이 존재할 가능성 및 개발 시 관련 규제는 현장 확인 및 행정 확인이 필요합니다.

5. 투자 분석

5.1. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 의무: 가장 큰 리스크로, 농지법에 따라 농업경영계획서를 제출하고 농취증을 발급받아야 합니다. 미제출 시 보증금 손실이 발생합니다.

현황 도로 이용: 토지의 일부가 노폭 약 3m 내외의 포장도로로 이용되고 있어, 해당 부분은 사적으로 이용이 불가능하며 매매 시 가치 산정에서 불리하게 작용할 수 있습니다.

묵전 상태: 현재 농작물 경작 없이 방치된 묵전 상태이므로, 취득 후 농지 이용 계획에 따른 초기 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

계획관리지역: 해당 토지는 계획관리지역에 속하여 농림지역이나 보전관리지역 대비 개발 행위의 범위가 넓다는 장점이 있습니다. 향후 투자 및 개발 잠재력이 비교적 높습니다.

저렴한 감정가: 토지 면적($344.00 \text{m}^2$/약 104.06평) 대비 감정가(22,016,000원)가 비교적 낮은 편이어서, 현재 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 매입할 기회가 될 수 있습니다.

5.3. 종합 의견

본건은 계획관리지역 내에 위치한 농지(전)로서, 개발 행위의 여지가 있어 장기적인 관점에서 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 농지취득자격증명 발급 의무, 현황 도로 이용 부분, 그리고 묵전 상태라는 리스크를 명확히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다. 특히 농취증 발급 가능 여부를 선행적으로 확인하는 것이 필수입니다.

6. 투자 포인트 요약

최고의 입지: 계획관리지역 (개발 행위의 가능성 높음)

최적의 가격: 감정가 대비 저렴하게 취득 시 투자 매력 상승

가장 큰 리스크: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 및 토지 일부의 현황 도로 이용 문제

법원 정보

서산지원 경매5계