나이스옥션 법원경매 서산 2024타경59686 [1] 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 764-13 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경59686 [1] 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 764-13 전 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매5계 2024타경59686 | 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 764-13 | 감정가: 55,350,000원 | 최저가: 27,122,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경59686 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 764-13

용도: 전 (농지)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 55,350,000원

토지면적: 450.00㎡ (약 136.13평)

1.2. 물건 현황 및 이용 상태

본건은 완경사지의 사다리형 토지로서, 지목은 '전'이나 대부분 '묵전(휴경지)' 상태이며, 일부는 현재 '도로'로 이용되고 있습니다.

토지의 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

특이사항으로, 토지 지상에 소재하는 제시외 컨테이너 1동은 매각에서 제외되므로, 낙찰자는 컨테이너 처리 및 철거 등에 대한 별도의 계획이 필요합니다.

2. 분석

2.1. 입지 조건

본건 토지는 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 소재 "밤비니 어린이집" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 농경지대입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근으로 간선도로 및 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 무난합니다.

토지는 '계획관리지역' 및 '성장관리계획구역(송악26 일반형)'에 해당하여 개발 가능성이 비교적 높습니다. 또한, 당진 송악읍 일대는 산업단지 인근으로 인구가 집중되고 도시 개발 계획이 추진되는 지역입니다.

2.2. 권리 분석

본 사건은 부동산임의경매 사건으로, 매각대상은 토지 단독입니다.

소유자는 최OO, 채무자는 김OO, 채권자는 중OOOOOOO입니다.

토지 외에 다른 권리에 대한 정보는 없으나, 매각물건명세서 등을 통해 정확한 권리관계를 최종 확인해야 합니다.

가장 중요한 특이사항은 '농지취득자격증명(농취증)' 제출 의무입니다. 농지법상 농지인 '전'이므로, 낙찰자는 매각결정기일 전까지 농취증을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다.

2.3. 상권 분석

본건은 농경지대에 위치한 '전'으로, 일반적인 상업적 용도의 상권분석은 어렵습니다.

다만, 토지의 용도지역이 '계획관리지역'이고 '성장관리계획구역'으로 지정되어 있어, 향후 농지전용을 통한 단독주택이나 소규모 근린생활시설 등의 개발 여지는 충분합니다.

주변에 '밤비니 어린이집' 및 단독주택들이 소재하는 점을 고려할 때, 주거 연계형 토지로서의 가치를 염두에 두어야 합니다.

2.4. 생활 정보

주변에는 단독주택들이 소재하고 있으며, '밤비니 어린이집' 등의 시설이 인접해 있습니다.

차량 통행이 편리한 간선도로가 인근에 있어 당진 시내 및 주변 지역으로의 이동은 용이합니다.

2.5. 잠재적 리스크

1) 농지취득자격증명(농취증): 필수 제출 사항이며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 농지 취득이 가능한 자만 입찰해야 합니다.

2) 현황 도로 이용: 본건 토지의 일부가 현황 '도로'로 이용되고 있어 실제 사용할 수 있는 면적에 제약이 있을 수 있으며, 향후 개발 시 도로 지정에 따른 문제가 발생할 수 있습니다.

3) 제시외 컨테이너: 지상 소재 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다. 낙찰자가 해당 컨테이너에 대한 소유자 또는 점유자와 별도로 협의하여 철거 또는 이전 조치를 해야 하는 리스크가 있습니다.

4) 혐오시설: 본건 토지 주변의 직접적인 혐오시설은 검색되지 않았으나, 송악읍 전체적으로 산업단지 인근 지역이라는 특성이 있습니다. 토지이용계획상 '가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)'으로 지정되어 있어, 축사 신축 등 일부 개발 행위에 제한이 있습니다.

3. 투자 의견

3.1. 투자 포인트

1) 개발 용이성: 토지이용계획상 '계획관리지역'으로 건폐율 40%, 용적률 100% 이하 범위에서 다양한 개발 행위(단독주택, 제1종/제2종 근린생활시설 등)가 가능합니다.

2) 성장관리계획구역: 개발 압력이 예상되는 지역에 계획적인 개발을 유도하기 위한 구역으로, 향후 체계적인 개발의 수혜를 입을 수 있습니다.

3) 낮은 감정가: 450.00㎡ (약 136.13평)에 대한 감정가 55,350,000원으로, 평당 약 40만원대 초반 수준입니다.

3.2. 종합 의견

본건은 당진시 송악읍의 '계획관리지역' 내 '전'으로, 지목은 농지이나 개발이 용이한 용도지역에 위치합니다. 또한, 당진 송악읍은 당진IC 인접 및 산업단지 배후 지역으로 개발 호재가 많습니다.

다만, '묵전' 상태, '현황 도로' 이용 부분, '제시외 컨테이너' 처리 문제, 그리고 '농취증' 제출 의무 등은 명확한 리스크 요인입니다.

따라서, 실수요자(농지 취득 가능자) 또는 소규모 개발 목적의 투자자에게 적합하며, 입찰 전 현장 답사를 통해 현황 도로의 범위와 컨테이너의 상태 및 위치를 정확히 파악하는 것이 필수적입니다. 잠재적 개발 가치에 비해 낮은 감정가에 형성되어 있으므로, 제반 리스크를 해결할 수 있다면 시세 대비 우위의 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

법원 정보

서산지원 경매5계