나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60655 [1] 충청남도 태안군 남면 신장리 15-87 임야 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60655 [1] 충청남도 태안군 남면 신장리 15-87 임야 경매

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서산지원 경매5계 2024타경60655 | 소재지: 충청남도 태안군 남면 신장리 15-87 | 감정가: 15,200,000원 | 최저가: 7,448,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 서산지원 2024타경60655 (1)이며, 매각대상은 토지매각 건으로 부동산강제경매 절차로 진행되고 있습니다. 소재지는 충청남도 태안군 남면 신장리 15-87이며, 공부상 용도는 임야이나 현황은 전으로 이용되고 있습니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 15,200,000원으로 책정되었으며, 토지 면적은 $304.00 \text{m}^2$ (약 91.96평)입니다. 건물은 존재하지 않아 매각대상에서 제외됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 충청남도 태안군 남면 신장리에 위치하며, "청산수목원" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 및 근교 환경입니다. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지 형태는 세장형의 평지이며, 현황은 농경지인 '전'으로 이용 중입니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건은 농경지 및 주택이 혼재된 지역에 위치하여 독립적인 상권을 형성하고 있지는 않습니다. 생활 편의시설은 인근 남면 소재지 또는 태안읍내를 이용해야 할 것으로 보입니다. 다만, "청산수목원" 인근에 위치한다는 점은 향후 주말농장이나 소규모 전원생활 용도로 활용 시 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 주변에 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않으나, 토지이용계획상 광범위한 가축사육제한구역으로 지정되어 있는 점을 유의해야 합니다.

3. 법적 및 기술적 분석

3.1. 권리분석

본건은 채권자 하OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건이며, 소유자는 주OOOOOOOOOOOOOOO, 채무자는 주OOOOOOOOOO입니다. 제시된 정보만으로는 복잡한 권리관계(유치권, 법정지상권 등)는 확인되지 않으며, 매각대상은 토지(임야) 지분 100%입니다. 토지 매각이므로 토지 외 건물 등의 명도나 철거 문제는 발생하지 않습니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 입찰자는 권리상 특별한 리스크는 적을 것으로 판단됩니다.

3.2. 토지이용계획 및 잠재적 리스크

토지이용계획상 계획관리지역 및 준보전산지에 속해 있어, 향후 개발 및 건축 행위에 있어 산지관리법의 제약을 받을 수 있습니다. 특히 다양한 종류의 가축에 대한 사육이 일부 제한되거나 금지되는 광범위한 가축사육제한구역에 포함되어 있어 축사 관련 사업은 불가능합니다.

가장 중요한 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

1. 지목 불일치: 공부상 '임야'이나 현황이 '전'으로 사용 중입니다. 추후 개발 시 '산지 전용' 또는 '농지 전용'의 복합적인 절차가 필요할 수 있으며, 지목 변경에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

2. 맹지 여부: 지적도상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 땅)이나, 감정평가서상 인접지를 통하여 접근이 가능하다고 명시되어 있습니다. 건축 허가를 위해서는 원칙적으로 도로 확보가 필요하므로, 인접 토지 소유자와의 협의를 통해 도로 사용 승낙(또는 매입)이 필수적입니다.

4. 투자의견

4.1. 종합 의견

본건 토지는 $304.00 \text{m}^2$ (약 92평)의 소규모 필지로, 계획관리지역에 속해 있어 개발 잠재력은 있으나, 준보전산지라는 제약이 있습니다. 감정가 대비 면적당 단가가 높지 않아 보이며, 특히 현황이 농경지인 '전'으로 이용 가능하다는 점은 매력적입니다. 그러나 지적도상 맹지라는 구조적 리스크는 해결해야 할 과제입니다. 주말농장이나 소규모 텃밭 용도로는 즉시 활용이 가능하나, 주택 건축을 위해서는 도로 확보 및 지목 변경 등 복잡한 절차와 추가 비용을 감안해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

1. 소액 투자 가능: 낮은 감정가로 소액 투자를 원하는 실수요자에게 적합합니다.

2. 현황 농지 이용: 공부상 임야와 달리 현황이 '전'으로 이용 가능하여 농업 목적으로의 즉시 활용이 용이합니다.

3. 계획관리지역: 태안 지역의 토지 중 비교적 규제가 덜한 계획관리지역에 속해 있어, 맹지 문제만 해결되면 제한적이나마 개발 가능성이 있습니다.

4. 위치적 장점: 유명 관광지인 청산수목원 인근에 위치하여 향후 소규모 전원생활이나 주말농장 수요에 부합합니다.

법원 정보

서산지원 경매5계