나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60457 [1] 충청남도 태안군 안면읍 창기리 1267-12 백사장공동어판장 1층114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 안면읍 창기리 소재 "백사장항" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하는 해안 상가지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상2층 건물로서
외벽 : 외장 석재 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 등
바닥 : 에폭시 코팅 등임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 "상점"이나, 현황 "공실"상태임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고 평탄하게 조성된 6필지 일단의 사다리형 토지로서, "상업용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 북동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 계획관리지역(2023-10-10), 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(49.763M)<공항시설법>, 중점경관관리구역(2016-03-10).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
- 집합건축물대장상 용도는 '상점'이나 현황 '공실' 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서산지원 2024타경60457 (1)

소재지: 충청남도 태안군 안면읍 창기리 1267-12 백사장공동어판장 1층114호

토지면적: 30.89㎡ (약 9.35평)

건물면적: 17.25㎡ (약 5.22평)

토지/건물일괄매각

감정가: 35,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (김진성)

특이사항: 재매각

1.2. 건물 및 토지 정보

건물용도: 근린상가 (집합건축물대장상 '상점', 현황 '공실')

건축물대장상 주요 용도: 제2종근린생활시설, 판매시설

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상2층 건물

토지 형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 등고 평탄하게 조성된 6필지 일단의 사다리형 토지로서, "상업용 건부지"로 이용중

인접 도로상태: 본건 부지 북동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역(130m, 1500m, 300m 일부 제한), 장애물제한표면구역, 중점경관관리구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 안면읍 창기리 소재 "백사장항" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하는 해안 상가지대입니다. 백사장항은 포구와 수산시장, 횟집 등이 발달한 지역으로, 관광객 및 지역 주민들의 발길이 잦은 곳입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 백사장항 인근에는 태안 꽃게다리가 있어 드르니항과 연결되며, 산책이나 경관 감상에 좋은 환경을 제공합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

경매개시결정일자: 2024-11-07

채권자: 김OO (김진성)

채권액: 10,000,000원

말소기준권리: 2024-11-07 접수된 김진성(김OO)의 강제경매개시결정 (갑3)

등기부상 기타 권리:

* 소유권보존: 2006-05-09 (권오영 외 2명) (갑1)

* 공유자전원지분전부 이전: 2006-05-23 (윤종모) (갑2)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 사항으로, 실제 현황 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 백사장항 인근의 해안 상가지대에 위치하여 관광객을 주요 대상으로 하는 상업 시설이 밀집해 있습니다. 주로 수산물 판매, 회 센터, 근린생활시설 등이 영업 중인 것으로 파악됩니다. 태안군은 최근 빅데이터 상권 분석을 통해 지역 상권 활성화 전략을 수립하고 있으며, 백사장항 또한 주요 분석 대상 권역 중 하나입니다.

4.2. 현황

집합건축물대장상 용도는 '상점'으로 되어 있으나, 현재 현황은 '공실' 상태입니다. 이는 향후 임대 수익 창출을 위한 적극적인 노력이 필요함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

백사장항 주변에는 수산시장, 횟집 등 다양한 먹거리 관련 시설이 잘 갖춰져 있습니다. 또한, 백사장해수욕장이 인접해 있으며, 꽃게다리를 통해 드르니항까지 이어지는 산책로가 있어 여가 활동을 즐기기에도 좋습니다. 주변 관광지로는 삼봉해수욕장, 꽃지해변, 안면암, 안면도자연휴양림 등이 있습니다.

5.2. 주변 환경

해안 상가지대라는 특성상 바다와 관련된 경관이 우수하며, 특히 일몰이 아름다운 곳으로 알려져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이는 최초 입찰에서 유찰되었음을 의미합니다. 따라서 입찰 경쟁률, 시장 수요 등을 신중하게 고려해야 합니다.

6.2. 현황 공실

현재 건물이 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어려운 상황입니다. 공실이 발생한 원인에 대한 면밀한 파악과 함께, 향후 임차인 유치를 위한 전략 수립이 필요합니다.

6.3. 임대차 관계 미확인

임대 관계가 미상으로 되어 있어, 실제 임차인이 존재하거나 과거 임차인의 대항력 유무 등을 추가적으로 확인해야 합니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 관련 사항은 면밀한 조사가 요구됩니다.

6.4. 토지이용계획

본건 토지는 계획관리지역에 속하지만, 가축사육제한구역(130m, 1500m, 300m 일부 제한), 장애물제한표면구역, 중점경관관리구역 등의 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 상세히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 태안군 안면읍 백사장항 인근에 위치한 상가 건물로, 아름다운 해안 풍경과 함께 관광객 유동 인구가 많은 지역적 이점을 가지고 있습니다. 소규모의 상가이지만, 주변 상권의 활성화 가능성과 백사장항의 인지도를 고려할 때 잠재적 가치를 지니고 있습니다.

다만, 재매각 물건이라는 점과 현재 공실 상태라는 점은 신중한 접근이 필요합니다. 임대 관계가 명확히 파악되지 않은 부분도 주의해야 할 사항입니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 현실적인 투자 계획을 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 관광 명소 인근 상권: 백사장항 및 주변 관광지(해수욕장, 꽃게다리 등)의 높은 인지도와 관광객 유입 효과.

* 소규모 면적: 관리 용이성과 상대적으로 낮은 초기 투자 부담.

* 현황 공실: 저가 매입 후 직접 운영 또는 신규 임차인 확보를 통한 수익 창출 기회.

* 지역 상권 활성화 계획: 태안군의 빅데이터 기반 상권 분석 및 맞춤형 정책 추진으로 향후 상권 활성화 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 35,000,000원입니다. 재매각 물건이며 현재 공실 상태인 점, 채권자 김OO의 채권액이 10,000,000원인 점 등을 고려할 때, 2차 입찰 시 최저매각가격은 감정가의 80%인 28,000,000원으로 예상됩니다.

인수되는 임차 보증금이 없는 점을 감안하여, 해당 물건의 잠재적 가치와 리스크를 고려한 예상 입찰가는 29,000,000원입니다.

* 최저매각가격(2차): 약 28,000,000원

* 예상 입찰가: 29,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.