나이스옥션 법원경매 서산 2024타경61115 [1] 충청남도 당진시 고대면 장항리 739-10 임야 경매
매각기일: 2025-12-23
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서산 2024타경61115 [1] 충청남도 당진시 고대면 장항리 739-10 임야 경매
- 사건번호: 2024타경61115
- 주소: 충청남도 당진시 고대면 장항리 739-10
- 감정가: 8,455,000원
- 최저가: 4,143,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 임야
서산지원 경매5계 2024타경61115 | 소재지: 충청남도 당진시 고대면 장항리 739-10 | 감정가: 8,455,000원 | 최저가: 4,143,000원 | 용도: 임야
1. 물건 개요 및 특이사항
1.1. 기본 정보
사건번호: 서산지원 2024타경61115 (1)
소재지: 충청남도 당진시 고대면 장항리 739-10
용도: 임야 (자연림 상태)
토지면적: 343.00㎡ (약 103.75평)
감정가: 8,455,000원
경매구분: 부동산강제경매
매각대상: 토지일부지분매각 (지분율: 8900.85)
1.2. 경매 특이사항
본 경매는 전체 토지 중 일부 지분(8900.85)만 매각하는 '지분매각' 건입니다. 채무자 및 소유자는 박OO으로 동일하며, 채권자는 경OOOOOOO입니다.
토지는 현재 자연림 상태의 임야로 이용 중이며, 제시외 물건은 없습니다.
가장 큰 특이사항은 공유자 우선매수신고가 가능하다는 점입니다. 이는 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 불가능할 수 있다는 점을 의미하며, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.
2. 입지조건 및 환경 분석
2.1. 위치 및 주변 환경
본건 임야는 충청남도 당진시 고대면 장항리 소재 장항2리 사무소 북동측 근거리에 위치합니다.
주위는 자연림, 전, 답 등 농경지와 농가주택이 혼재되어 형성된 농촌 지역입니다. 전체적으로 남서하향 완경사의 사다리형 토지이며, 현황은 자연림 상태로 이용되고 있습니다.
2.2. 교통 및 도로 상황
본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 정도입니다.
토지의 북측으로 노폭 약 3-4미터의 포장도로와 접하고 있어 맹지(길이 없는 토지)가 아닌 양호한 접근성을 가집니다.
2.3. 토지이용계획 및 제한사항
계획관리지역 및 준보전산지입니다. 계획관리지역은 개발 및 건축행위에 있어 다른 보전지역에 비해 상대적으로 자유롭다는 장점이 있습니다.
성장관리계획구역(고대14 일반형) 및 가축사육제한구역(일부 제한 모든 축종 제한)으로 지정되어 있어, 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.
3. 권리분석
본건은 토지일부지분매각 건으로, 권리분석의 핵심은 '공유지분'에 있습니다.
3.1. 지분 매각의 특수성
매각물건명세서상 특별히 인수해야 할 권리나 하자는 확인되지 않으나, 지분 매각 자체가 가장 큰 권리적 특징이자 리스크입니다.
지분을 낙찰받게 되면 기존 공유자와 함께 해당 토지를 공동 소유하게 됩니다. 토지 전체를 이용하거나 처분하기 위해서는 공유자 전원의 동의가 필요합니다.
3.2. 공유자 우선매수신고의 위험
경매 특이사항에서 언급된 대로, 기존 공유자가 최고가 매수신고 가격으로 우선매수신고를 할 수 있습니다. 이 경우 매수인은 낙찰을 받지 못하게 됩니다. 공유자의 우선매수신고는 1회만 가능하므로, 1차 경매에서 공유자가 우선매수를 포기했다면 다음 기일부터는 이 리스크가 줄어듭니다.
4. 상권분석 및 생활정보
본건은 자연림 상태의 임야로, 주위에 농경지와 농가주택이 혼재된 순수 농촌 지역이므로 상업적 상권은 형성되어 있지 않습니다.
생활 편의시설은 고대면사무소 등 행정복지센터가 있는 지역이나 당진 시내 쪽을 이용해야 합니다.
주변에 대중교통수단인 버스정류장이 있어 도보 이동이 가능하다는 점은 장점입니다.
4.1. 혐오 시설 및 주변 환경 (검색 결과 기반)
고대면은 당진시의 서부권역으로, 인근에 석문국가산업단지 및 송산2일반산업단지 등 대형 산업단지가 위치하고 있습니다.
이는 본건의 직접적인 혐오시설은 아니지만, 주변에 대규모 공장이 가동 중이거나 개발 중일 가능성이 있어, 향후 환경 변화에 영향을 미칠 수 있습니다.
다만, 본건 위치 자체는 낮은 산자락 아래의 한적한 마을과 인접한 자연림 상태로 파악되어, 주위 환경은 평온한 농촌의 성격을 가집니다.
5. 잠재적 리스크
5.1. 공유 관계의 복잡성 (가장 큰 리스크)
지분 매각의 특성상 낙찰 후 기존 공유자와의 협의 및 관계 설정이 필수적입니다.
공유물 분할 소송을 통해 공유 관계를 정리해야 할 수 있으며, 이 과정에서 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.
최악의 경우, 분할 소송을 통해 토지 전체가 경매에 부쳐져 매각 대금을 지분별로 나누는 '대금분할'로 진행될 수 있습니다.
5.2. 개발의 제한성
임야이고 준보전산지이므로, 개발 시 산지관리법 등 관련 법규의 엄격한 적용을 받습니다.
또한 가축사육제한구역(모든 축종 제한)이므로 축사 설치 등은 불가능합니다.
계획관리지역이지만 지분 상태에서는 건축 행위가 사실상 불가능합니다.
6. 종합 의견
본건은 토지 면적이 약 103.75평으로 비교적 작으며, 위치는 차량 접근성 및 도로 접면 상태가 보통 이상인 계획관리지역 임야 지분입니다.
가장 큰 장점은 계획관리지역에 위치하여 향후 토지 이용도가 높다는 점과, 감정가 대비 낮은 가격으로 경매가 진행될 경우 시세차익을 기대할 수 있다는 점입니다.
가장 큰 단점이자 고려사항은 '지분 매각'이라는 특수성으로, 기존 공유자와의 관계 해소와 공유물 분할을 위한 전략 수립이 필수적입니다.
7. 투자 포인트
7.1. 장기적 개발 잠재력
계획관리지역은 비교적 건폐율(40%)과 용적률(100%)이 높아 농림지역이나 보전관리지역에 비해 개발 가치가 높습니다.
7.2. 공유물 분할을 통한 수익 실현
지분 매각 물건은 일반적으로 감정가 대비 낮은 가격으로 유찰될 가능성이 높습니다.
낙찰 후 공유물 분할 소송을 통해 지분을 정리하는 전략적 투자를 고려할 수 있습니다.
7.3. 저가 진입 가능성
총 감정가가 8,455,000원으로 소액 투자 물건에 해당합니다. 공유자 우선매수권을 고려하여 1회 유찰 후 저가로 진입하는 전략이 유효할 수 있습니다.
법원 정보
서산지원 경매5계