나이스옥션 법원경매 천안 2024타경6228 [1] 충청남도 천안시 동남구 청당동 395-7 공장용지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2024타경6228 [1] 충청남도 천안시 동남구 청당동 395-7 공장용지 경매

• 사건번호: 2024타경6228
• 주소: 충청남도 천안시 동남구 청당동 395-7
• 감정가: 190,184,000원
• 최저가: 93,190,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 공장용지

천안지원 경매7계 2024타경6228 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 청당동 395-7 | 감정가: 190,184,000원 | 최저가: 93,190,000원 | 용도: 공장용지

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 천안지원 2024타경6228 (1)이며, 충청남도 천안시 동남구 청당동 395-7에 소재한 토지 매각 물건입니다.

공부상 용도는 공장용지이나 현황은 임야이며, 매각대상은 토지입니다. 감정가는 190,184,000원으로 책정되었습니다.

토지 면적은 446.00㎡ (약 134.91평)입니다.

1.2. 물건의 현황 및 특이사항

본 경매는 부동산강제경매 사건으로 소유자와 채무자는 한OO이며, 채권자는 이OO입니다.

가장 중요한 특이사항은 공부상 용도(공장용지)와 현황(임야)이 다르다는 점입니다. 이는 향후 토지 이용 계획 수립 시 현황 변경 및 인허가 절차에 유의해야 함을 의미합니다.

또한, 매각대상에 제시외 수목 58주가 포함되어 있습니다. 이는 토지 취득 후 벌목 또는 조경 처리에 대한 계획이 필요합니다.

2. 입지 조건 및 잠재적 가치 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 "천안청룡초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린시설이 소재하고 있어 정주 여건이 비교적 양호한 지역입니다.

교통 여건은 차량 출입이 용이하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용도 보통입니다.

본건은 부정형의 완경사 토지로 전기타(현재 임야 상태)로 이용 중이며, 서측으로 아스콘포장 소로와 접하고 있어 진입에는 큰 무리가 없습니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

인근에 아파트단지와 근린시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설(학군, 소매점 등) 접근성은 우수합니다.

개발이 진행된 주거지역 인근의 자연녹지로서, 향후 도시계획의 변화나 개발 압력에 따라 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건은 도시지역(천안도시지역) 내 자연녹지지역에 해당하여 건폐율 및 용적률 제한이 있으나, 주거지역에 인접해 있어 토지의 이용 가능성이 높습니다.

접합하고 있는 소로1류(폭 10m-12m)는 개발 시 도로 확보에 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

주의해야 할 제한 사항은 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)과 **철도보호지구(철도안전법)**입니다. 철도보호지구는 소음이나 진동 등의 환경적 리스크와 더불어 건축 행위에 대한 제한을 수반할 수 있습니다.

3. 투자 위험 요소 및 종합 의견

3.1. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자 겸 소유자인 한OO의 채무로 인해 경매가 진행되고 있습니다.

매각대상은 토지매각에 제시외 수목 포함으로, 건물(0.00㎡)은 매각대상에 포함되지 않아 건물을 위한 법정지상권 성립 여지는 없습니다.

강제경매의 특성상 등기부상 말소기준권리 이후의 권리는 낙찰로 인해 소멸되므로, 낙찰자는 인수할 권리가 없는 깨끗한 등기부를 기대할 수 있습니다. 다만, 임대관계가 미상인 점은 현장조사를 통해 확인이 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

제시외 수목 58주에 대한 처리 비용과 계획이 필요합니다.

공부상 공장용지, 현황 임야로 인한 지목 불일치 해소 및 인허가 절차에 대한 리스크가 존재합니다.

**혐오시설 및 환경 리스크:** 본건이 **철도보호지구**에 위치하고 있어, 철도 운행으로 인한 소음, 진동 등의 환경적 리스크가 잠재합니다. 또한, 천안시 관내에서는 쓰레기 소각장 증설 및 이전 관련하여 지역 주민과 인근 지자체 간의 갈등이 있는 상태이므로, 광역적 환경 시설에 대한 거리 및 영향도를 추가로 확인해야 합니다.

3.3. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 도시지역 내 **자연녹지지역** 토지로서, 주거지역에 인접하고 있어 장기적으로는 개발 압력에 의한 지가 상승을 기대할 수 있는 입지입니다. 감정가가 1억 9천만 원대로 소액 투자자에게도 비교적 접근성이 좋은 규모입니다.

최고의 입지: 천안청룡초등학교 인근 주거 밀집 지역에 위치하여 향후 용도변경이나 개발 시 높은 효용 가치를 가질 수 있습니다.

투자 포인트:

1. **개발 잠재력:** 주거지역 인근의 자연녹지 토지로 장기적인 관점에서 용도 변경을 통한 개발 수익 실현 가능성.

2. **도로 접근성:** 서측 소로와 접하고 있어 개발을 위한 진입 조건이 양호함.

3. **저렴한 진입:** 1억 원대 감정가로 비교적 낮은 금액으로 개발 압력이 높은 지역의 토지를 선점할 기회.

*주의사항:* 현황(임야)과 공부상 지목(공장용지)의 불일치 해소 방안 및 철도보호지구에 따른 건축 제한 사항을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

법원 정보

천안지원 경매7계