나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경4110 [1] 충청남도 서천군 장항읍 화천리 333-68 답 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경4110 [1] 충청남도 서천군 장항읍 화천리 333-68 답 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매5계 2024타경4110 | 소재지: 충청남도 서천군 장항읍 화천리 333-68 | 감정가: 21,680,400원 | 최저가: 10,623,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2024타경4110 (1)

소재지: 충청남도 서천군 장항읍 화천리 333-68

용도: 답 (현황 주거나지)

감정가: 21,680,400원

토지면적 (매각대상 지분): 178.00제곱미터 (약 53.84평)

매각대상: 토지일부지분매각 (지분율 10680)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 입지조건 및 환경분석

본건은 충청남도 서천군 장항읍 화천리 소재 "장항공업고등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 공장단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

본건까지 소형 차량 등 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

형태는 사다리형의 평지이며, 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '주거나지' 상태입니다.

지적도상 맹지이나 북동측으로 폭 약 3 - 4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 실제 통행에는 문제가 없어 보입니다.

2. 권리 분석

2.1. 권리 관계 특이사항

본건은 토지 일부 지분을 매각하는 '지분 매각' 물건입니다.

소유자와 채무자가 동일인(백OO)이며, 채권자는 농협중앙회 계열 금융기관으로 보입니다.

특이사항으로 '농지취득자격증명' 및 '공유자우선매수신고' 관련 문구가 있습니다.

2.2. 법적 쟁점 및 주의사항

공유자우선매수: 공유자우선매수청구권 행사가 1회로 제한된다는 주의사항이 있습니다. 최고가 매수신고인이 되더라도 공유자의 우선매수권 행사 여부를 반드시 확인해야 합니다.

농지취득자격증명원(농취증): '농지취득자격증명원 제출 불요'라는 주의사항이 명시되어 있습니다. 이는 현황 '주거나지'임을 고려한 조치로 판단되나, 경매 진행 상황에 따라 변경될 수 있으므로 입찰 전 최종 확인이 필요합니다.

제시외 물건: 지상의 비닐하우스(제시외면적 14.40제곱미터)는 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 소유권 및 철거 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 매각 대상 토지의 소유권을 확보하더라도 비닐하우스 소유자와의 협의가 필수적입니다.

토지 현황: 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '주거나지' 상태입니다. 현황대로 제2종일반주거지역 내 주거용지 개발을 고려할 수 있습니다.

3. 시장 및 개발 여건 분석

3.1. 용도지역 및 제한사항

토지이용계획확인서상 '제2종일반주거지역'입니다. 제2종일반주거지역은 일반적인 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역으로서, 건폐율 및 용적률 등 관련 법규를 준수하여 주택 건축이 가능합니다.

'상대보호구역(2017-12-28)' 및 '가축사육제한구역(전부제한)'으로 지정되어 있어, 학교 정화구역 및 환경 관련 제한을 받습니다.

3.2. 상권 및 생활정보

주변 환경은 공장단지, 단독주택, 농경지가 혼재된 근교 형태의 지역입니다.

특정 중심 상권은 형성되어 있지 않으며, 생활 편의시설은 인근 학교 및 단독주택 거주자들을 위한 소규모 시설이 있을 것으로 추정됩니다.

교통 상황은 보통이며, 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

3.3. 주변 시설 및 혐오시설

본건은 '장항공업고등학교'와 '공장단지' 인근에 위치하고 있습니다. 공장단지 인접은 주거 환경 측면에서 소음, 미관 등 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

제시된 정보만으로는 인근에 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리시설, 변전소 등)이 있는지 확인되지 않습니다. 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

4. 투자 위험 및 포인트

4.1. 잠재적 리스크

지분 매각: 가장 큰 리스크는 '지분 매각'이라는 점입니다. 낙찰 후 다른 공유자들과의 협의(매입 또는 매도)가 필수적이며, 협의가 원활하지 않을 경우 공유물분할청구소송을 진행해야 합니다.

공유자우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰을 받지 못하고 입찰보증금을 회수해야 합니다.

법정지상권: 본건은 토지 위에 제시외 건물인 비닐하우스가 존재하지만 매각에서 제외됩니다. 비닐하우스 소유자가 토지 지분에 대한 소유권을 가지고 있을 경우 법정지상권 성립 여부를 검토해야 합니다.

개발 제한: 상대보호구역에 따른 건축 용도 제한이 있을 수 있으며, 제2종일반주거지역임에도 불구하고 공장단지 인접으로 인한 환경적 제약이 있을 수 있습니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 현황 '주거나지'로 이용되는 '답'이며, 도시지역 내 '제2종일반주거지역'에 속합니다. 이는 향후 주거용지 또는 근린생활시설 용지로의 개발 잠재력을 내포하고 있습니다.

지적도상 맹지이나 실제 폭 3 - 4m의 도로에 접하고 있어 건축허가 등 개발 행위에 유리할 수 있습니다.

최대 리스크인 지분 매각을 해결할 수 있는 방안(다른 공유자의 매수 의향 파악 등)을 마련한 후 입찰하는 것이 중요합니다.

낙찰가 결정 시, 지분 매각에 따른 불확실성, 비닐하우스 처리 문제, 제2종일반주거지역의 개발 가치를 종합적으로 고려하여 안전마진을 확보해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

핵심은 지분 매각의 리스크를 상쇄할 수 있는 '2종 일반주거지역'의 잠재적 개발 가치와 현재 '주거나지'로 이용되고 있다는 현황입니다.

협상을 통해 나머지 지분을 매입하거나, 공유물분할청구소송을 통해 토지 전체를 현금화할 전략적 접근이 필요합니다.

법원 정보

홍성지원 경매5계