나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경85 [1] 충청남도 서천군 장항읍 신창리 236-8 대흥맨션 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경85 [1] 충청남도 서천군 장항읍 신창리 236-8 대흥맨션 4층402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매5계 2025타경85 | 소재지: 충청남도 서천군 장항읍 장마로61번길 9, 4층402호 (대흥맨션) | 감정가: 83,000,000원 | 최저가: 40,670,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 홍성지원 2025타경85 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다. 본 경매는 부동산임의경매로 진행됩니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

채무자는 김OO, 소유자는 최OO이며, 채권자는 서OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 내역

소재지는 충청남도 서천군 장항읍 신창리 236-8 대흥맨션 4층402호입니다.

감정가는 83,000,000원으로 평가되었습니다.

토지면적은 42.62㎡ (약 12.87평)이며, 건물(전용)면적은 74.89㎡ (약 22.65평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물 중 4층에 위치하고 있으며, 사용승인일은 2009년 1월 20일입니다.

건물의 내부 구조는 방 3개, 화장실 2개, 거실, 주방 등으로 이루어진 단위세대입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본건은 충청남도 서천군 장항읍 신창리 "신창1리 다목적회관" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 일반적인 주거지역이며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황 또한 보통이며, 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 본건의 북측으로는 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 용이합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하여 주거 개발 밀도가 보통 수준인 지역이며, 현황은 다세대주택 부지(건부지)로 이용 중입니다.

혐오시설 여부는 감정평가서 및 일반 검색상으로는 주변 환경이 '보통'이라고만 명시되어 있어, 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

2.2. 상권 및 생활정보

본건은 주거지역 내에 위치하고 있어 생활 편의시설 접근성은 보통 수준일 것으로 예상됩니다. 인근에 근린생활시설들이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 무난할 것으로 보입니다.

토지이용계획상 상대보호구역(학교 경계선으로부터 200미터 이내)으로 지정되어 있어 인근에 교육 시설이 소재함을 알 수 있습니다. 이로 인해 주거 환경의 쾌적성은 일정 수준 이상 확보된 것으로 판단됩니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한)에 해당하여 쾌적한 주거 환경에 긍정적인 요인입니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리분석 (경매 구분 및 대상)

본건은 부동산임의경매 사건으로 채권자의 담보권 실행에 의해 진행됩니다. 매각 대상은 토지/건물 일괄매각이므로, 건물과 그에 따른 토지 지분을 모두 취득하게 됩니다.

감정평가서상 임대관계는 미상(알 수 없음)이므로, 낙찰자는 정확한 임차인 현황과 대항력 유무를 파악하기 위해 명도(인도명령 또는 명도소송) 전략을 사전에 수립해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

토지 현황과 공부(公簿)상의 차이가 존재합니다. 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 지목은 "전"(밭)으로 되어 있으나, 현황 및 토지대장상 지목은 "대"(주택 부지)로 이용 중입니다. 현황이 '대'로 이용 중이고 토지대장 또한 '대'로 기재되어 있으므로, 실제 이용상 문제의 소지는 적을 수 있으나, 등기부상의 지목 변경 절차 진행 여부를 확인할 필요가 있습니다.

또한, 학교보건법에 따른 상대보호구역에 해당하여 유해시설 설치 등이 제한될 수 있습니다. 이는 주거용으로 이용 시 장점이나, 향후 상업적 이용 또는 용도 변경을 고려할 경우 제한 요소가 될 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

충남 서천군 장항읍 소재의 다세대주택으로, 2009년 사용승인된 비교적 연식이 오래되지 않은 건물입니다. 주위 환경 및 교통 상황이 '보통' 수준이며, 실거주를 위한 방 3개, 화장실 2개의 구조를 갖추고 있어 실수요자에게 적합한 물건입니다.

다만, 임대차 현황이 미상이므로, 낙찰 후 명도 진행에 대한 철저한 준비와 비용 산정이 필요합니다. 공부상 지목 불일치 건은 토지대장을 기준으로 현황 이용에 큰 문제가 없을 것으로 판단되나, 매수 전 최종 확인이 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

실수요 목적의 접근 용이: 전용면적 74.89㎡ (약 22.65평)의 쓰리룸 구조로, 소규모 가족의 실거주 목적으로 적합합니다. 상대보호구역 내 위치로 쾌적한 주거 환경이 보장됩니다.

감정가 대비 시세 확인: 83,000,000원의 감정가를 기준으로 인근 지역의 다세대주택 및 빌라의 최근 매매 시세를 면밀히 분석하여 투자 안전마진을 확보할 수 있습니다.

토지/건물 일괄매각의 안정성: 토지 지분 (42.62㎡, 약 12.87평)을 포함하여 매각하므로, 토지 소유권 확보에 대한 염려 없이 안정적으로 건물 사용 및 소유가 가능합니다.

법원 정보

홍성지원 경매5계