나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15630 [2] 충청남도 예산군 신암면 용궁리 572-1 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15630 [2] 충청남도 예산군 신암면 용궁리 572-1 전 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매5계 2025타경15630 | 소재지: 충청남도 예산군 신암면 용궁리 572-1 | 감정가: 5,741,200원 | 최저가: 2,813,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 홍성지원 2025타경15630 (2)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 본 건은 토지 일부 지분 매각 물건이며, 채무자 및 소유자는 조OO입니다. 채권자는 흥OOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 정보

본건 소재지는 충청남도 예산군 신암면 용궁리 572-1이며, 용도는 전(밭)입니다. 감정가는 5,741,200원이며, 매각 대상은 토지일부지분입니다.

총 토지면적은 1220.00제곱미터 (약 369.05평)이나, 매각되는 것은 이 중 매각지분 소유자 조병권 지분(기호 1: 34분의 2 전부, 기호 2: 17분의 2 전부)입니다.

건물면적은 0.00제곱미터로 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 예산군 신암면 신택리 소재 ""신택1구마을회관"" 북서측 근거리에 위치합니다. 주위는 전, 답 등의 농경지와 농가주택 등으로 형성된 전형적인 농촌 지대입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

기호 1 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형의 주거나지(주택을 지을 수 있는 나대지) 상태이며, 기호 2 토지는 대체로 등고평탄하거나 일부 완경사인 사다리형 토지로 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

본건 또는 본건 인근까지 차량 접근은 가능합니다. 인근에 버스정류장이 소재하나 운행 빈도를 고려할 때 제반 교통 상황은 다소 불편한 편입니다.

도로 접근성의 경우, 기호 1 토지는 남동측으로 시멘트콘크리트 포장 세로(폭이 좁은 도로)가 소재하여 차량 접근이 용이합니다. 그러나 기호 2 토지는 지적도상 및 현황상 모두 맹지(도로에 접하지 않은 토지)인 점이 큰 단점입니다.

3. 권리 분석

본 경매는 부동산강제경매 사건으로, 매각 대상은 토지일부지분입니다.

주의사항:

1. 농지취득자격증명원(농취증) 제출 필수: 본건 토지의 용도가 '전(밭)'이므로, 낙찰자는 법원에서 지정한 기한 내에 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금은 미반환됩니다.

2. 공유자 우선 매수 신고: 본건은 지분 매각 물건이므로, 다른 공유자에게 공유자 우선 매수 청구권이 있습니다. 경매 입찰 당일 공유자가 우선 매수를 신고할 경우, 낙찰을 받기 어렵습니다. 다만, 이 권리 행사는 1회로 제한됩니다.

3. 제시 외 물건/공부와의 차이: 해당 사항이 없어 권리 관계에 미치는 영향은 적습니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 및 생활 정보

주위가 농경지와 농가주택 위주로 형성되어 있어, 도시적인 상권이나 편리한 생활 시설은 기대하기 어렵습니다. 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용이 다소 불편하여 자가용 의존도가 매우 높은 지역입니다. 주변은 조용한 농촌 환경입니다.

4.2. 혐오 시설 및 잠재적 리스크

1. 지분 매각 리스크: 공유자 우선 매수 청구권 행사 가능성이 있어 낙찰 가능성이 불확실하며, 낙찰 후에도 타 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 소송을 통한 출구 전략이 필요합니다.

2. 맹지 리스크: 기호 2 토지는 맹지이므로 건축 행위가 제한되거나 타인의 토지를 통해 도로를 확보해야 하는 어려움이 있습니다.

3. 환경 규제 리스크: 토지이용계획상 생산관리지역으로 건폐율 및 용적률 제한이 있으며, 가축사육제한구역(일부제한지역)에 해당합니다. 기호 2는 추가적으로 가축사육 전부제한지역(국가하천 100m 이내)에도 해당되어, 축사 등 특정 용도의 활용에 제약이 많습니다. 이 지역의 특성상 농촌 환경에 따르는 시설이나 환경적 요소가 있을 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 충남 예산군의 농촌 지역에 위치한 '전(밭)' 용도의 지분 매각 물건으로, 낮은 감정가로 진입 장벽은 낮으나, 지분 매각의 특성상 공유자와의 관계 해결이라는 숙제가 따릅니다. 특히 기호 2 토지는 맹지인 점과 생산관리지역 및 가축사육제한구역이라는 규제를 동시에 가지고 있어 개발 및 활용에 상당한 제약이 있습니다. 농지취득자격증명 제출도 필수입니다.

5.2. 투자 포인트

1. 저가 투자 가능성: 지분 매각이라는 점 때문에 유찰 시 최저가가 낮아질 가능성이 높습니다.

2. 지분 정리 목적: 투자 목적을 '경매를 통한 지분 매입 후 타 공유자에게 매도' 또는 '공유물 분할 청구를 통한 현금화'에 두어야 합니다.

3. 기호 1 토지 활용 가능성: 기호 1 토지는 '주거나지' 상태이며 도로에 접해있으므로, 지분 정리 후에는 기호 2보다 활용도가 높을 수 있습니다.

법원 정보

홍성지원 경매5계