나이스옥션 법원경매 안양 2024타경2303 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 695-90 미담채 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신후 · 평가일 2024.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양역" 서측 근거리에 위치하며 주위는
다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량출입 가능하며 근거리에 버스정류장 및 지하철1호선 "안양역"이 소재
하는등 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물중 3층 304호로서
외벽 : 석재붙임, 벽돌쌓기, 스톤코트 마감등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서 공동주택(도시형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m 미만)(접합) 상대보호구역(안양서유치원,
세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(안양여자중.고등학교, 안양과천교육청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류
(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에
관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안양지원 2024타경2303 (1)

물건지: 경기도 안양시 만안구 안양동 695-90 미담채 3층304호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 211,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 21.69㎡ (약 6.56평)

토지지분: 21.689㎡ (약 6.56평)

건물면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

건물지분: 29.91㎡ (약 9.05평)

1.3. 건물 연혁

건축년도: 2019년 (사용승인일 2019-11-18 기준)

총 층수: 5층 (본건 3층)

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양역" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 1호선 "안양역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 동측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m 미만)에 해당합니다. 또한, 안양서유치원 및 안양여자중.고등학교 인근으로 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 소유권보존(2019.11.26) 이후 여러 권리 변동이 있었으며, 말소기준권리는 2022년 12월 28일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

3.2. 말소기준권리

갑3 (가압류) - 접수일자: 2022-12-28, 권리자: 주택도시보증공사

3.3. 인수되는 권리 (임차인)

을3 (주택임차권) - 권리자: 최용기, 보증금: 219,400,000원, 전입일자: 2020-02-24, 확정일자: 2020-02-06.

본 임차인은 대항력이 있으며, 등기부상 말소기준권리(갑3)보다 선순위입니다. 따라서 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 기타 권리

매각으로 인해 말소될 권리로는 갑3(가압류), 갑4(압류), 갑5(강제경매) 등이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 안양동 일대는 제2종일반주거지역으로서 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 안양역 인근이라는 지리적 이점으로 인해 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

4.2. 주변 상업 시설

안양역을 중심으로 형성된 상권이 인접해 있어 다양한 종류의 상업 시설, 금융 기관, 관공서 등을 이용하기 편리합니다. 주위의 근린생활시설은 지역 주민들의 일상생활 수요를 충족시키는 역할을 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

건물은 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 생활 인프라

안양역을 도보로 이용 가능한 거리로 교통이 편리하며, 역세권에 위치하여 쇼핑, 식당, 병원 등 각종 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 주거 밀집 지역으로 학군(안양서유치원, 안양여자중.고등학교 인근) 또한 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 최용기의 보증금 219,400,000원입니다. 감정가 211,000,000원 대비 임차인의 보증금이 높으므로, 경매 낙찰가에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 총 취득 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

6.2. 기타 법규상 제한

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로3류, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 물건은 2019년에 준공된 비교적 신축 건물(도시형생활주택)이며, 안양역 역세권에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 다만, 선순위 대항력 있는 임차인의 높은 보증금액으로 인해 매수인에게 인수될 위험이 상존하며, 이는 물건의 투자 가치를 결정짓는 가장 중요한 요소입니다.

7.2. 투자 가능성

현재 제시된 정보와 임차인과의 관계를 볼 때, 낙찰 후 매수인이 부담하게 될 총 비용을 철저히 분석해야 합니다. 임차인의 보증금이 경매를 통해 전액 변제될 가능성이 낮다면, 투자 대비 수익률에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 요소

* 안양역 역세권: 우수한 교통 접근성 및 생활 편의시설 이용 용이.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 노후화가 적어 관리 부담이 적음.

* 도시형생활주택: 1인 가구 또는 소형 가구의 수요가 꾸준할 수 있음.

8.2. 주의해야 할 점

* 대항력 있는 임차인의 높은 보증금 (219,400,000원)으로 인한 인수 위험.

* 감정가(211,000,000원)보다 임차인 보증금이 높아, 낙찰가 산정에 있어 신중한 접근 필요.

* 본 물건과 유사한 면적 및 연식의 도시형생활주택 실거래가 추가 확인 필요.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 요소는 대항력 있는 임차인 최용기의 보증금 219,400,000원입니다. 물건명세서에 따르면, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 정보(삼성원빌B동 51.54㎡ 20,000만원, 미영팰리스 60.33㎡ 28,500만원)를 고려할 때, 본건(29.91㎡)의 시장 가치는 약 153,850,000원에서 181,000,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만 임차인의 보증금 219,400,000원을 매수인이 인수해야 한다면, 실질적인 취득 비용은 (입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다. 만약 임차인의 보증금이 경매를 통해 전액 변제되지 않는다면, 입찰가를 시장 가치 이하로 낮추어 신중하게 접근해야 합니다.

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보는 임차인이 경매 절차를 통해 보증금 전액을 회수할 수 있다는 전제 하에 산출된 것으로 해석될 수 있습니다. 이 가정을 따른다면, 본건의 예상 입찰가는 감정가(211,000,000원)를 기준으로 하되, 경매 시장 상황 및 낙찰을 통한 수익률을 고려하여 결정해야 합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 단, 이는 임차인 보증금 전액이 경매로 변제될 것이라는 가정을 전제로 한 것이며, 실제 인수 금액에 따라 총 투자 비용이 크게 달라질 수 있으므로 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 인수될 보증금액을 확정해야 합니다.

주변 지역에 대한 추가적인 혐오시설 검색 결과, 본건과 직접적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 심각한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.