나이스옥션 법원경매 안양 2024타경108706 [1] 경기도 안양시 만안구 석수동 183-95 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하늘 · 평가일 2024.10.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 석수동 소재 "석수e편한세상아파트 " 북서측에 인근에 위치하며 주위는 단독, 다가구, 아파트단지 등 주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

노선버스정류장의 위치 및 운행빈도, 전철1호선 "관악역"까지의 거리 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 포장된 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 [이하공란], 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>,교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<
도로법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관
한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법> [이하공란]

제시목록 외의 물건

후첨 "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지하1층, 지상2층 건물로서,
(사용승인일 : 1993.11.15)

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽돌쌓기 등.
창호 : 샷시 등.

이용상태

주거용으로 이용중임.
(지층: 주택(2), 1층:주택(1), 2층:주택(1))

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 도시가스설비 등.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안양시 만안구 석수동 183-95 소재의 다가구주택입니다.

사건번호는 안양지원 2024타경108706 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 543,486,180원입니다.

토지 면적은 100.00㎡ (약 30.25평)이며, 건물 면적은 166.23㎡ (약 50.28평)입니다.

토지와 건물은 일괄매각 대상이며, 제시외 건물 면적 23.20㎡ (약 7.02평)도 포함됩니다.

건축물대장상 사용승인일은 1993년 11월 15일이며, 벽돌조 슬래브지붕 구조의 지하 1층, 지상 2층 건물로 주거용으로 이용 중입니다.

건축면적은 58.96㎡, 건폐율은 58.96%, 용적률은 108.47%입니다.

채권자는 김 이며, 말소기준권리는 2024년 10월 8일 접수된 강제경매개시결정(김록주)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안양시 만안구 석수동 소재 "석수e편한세상아파트" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다가구주택, 아파트단지 등이 혼재된 주택가 및 일부 근린생활시설 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 인근 노선버스정류장의 위치 및 운행 빈도가 양호하며, 지하철 1호선 "관악역"까지의 거리도 보통 수준으로 대중교통 이용이 가능합니다.

본건 토지는 남동측으로 포장된 세로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

본 경매물건은 부동산강제경매로, 채권자는 김 입니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 10월 8일 접수된 수원지방법원 안양지원 강제경매개시결정(2024타경108706)으로, 경매개시결정 등기 이후의 모든 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

다만, 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 을구 3번(주택임차권, 김록주) 및 을구 4번(주택임차권, 최효근)이 존재하며, 이들 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 김록주: 보증금 190,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-21, 확정 2022-01-14, 배당신고 2024-03-07, 대항력 있음. (을구 3번 임차권과 동일인으로 추정되며, 매수인 인수 대상)

* 박예림: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-21, 확정 2022-02-21, 배당신고 2024-12-05, 대항력 있음.

* 박윤자: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-07-06, 확정 없음, 배당신고 없음, 대항력 있음.

금액이 미상(0원)이라도 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 손인원: 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-07-06, 확정 2022-04-04, 배당신고 2024-12-19, 대항력 없음. (매각으로 소멸될 권리)

* 손현진: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-13, 확정 2022-06-13, 배당신고 2024-06-26, 대항력 있음. (을구 4번 임차권과 동일인으로 추정되며, 매수인 인수 대상)

매수인 인수 예상 보증금은 총 235,000,000원(김록주 190,000,000원 + 손현진(최효근) 45,000,000원)으로 파악됩니다. 추가적으로 대항력 있는 임차인 박예림(90,000,000원) 및 박윤자(0원)의 보증금 또한 잠재적 인수 금액으로 고려될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 석수동 지역은 아파트 단지와 단독, 다가구주택이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

"석수e편한세상아파트"와 인접하여 주거 기능이 안정적으로 유지되는 지역입니다.

혐오시설 등 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 시설은 특별히 확인되지 않으며, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 교통망을 통해 관악역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선도 운행되어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

생활 편의시설은 주거 지역 특성상 기본적인 마트, 병원, 식당 등이 인근에 분포할 것으로 예상됩니다.

교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주변 주거 환경을 고려할 때 초, 중, 고등학교 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차권으로 인한 보증금 인수 문제입니다. 물건명세서 상 명확히 매수인이 인수해야 하는 임차권은 총 235,000,000원(김록주 190백만원, 최효근/손현진 45백만원)입니다. 이 외에도 대항력 있는 임차인 박예림(90백만원) 및 박윤자(0원)의 보증금 또한 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

건축된 지 30년 이상 경과한 건물로, 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

역사문화환경보존지역에 해당되어 향후 건물 증축, 개축, 재건축 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안양시 석수동의 주거 지역에 위치한 다가구주택으로, 교통 및 주변 환경은 보통 수준입니다.

그러나 상당 금액의 임차 보증금 인수 부담이 있는 것이 가장 큰 특징입니다. 특히 235,000,000원의 명확한 인수 예상 금액과 더불어 다른 대항력 있는 임차인들의 보증금 또한 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

건물의 노후화 및 개발 제한 가능성 또한 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

감정가 대비 낙찰 시, 명확히 인수되는 임차 보증금을 제외한 금액으로 취득이 가능할 수 있습니다.

안정적인 주거 지역에 위치하여 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

세심한 권리 분석과 임차인과의 협상을 통해 추가적인 수익률 개선 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정평가액에서 매수인이 인수해야 할 것으로 예상되는 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

명확히 인수되는 임차 보증금 총액: 235,000,000원 (김록주 190,000,000원 + 손현진 45,000,000원).

다른 대항력 있는 임차인(박예림, 박윤자)의 보증금은 추가 부담 가능성이 있으나, 우선적으로 명시된 인수 금액을 기준으로 산정합니다.

감정가: 543,486,180원

예상 인수 보증금: 235,000,000원

예상 입찰가: 543,486,180원 - 235,000,000원 = 308,486,180원

따라서, 본 건의 적정 입찰가는 약 310,000,000원으로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 물건, 임차인 협상 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.