나이스옥션 법원경매 안양 2024타경110587 [1] 경기도 의왕시 학의동 113 다원씨앤아이 에이동 1층102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호암 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 학의동 소재‘학현노인정’북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설,다세대주택,단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층, 지상4층건 내 제에이동 제1층 제102호 로서,
(사용승인일: 2020.01.21.)

외벽: 벽돌 구조 마감 등,
창호: 샤시창호 등 입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형)으로 이용중입니다.

설비내역

본건 건물에는 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 주차장 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 소재하는 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약8m, 남동측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2019-02-22) , 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2019-02-22)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수구역(포일배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(포일처리구역)<하수도법>

공부와의 차이

본건 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 학의동 113번지 및 113-1번지 양 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 토지대장상 2020년 04월 06일자로 학의동 113-1번지는 113번지에 합병된 것으로 기재되어 있으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.01.13.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

1.1. 1.기본현황

사건번호: 안양지원 2024타경110587 (1)

소재지: 경기도 의왕시 학의동 113 다원씨앤아이 에이동 1층 102호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 2.면적및건물정보

토지면적: 65.89㎡ (약 20.0평)

건물면적: 80.22㎡ (약 24.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층, 지상4층 건물 내 제A동 제1층 제102호

* 사용승인일: 2020년 01월 21일

1.1. 3.감정가및매각정보

감정가: 567,000,000원

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류, 소로3류, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 대기환경규제지역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제지역, 생활소음진동관리지역, 과밀억제권역, 배수구역, 하수처리구역

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치및주위환경

본건은 경기도 의왕시 학의동 소재 ‘학현노인정’ 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편입니다.

1.2. 3.주변시설

* 본건 인근은 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 지역에 대한 탐문 및 온라인 검색 결과, 본건 부동산 가치에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문 시 주변 환경을 재확인할 것을 권장합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.권리현황

* 집합건물 등기부 요약 상 말소기준권리는 2024년 12월 11일자 의왕시의 압류(갑4)입니다.

* 이후 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑5)가 본 경매를 진행하고 있습니다.

* 을구에 등기된 주택임차권(을1, 2023년 05월 02일 접수)은 말소 예정입니다.

1.3. 2.임차인분석

* 임차인: 주택도시보증공사(정 )

* 보증금: 439,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 04월 09일

* 확정일자: 2021년 03월 17일

* 배당신고일자: 2023년 05월 02일

* 대항력: 없음

* 참고사항: 임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서(2026.01.13.자)가 제출되었습니다.

* 임대관계는 현재 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 3.인수/소멸권리

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리(압류)보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 특히, 임차인의 대항력은 없으며, 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따라 임차권 역시 소멸될 것으로 판단됩니다.

* 따라서 매수인은 인수할 권리 없이 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변부동산시세

최근 매매 사례 분석 결과, 인근 단지(백운에버리스, 이룸타운힐하우스2 등)의 유사 면적(약 41~51㎡) 다세대주택 매매가는 34,500만원 ~ 35,000만원 수준으로 파악됩니다.

본 건의 건물 면적(80.22㎡)을 고려하여 평당 가격을 환산 시, 주변 시세는 평당 약 670만원 ~ 850만원 수준으로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 567,000,000원으로, 이는 건물의 면적(24.3평) 대비 평당 약 2,330만원에 해당합니다.

이 비교 분석 결과, 본 건의 감정가는 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 건물의 연식(2020년식) 대비 신축 건물인 점, 단지 내 위치, 향후 가치 상승 기대감 등이 반영된 것으로 판단되나, 입찰 시 시세와의 괴리를 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 2.임대차동향

제공된 정보에 따르면, 본건의 임대 관계는 현재 파악되지 않았습니다. 따라서 정확한 임대수익률 산정 및 시장 임대료 수준 파악을 위해서는 추가적인 조사가 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 학현노인정 인근에 위치하며, 지역 특성상 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적리스크

* 감정가와 주변 실거래가와의 비교 시 시세 차이: 유사 면적의 다세대주택 실거래가와 본 건의 감정가 사이에 상당한 격차가 존재합니다. 입찰 전에 해당 지역 내 도시형생활주택의 정확한 시장 가치와 본 건의 경쟁력을 면밀히 분석해야 합니다.

* 미확인 임대 관계: 현재 임대차 관계가 미상으로 파악되어, 낙찰 후 명도 과정이나 임대 수익 예측에 변수가 될 수 있습니다.

* 토지 합병 관련 공부상 차이: 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 학의동 113번지 및 113-1번지 양 지상에 소재로 등재되어 있으나, 토지대장상 113-1번지는 113번지에 합병된 것으로 기재되어 있습니다. 이는 행정상의 문제로 큰 영향은 없을 수 있으나, 등기 및 토지대장상의 일치 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

1.7. 종합의견

본건은 의왕시 학의동에 위치한 도시형생활주택으로, 신축 건물(2020년식)이며 권리상 인수할 부담이 없는 물건입니다. 특히, 주택도시보증공사로부터 임차권에 대한 대항력 포기 및 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자는 명도 관련 부담을 크게 덜 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 주변 유사 물건의 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 투자 시 주의 깊게 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자포인트

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력 포기 및 확약서 제출로 낙찰 후 명도 및 권리 관련 리스크가 현저히 낮습니다.

* 신축 건물: 2020년 준공된 건물로 비교적 최신 상태의 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 향후 가치 상승 기대: 의왕시의 개발 잠재력과 신축 건물의 희소성을 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상입찰가

본 건의 감정가는 567,000,000원입니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택 매매가는 34,500만원 ~ 35,000만원 선이며, 이를 바탕으로 본 건의 면적(80.22㎡)에 대입할 경우 약 6억 원 내외의 시세가 추정됩니다.

이는 감정가(5.67억 원)보다 높은 수치이나, 주변 실거래가와의 시세 격차, 건물 상태, 입지 조건 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

주택도시보증공사의 임차권 확약서로 인한 권리 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 감정가의 85% ~ 100% 수준을 입찰가 산정의 기준으로 제시합니다.

따라서, 510,000,000원 ~ 567,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 재조사, 본인의 자금 계획 및 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.