나이스옥션 법원경매 안산 2024타경5915 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 904-18 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경5915 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 904-18 4층402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매5계 2024타경5915 | 소재지: 경기도 안산시 상록구 오목로6길 3, 4층402호 | 감정가: 123,000,000원 | 최저가: 60,270,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2024타경5915 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 904-18 4층402호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 123,000,000원

소유자/채무자: 신OO

채권자: 고OO

1.2. 면적 정보

건물 전용면적: 42.70㎡ (약 12.92평)

토지 대지권: 20.64㎡ (약 6.24평)

건물/토지 제시외면적: 0.00㎡

(본건은 다세대주택으로, 기재된 면적은 전용면적 기준입니다.)

1.3. 최고의 입지

본건은 안산시 상록구 본오동 소재 본원초등학교 동측 인근에 위치하며, 수인분당선 사리역을 이용할 수 있는 역세권 주택입니다.

2. 권리 분석 및 리스크 진단

2.1. 경매 진행 정보

경매 구분은 부동산강제경매입니다.

2.2. 권리 관계 분석

본건은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하는 고위험 물건입니다.

임차보증금은 127,000,000원으로 감정가 123,000,000원보다 높게 설정되어 있습니다.

배당요구 종기일 기준 임차보증금 잔액 93,000,000원이 전액 변제되지 않으면, 미변제 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 낙찰금액 외에 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있으므로, 입찰 전 철저한 분석과 시세 대비 낙찰가 산정이 필수적입니다.

추가적으로 본건 건물만에 관하여 주택임차권 등기가 설정되어 있습니다.

2.3. 잠재적 리스크

매수인이 인수한 임차보증금 잔액은 명도 시 임차인에게 직접 지급해야 하므로, 실질적인 투자금액이 감정가 이상으로 커질 수 있습니다.

특이사항으로 공유자우선매수신고가 접수되어 있어, 공유자가 최고가 매수신고가격과 같은 가격으로 우선 매수할 가능성이 있습니다.

가장 중요한 리스크는 임차인이 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있다는 점입니다. 이 경우 임차인이 경매 물건을 우선 매수하여 낙찰이 불가능해질 수 있습니다.

3. 입지 환경 및 투자 분석

3.1. 입지조건 및 교통상황

위치 및 주위환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 일반적인 주거지역입니다. 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 수인분당선 사리역 및 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 보통이며, 차량 접근이 용이합니다.

건물 구조 및 상태: 철근콘크리트조의 지상 4층 건물 중 4층 402호이며, 외벽 드라이비트, 샷시 창호 마감 등 일반적인 다세대주택의 구조 및 설비입니다. (개별난방, 도시가스 설비)

3.2. 상권 및 생활 정보

학군: 본원초등학교, 본오예원유치원이 동측 인근에 위치하여 교육환경 보호 구역(상대보호구역) 내에 해당되어 교육 환경은 양호합니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 속하며, 소로2류, 소로3류 도로와 접하고 있어 주거용 건부지로 활용에 제약이 없습니다.

혐오시설: 지도 및 주변 환경 검색 결과, 주거 가치에 큰 영향을 미칠 수 있는 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (주변 환경은 보통 수준입니다.)

3.3. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 역세권에 위치한 소형 다세대주택으로 입지 자체는 양호하나, 대항력 있는 임차인의 존재와 높은 인수 보증금 잔액 (93,000,000원), 그리고 전세사기피해자 특별법에 따른 우선매수신고의 가능성으로 인해 권리분석상 매우 까다로운 물건입니다. 보증금 인수액을 고려하면 투자 대비 수익률에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

투자 포인트:

역세권 입지: 수인분당선 사리역 인근으로 대중교통 이용이 편리하여 실수요 측면에서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

소액 투자 가능성 (리스크 동반): 만약 임차인이 우선매수권을 행사하지 않고, 낙찰자가 인수하는 보증금 잔액을 포함한 최종 투자 비용이 주변 시세보다 현저히 낮을 경우에만 높은 수익을 기대할 수 있습니다. (다만 리스크가 매우 큼)

**주의 사항: 이 물건은 인수금액 리스크가 크고, 전세사기특별법에 따른 임차인 우선매수권 행사가능성이 높으므로, 입찰 전 반드시 전문가의 심층적인 권리분석과 명도 전략이 선행되어야 합니다.**

법원 정보

안산지원 경매5계